上海楼市:只有抓住城市、抓住IP、抓住产品,对买房人才不会犯

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问如今楼市的后续行情会是怎样的？

回答：关于很多城市楼市后市的行情，我这边也做了一个沙盘推演：IP概念释放，炒作者进入买房人各为其事（上海楼市现阶段）有IP的板块升幅大，没IP的板块原地踏步或微涨，两者差价持续扩大普通买房人开始焦虑，为增值保值，集中买入IP板块IP板块与非IP板块差价扩大到极值（北京、深圳现阶段）均值回归，IP板块横盘，非IP板块补涨如你所见，现在各地的IP行情，可能才刚刚开始。有预感的是，未来楼市就是三五年才能冒出3-6个月的“小周期”。其他时候，也就勉强和通胀持平。而这种改变，对于买房人来说，只有抓住城市、抓住IP、抓住产品，才不会犯错。

提问：曾叔你好，昨晚我签合同交定金了，谢谢指导！我网上研究一阵子了，实地看房就两天 ，直接买了。家里人觉得这个过程太快了，买的太着急。但我觉得现在价格一直在涨，看好就不要太纠结

回答：你好，不客气的！机会总是留给果断的人，而完美主义就很容易错失了行情，在资金有限的情况下，这也想要，那也想要，这不好，那也不好。最后看了一轮又一轮下来，还是没有下定决心。房价继续涨，发现之前看的房子够不着了，最后无奈……

提问：曾叔，你好！沈阳人，投资杭州，您觉得未来科技城和挨着河的萧山相比，哪个区域好一些。有人说，杭州是撕裂的城市，产业在科技城，政府是拥江发展，那应该如何选择呢？预算3-400万。另外，沈阳2万左右的新房，有河，有学校，有地铁，值得投资吗？

回答：你好，论潜力当然是未来科技城好，有产业支撑，自然就有人口导入，进而才有购房需求，夯实房价。沈阳一般吧，主要是人口流入不是很大，且供应量不小。从你说的要素看产品还可以，中长期持有可以考虑。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部。

提问：曾叔！您好！现在比较纠结一件事，谈了几年的男朋友，但是对方家里条件不怎样，买不起房，您觉得还有必要结婚吗？另外我自己还有点积蓄，要不要婚前先买套投资？

回答：你好，说实话，回答这个问题挺难的。如果两个人相爱，你看好的对方，他是一个有能力有上进心的人，大可以婚后共同买房，一起还房贷，我认为这才是最牢靠的婚姻关系。但如果对方没有上进心能力也不够，那这就是爱情和现实，理想和面包的关系了。但通过这么多年我对周边人婚姻的观察，我认为因为房子而找对方结婚的，多多少少有些不靠谱。因为婚前买房是单方财产，婚后才是双方的。因为如果一个女人婚前不买房，男的有房结婚了，那么可能你今生今世都很难有自己的房子了。

一般男的全款买房的少，大部分是贷款买房，你结婚后，要花时间生育养孩子，这就减少你的薪资收入，剩下的钱，还要帮男人还贷款，即使不帮着还，他的工资还了贷款，你的工资就得补贴家用，哪里能攒下很多钱？很多城市，即使离婚后，没房的那一方再买房也算二套，要出6-8成的首付，那么高的首付，大部分人很难一时凑的出。那女性怎么办？尽量推迟结婚年龄，尽量在婚前凑足首付买房，首付款尽量不要用彩礼，不然未来可能有麻烦，彩礼可以单存一张卡，用于你个人房的婚后还贷。有人说婚姻不要分的那么清，也有的说婚姻分的清楚，日子才好过。我认为，无论与否，如果有能力的话，女方一定要有自己的房子，这是对自己的保障，也是对自己家庭婚姻地位的保障。不受制于人，才能掌握自己的主动权，时代不一样了。

提问：曾叔好！我知道你是坚定的房地产看多派。但是我想问，目前中国房价涨得这么高，会不会有和日本九十年代一样的房地产泡沫破灭的可能？

回答：你好，“中国房地产泡沫不断膨胀，与当年的日本极为相似，会不会像日本楼市一样崩盘？”每隔一段时间，这样的言论总会出现，尤其在房价飞涨和遭遇政策严厉调控初期。我国和日本的经济体制不同，走的发展道路也有所不同。虽然我国房地产也曾和日本一样，在短时间内出现了快速的发展，房价也随之攀高。但不代表着，我国房价会和日本一样，出现悬崖式的大跌。当时日本房价出现大跌，是由众多因素构成的。首先那段时间日元大幅升值，导致美元兑日元大幅贬值。日本政府为了降低对进口的影响，进行了一系列的货币宽松政策。这也为日本房地产泡沫，埋下了重大的隐患。

其实所谓的泡沫，是一开始认为某个东西值一个钱，但后来的事实表明它实际不值那么多钱，但某个商品到底值多少钱，往往是不能前瞻性地看透的，否则就不会存在价格涨落的问题了。人们往往说是日本的房地产泡沫破裂导致日本的经济衰退，但换个角度，其实是日本的经济增速下滑，导致了经济趋势不能支撑起对房子未来的预期，从而产生了价格下跌，并引发一系列连锁反应呢？如今中国经济实力雄厚，全国支撑经济的行业较多，而且我国房地产行业，更加的“独立”，受到金融、股市的影响较小。我国房地产行业，很难出现像日本一样的情况。现在我国对于房地产行业的调控，都是想要将房地产行业“稳住”。未来我国房价不要说出现大跌了，就连较大的波动都很难出现。我国正在打造一个合理、健康、稳定，的房地产市场。

提问：曾叔，你好！打算把手里的动迁房置换一下，让其更保值，预算700-800，先期主要是出租，5年后可能自住，目前那个区域比较合适

回答：你好，这个预算优先考虑大虹桥和三林吧，比如华漕、徐泾、江桥、九亭、杨思、三林东、康桥和御桥都是不错的。这些板块涨得快一些，因为你未来可能自住，建议除了涨幅还是需要兼顾一些通勤和学区。其他具体推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间: 5年是比较合理的时间。覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢?一共投入:首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年:每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。

购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意:支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本:按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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