上海楼市:在这个地区买房,下限是地段价值,上限是学区的增值

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问：上海家庭资产配置兼买房问题。现状：上海夫妻结婚2年，目前家庭两套以前爸妈帮买的2004年左右的房子，一套2房自住在普陀武宁路700万左右，一套3房徐家汇1200w左右。目前家庭收入税前120w左右，另有几百万的股票资产暂时不能套现。需求：现考虑置换，希望能够1）满足未来家庭需求 2）房产保值3）提升居住品质（3项重要性依次递减）几种方案求指点同时求推荐楼盘：1）有顶尖公立学区的04年左右3房，如浦东陆家嘴花园2）2500W 左右新房（优先居住品质，最好带一个学区）方法是两套换一套同时贷款贷足3）便宜点的新房，同时再换个学区房或者留一套出租。谢谢！

回答：你好，2和3保证增值属性不强，因为新房的高单价会限制未来收益的想象空间。建议考虑第1个选项，在黄浦、老静安和浦东内环找一些带一梯队学区且有景观的二手房，这样下限是地段价值，上限是学区的增值，比较理想。

提问：曾叔好，您之前一直说推荐大虹桥，我比较了三个盘，万科天空之城一期100平810万，86平660万，仁恒西郊花园94平775万，都知道仁恒是高端盘，比周围其他要高一个档次，目前仁恒 万科 这两个小区单价基本持平了，那么，仁恒比万科天空之城一期早开盘两三年。因为手里只有现金500万，再高就没办法够到了。那么，这两个小区还有什么本质上的优劣势？从增值角度考虑，这两个小区哪个值得入？(上海家庭，二套！)万科，招商，仁恒，这挨着的三个盘有大量出租房源，但出售的很少，这些都是投资的么？现在入，还是再等等，也许会有更多房源出来？

回答：你好，两个都算徐泾网红盘，仁恒西郊密度低，舒适；万科天空之城算是TOD盘，自带商业，靠近地铁、临崧泽大道，会有些噪音。因为在同一地段，我认为有相同比例的涨幅，买哪个都不会错，兼顾自住的话选仁恒西郊会更好一些，纯粹、舒适、安静。大多都未满5年，房源少。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔，你好！坐标上海，想买房但是还差点钱，要等明年估计才能买得起，打算先好好工作。但是慢慢了解多了，看到曾叔说的很有道理，还是应该咬咬牙，先上车。要不要借点钱先买一个目前跳一跳能够到的房子？但是又怕压力太大，曾叔该如何选择？

回答：你好，我发现，很多人做不成事，不是因为他们做不到，而是因为他们喜欢找借口。为什么不买房？因为首付差一点，合适的太贵了，没想好买在哪里，中美关系比以前更加紧张……只要不买房，你总有各种理由，总能看到各种问题。这类人的特点是，凡事特别喜欢追求完美，一定要等到什么条件都准备好，万事俱备所有都顺着他的心意之后，他才会考虑向前尝试一下。但实际上等到那时，往往就已经晚了，机会不会等你，房价不会等你，时间不会等你。真正想做的人，一定是边做边准备，以终为始，哪里缺什么就去解决问题，一直努力离目标更近一点，首付不够就去借，贷款不够就去想办法，选筹不会就去踩盘学习，真正想做事的人不会被这些困住。在我看来，有些人就是活该买不了房，有些人就是活该能赚到钱，从找不找借口，有没有执行力，这一点就能看得出来。

提问：你好！曾叔！请问上海七宝，龙柏，静安新城，金虹桥，浦江镇北部这几个板块的升值潜力，如何排序比较好呢？

回答：你好，首先呢，从投资上来说没有不能买的房子，只有不能买的价格，所以如果你是很看重收益的，你不能只看板块的线上利润，还要看一看买到房子的性价比稀缺性的线下利润。就你说的这些板块。我觉得都不错。他们大多属于产业辐射带，每个板块周边都有比较好的副中心，比如漕河泾、前滩、古北，没有特别强势的或者特别差的地方。需要具体买房的时候结合房源来看了。

提问：您好！曾叔，读书出来发现一无是处，打工的工资面对比山高的房价，简直是九牛一毛，做生意又不会，如何才能突破穷人命运？

回答：你好，其实很多人无法改变，还是因为思维的局限性，一般人的思维和富人思维最大的差别在于，他们做事的产出，是一份努力产出一份收获，而富人的思维模式是，我一份投入能不能十倍、百倍的产出？普通人做事情，富人做事业。如果有人给你一笔钱，让你开一个干杂店，你做还是不做？从做事情的角度考虑，开干杂店用不着风吹日晒，除了进货，大部分时间都是坐着，可以闲聊、可以看剧，钱也有得赚，零七碎八一月下来，衣食至少无忧。但换个角度，开了干杂店，你就开不成百货商店、书店、鞋店。总之，做一件事情的代价就是失去了做别的事情的机会。干杂店不是不可以开，但要设计它的未来，外延在变，性质也在变，例如：支不支持微信支付、是否提供送货上门，每一种外延，都会赋予新的概念，有了进一步运作的可能。普通人的精力往往被无休止的事情耗光，使得眼光永远不能落在事业身上。

提问：【新人首问】曾叔你好。手里有400万，二套房资格，之前有过贷款记录。当下无贷款，可以接受DYD。手里1张房票，月收入5w，想要买房产投资，暂不用考虑自住。想咨询您1）推荐一手房摇号还是二手房？看了融信古美觉得有潜力，21年前滩也有开新楼盘。2）如果二手房的话预算设定在600万，800万还是1000万好？3）现在上海市场还有哪些板块和小区推荐入手？先谢过。

回答：你好，1、二手为主，新政后二套难买到新房。2、具体看你的月供能力，没压力当然是越大越好。3、800-1000最有价值的板块和楼盘见内部分享。

提问：你好，曾叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间： 5年是比较合理的时间。覆盖全部成本：购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余：考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢？一共投入：首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年：每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入：买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。

购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意：支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本：按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。