楼市新风向！热盘更热，冷盘不冷！买房进入需求期！

“沪十条”和“沪七条”加持下的上海楼市，一些新变化已经出现，变化最明显的是购房者心态。

高分人群因无房户优先，“属于自己的春天来了”，在疯狂打热盘，从而出现一些项目入围线超出预期；

中低分人群不再跟风追新，而是根据自己的需求，在挑选市场上适合自己的项目，回归居住层面；

资金适度的刚需人群，也不再观望和等待，更多的在出手打动自己的项目，多个项目清盘已经可以佐证；

上海楼市，自去年11月蔓延开来的狂热态势正在褪去，现在正因需而动。

四盘入围线公布，浦江分为啥比一个月前高9.5分？

这两天上海楼市关注的焦点就是分数线，四个热盘分数线的公布，让一些买房人看到希望，也让一些买房人增添失望。

从这四个项目来看，泗水和鸣的入围分数最高，68分，大虹桥热盘招商虹桥公馆低于网传70分的预期，新城千禧公园就比较特别了，入围线66.2分，这个分数线比3月初建发浦上湾的入围线56.7分，整整高了9.5分，这是为什么？

根源在于区域供应，曾经的“浦江三兄弟”目前可售项目只有新城二期，旭辉江山都会去年入市，首开虽惨淡，但趁着大势走热，464套房源已经售罄，建发浦上湾之前是一把头把498套全部推出，也卖光了。

伴随新城二期接下来的“光盘”，这个区域只能等新地供应，已经处在供应“青黄不接”时期，新城的高分也就很好理解了。

招商的分数，可以看成入围虹桥的底线，接下来的高分项目是主城区的虹悦澜湾，套数太少，分数可能会触及“天花板”，蟠龙天地二期供应量大，但主城区和瑞安的口碑优势，入围分数或在70分以上。

价格不倒挂红盘的日光，代表区域改善的放量！

在上海，热盘的诞生基本不外乎两个原因，要么是规划的大风口，要么是一二手房的价格严重倒挂，典型如前滩、虹桥等。这类楼盘，吸引的是全城买房人，投资需求尤为旺盛。

但从今年来看，目前已经看到的热销楼盘中，除了热盘，还有一些没有大规划撑腰，也没有价格严重倒挂的项目，这类楼盘可以称之为红盘，典型如上海星河湾、金地嘉悦湾。

上海星河湾效果图

上海星河湾三期开盘直接卖光，金地嘉悦湾也是首开售罄，这两个项目的热卖在当下具有典型意义，代表的是新政后，区域改善需求在优质楼盘的全面放量。在接下来的楼市，我们还能看到此类红盘。

上海华府天地联排效果图

上海华府天地叠墅效果图

比如上海华府天地，处在旗忠板块，最大的利好是人工智能小镇的产业规划，但这个项目的大卖已经可以预见，关键正是项目产品力突出，对应的是高端改善人群，同时区域板块基本面优秀。

世茂云湖漫城效果图

比如世茂云湖漫城，其所在的区域属于南翔新板块，目前项目周边城市建面一般，但该项目热卖也是定局，决定因素也是产品力够强，整个板块新房供应也紧俏，同时还有城市发展的走向。

无房户优先的政策对改善购房者确实不友好，但某种程度上是“因祸得福”，能够回归居住的需求，来挑选钟意的楼盘，而不是像去年被所谓的狂热牵着鼻子走。

冷盘也有“春天”，预示楼市平稳期已经到来！

所谓冷盘，并非真正卖不动的项目，而是处在非热点板块，覆盖的客群多偏刚需和首置，这类人群在购房时犹豫性强，即使面对产品力不错的产品，也需要慢慢消化。

这种现象在去年的上海楼市非常突出，去年上半年基本是市中心楼盘热销，外围项目遇冷，冷热特别明显。

但在今年，这个格局已经被打破，外围项目，或者说处在普通板块的楼盘，如果产品面不错，销量也极为走俏。

典型楼盘是正荣悦珑府，其处在嘉定安亭板块，项目的优势是，靠近地铁站、主打小户型、社区品质感，今年一月份开盘，到4月14日，414套房源全面售罄，从开盘到清盘用时88天。

此外，从3月份上海新房的十强销售排行榜也能看出，除了我们熟知的热点板块的热点楼盘，在五大新城区位不错的板块，产品比较到位的项目，销售已经在持续走高，比如龙湖春江天越、华润置地幸福里、华发招商依云四季。

（3.1－3.31）上海新房成交排行TOP10，数据来自上海中原

新政效应持续发力的上海楼市，正在回归其稳健态势，对于买房人而言，今年正迎来最佳购房时机。

 

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