上海楼市:上海目前哪些板块是属于一梯地?内行人首次透露!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！请问上海目前哪些板块是属于一梯地，谢谢老师！

回答：你好，大虹桥及其辐射区，前滩及其辐射区，世博及其辐射区，张江及其辐射区，金桥及其辐射区，所有滨江，中、内环带学区带商圈的配套板块，部分品质新房较多的区域。关于上海的投资回报率高的楼盘，请参考内部分享！

提问：您好！曾叔，你觉得张汤150多平米的房子能买吗？单价属于链家挂牌的中等水平，5楼，户型不错，其实这些都不算问题，只是怕万一将来想置换不好出手？谢谢！

回答：你好，要看你什么用途了，自住改善买这里挺好的啊，学区房不错，园区内不多的改善住宅。投资的话总价高，单价也不便宜，并不是首选。大部分人还是自住为主，不用太考虑投资需求。

提问：曾叔，你好，价位差不多（400～500）高兴花园（对口闵实验畹町）和莘松3、5村（闵实验莘松），选哪个？还有更好的选择吗？

回答：你好，说下闵实验吧，共四个校区，相对来说，春城和景城比较热门，生源质量好，稳定；畹町抓得也很紧，大有赶超之势；莘松校区对口大多是老破小，但毕竟是曾经的总校，实力还是在的。如果投资选的话，当然是选择有成绩增长势头的校区，这样投资回报率就更大。所以应该选哪个就很明显了，首选高兴花园。其他选择参考内部分享。

提问：你好！曾叔！上海的学区政策发生了很多变化，会不会影响学区房的房价呢？

回答：你好，对很多买房人，对升学政策原文可能看得云里雾里。其实简单来说：就是高中入学的名额被重新分配了，本质在于今后的高中会有将近一万的升学名额直接分配给了其他普通初中学校，之前与市重点无缘的普通初中或者教育资源比较薄弱的郊区初中也会有资格和名额进入好的高中就读。目的是教育的公平化。考核标准的多元化，这也是大势所趋。

这次的学区新政比较想象中的影响范围更广一些。对教育资源比较匮乏的区，本区内升学率比较有限的普通初中来说是一个利好的情况。在房价上政策其实是在拉近重点高中和普通高中的距离，降低了对口初中学区的重要性。对另一方面来看，可能把鸡娃的主战场前置到了小学的阶段，所以小学的学区之后会比较香的，所以对对口好小学老破小影响是比较小的。对于主打好的初中或者是普通小学+主打好初中的老破小来说，可能唯一的竞争点会被削弱，所以多多少少对其房价会有一定的影响的。综合来看，这次改革主要是把教育性放在了选拔性之前的，毕竟相比学区房，其实孩子们才是更重要的。

提问：您好，曾叔，想要在上海买房，是大虹桥国家会展中心那边好还是浦东三林前滩南好？

回答：你好，两个差不多。大虹桥，是市级规划，但是产业比较分散，需要假以时日，才能全部落地浦东三林，靠近前滩，更加聚焦，很快活落地，但是高度有限。看你要长远的高度还是近期的确定性了。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔你好！上次问的DIY旧房子来付首付，这个想法可能泡汤了，现在只有100万左右的首付。是买重固呢还是说在重固周边？因为重固最近批了很多地，都是教育科研用地和商业配套用地，后期会不会有个暴击呢？徐经北城那边的动迁房可以考虑吗？但是我是怕原来通地铁已经涨过一波了，后期再涨可能也有限？还有那个二联馨苑以及旁边的玉兰清苑（经济适用房，买卖是不是比较麻烦，坑比较多？）、九方家园、西郊九韵城都有合适的房源，这些小区后期涨幅会大吗，现在已经是4.7的价位了。我现在就比较纠结重固和徐泾那边的，请曾叔帮我参谋参谋。感谢！

回答：你好，建议考虑徐泾；重固没有地铁，周围环境、配套都很一般。九方家园、西郊九韵城都可以考虑，这些带配套的，容易卖给未来的刚需。重固如果你愿意投入巨大的时间成本、机会成本去博的话，也可以考虑，但要做好站岗的准备。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了最好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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