上海楼市:这个板块未来大概率跑赢大势,聪明人已悄悄买入

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，谢谢曾叔昨天指导！资金量1900，深圳已经有一套了，打新无望了。在深沪两地都有房票的情况下，从战略眼光来看，您认为眼下资金如何分配好一些？是都卖深圳？or上海？还是各一呢？此外，再追问一个问题：你推荐的青浦几个盘和仁恒珊瑚您认为五年左右哪边升值潜力更大？

回答：你好，不知道深圳的房子在哪个地段，楼盘叫什么？所以不好决定是否要卖。如果是潜力地段，比如深圳西部的前海、宝中这些地段，大可长线持有。当然是青浦徐泾的潜力大，有大虹桥发展带动，长期看能跑赢大势。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，本人大学毕业6年，15年首付三成在昆山城东开发区首创悦都入手1套89平小三房，目前价值150万，17年首付5层在合肥滨湖新区地铁口滨湖新地城入手63万81.5平朝北公寓，两套均在出租中。目前子弹30w，家庭月收入3w，今年下半年社保过5年有上海房票，有想入手松江区二手小三房想法，但目前问题： 上海二套房首付比例需要7层，已经出现价格上涨，且昆山房子还未套现，合肥公寓出手较难，这种情况该如何是好？有什么建议？谢谢。

回答：你好，首先一线城市不建议用二套资格，首付成本太高，可以采用抵押的方式买入。不过你的核心问题还是目前手里资金30太少，而且是要买上海，唯一的办法就是想办法扩大资金流。根据你的资产来看，优先考虑出手公寓，公寓投资来说属于劣资资产，公寓即使出手困难，也要想办法尽快出，或者适当降价。还有一点是公寓即使出手，加上你手里的资金30，也不到100，作为二套资格想在上海买房，还是没有什么太多选择性，所以昆山房子也需要出手，扩大资金流，集合力来建仓上海，卖房建议把内部资料卖房科技树用上。上海作为大仓，对资金要求比较高，所以投资前必须把资金规划分配好，特别你这种情况，需要把买和卖时间衔接好，切莫着急，不然资金没到位出现断裂，买入风险还是很大的。所谓心急吃不了热豆腐，投资一定要在一个安全可控的范围内，目前你手里子弹30太少，只有先卖再买，安全投资放在第一位。

提问：你好，曾叔，请问在浦东上班，sfsd，想买500w左右的学区两房，目前看到的有徐汇区的盛华景苑，这个怎么样，还有其他的推荐吗。

回答：你好，浦东上班，优先考虑浦东的学区房，虽然贵，但是从通勤和未来涨幅来看，还是优先考虑买。这个预算只能买二梯队学区房了。当然有，其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔，你好，闵行的莲花南路的祥生瑞和苑这小区怎么样的，手头子弹不多，看到这小区价格不高，入手会有升值空间吗？

回答：你好，祥生瑞和苑还可以的，次新小区，近地铁，需求主要是闵行本地上班的家庭。市区和大虹桥的家庭一般考虑七宝会更多一些，投资还可以看看七宝。

提问：曾叔你好，本人刚需上车，现金预算在140左右，我和我爱人分别在9号线和12号线工作，最近看了金桥的菏五小区 金巷小区 浦三小区等，以及三林上浦路凌兆新村几个小区的房子，请问哪个板块小区更合适一些呀，因为预算有限，学区可能没得挑，凌兆新村对应的小学是凌兆小学，从去年开始被明珠托管，初中是三林中学北校，个人还比较中意，不知道是否合适，还是能有其他板块适合上车的呢？

回答：你好，相对来说金桥配套成熟一点，但是潜力小了点。凌兆新村，有前滩辐射，特别是三林楔形空地开发后，凌兆新村还是有一些机会的，我觉得可以买。

提问：曾叔，您好！外地户口，居住证积分达标120分，买二三梯队学区房是不是也被统筹了，实学区房还有价值吗？

回答：你好，房产+积分能进的学校本来也不多，尤其民办摇号，更多的家长选择让孩子读对口公办，居住证更是要往后排了，而且也要排年限的。学区房建议自用为先。当然有，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，准备置换房子，但是自己位于主城区的老房子地段配套都不错，却怎么也卖不掉，最后卖了3个月，降价20万才出掉。现在是不是楼市下行，行情不好？

回答：你好，其实，房子卖不卖得掉，以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻，而是在很多年前，自己决策买这套房的刹那，就被决定了。所以有很多人置换时就会遇到这类问题：摇到一套限价新房，但持有的一套房很难出掉，现在靠超高利率的负债撑着；市场上出现1套非常好的房源，很想拿，但自己的二手房一时之间出不掉，眼睁睁看着被别人买了。牛市沉淀脂肪；淡市需要释放部分脂肪，才能启动下一轮周期的引擎。淡市期，房产的流动性决定了安全感与稳定性。如果一个房子无法轻易卖掉，那么，它的资产价值就打折。主城区老破大，不要以为流动性有多好，即便在上海，流动性也极一般。

直接点说，需要一轮超级大牛市才能赚到钱。远郊荒野+高溢价高逼格房，毒药！看起来美丽，吃起来醉倒，最后就不省人事了。房子是流动的货币！真正好的房产价值满足三个方面：1、增值收益（资源价值慢慢通过房价兑现）；2、房产抵押出来的资金；3、流动性很难出手的房，你要检讨当时买它时的思路了！

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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