易居月报：长三角3城库存去化最快，要防范炒房资金进入

核心观点：

Ø 百城库存：从去化周期数据看，全国100城数据有所反弹，不过这和存销比的计算公式有关。实际观察来看，长三角相关城市的库存去化效果总体不错，但这中间或说明存在一些炒房现象。

Ø 市场预测：宏观经济基本面继续转好，3月份及二季度预计供求两端继续活跃，有助于库存的去化。对于一些热点城市而言，近期购房政策收紧，同时金融信贷政策也趋紧，客观上会限制其库存的去化。

一、库存

1、100城库存：同比连增27个月

截至2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为49840万平方米，环比减少2.2%，同比增长5.6%。环比数据之所以下跌，和2月份春节效应有关。2月份本身不是推盘的高峰期，房企项目也以消化既有库存为主要方向。而从同比数据看，百城库存呈现了连续27个月正增长的现象，说明存在一定的去库存压力。

图1  100城新建商品住宅库存面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2、供求关系：推盘略保守、但成交好于预期

2月份，100个城市新建商品住宅供应量为2214万平方米，而成交量为3344万平方米，呈现了“供小于求”的态势。由于去年2月份疫情冲击影响较大，所以数据的可比性不强。但若对比2019年的供求数据，可以看出，供应数据略有下降，而成交数据则有所增长。这说明今年2月份推盘方面略保守，但市场交易显然要比预期的好。

图2  100城新建商品住宅月度供求关系

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

3、城市结构：二线城市库存拉升最明显

截至2月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3001、26204和20635万平方米，同比增速分别为5.8%、8.7%和1.8%。总体上看，三类城市都出现了同比增速为正的现象。不过相对来说，近期二线城市库存同比增速相对高。二线城市本身潜在的供应比较大，但近期购房政策总体偏紧，所以会使得库存增速略偏高。

图3  一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

4、城市排行：湖州库存同比下跌最明显

截至2月底，100个城市中，有56个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的44个城市则呈现了同比下跌现象。从具体城市方面看，湖州库存同比下跌最明显，跌幅为44%。而包括近期比较热的如合肥、扬州等城市，库存下跌也较为明显。

去年下半年到今年前2月，湖州市场交易总体活跃，房地产市场持续升温，其客观上会带动库存数据的同比下跌。但此类库存的消化，部分或也和投资投机购房需求进入有关，所以也存在很多风险。针对此类问题，湖州在3月份积极出台政策。其中，3月12日发布了《关于进一步加强中心城市商品房预售管理有关工作的通知》，明确单次预售面积规模和备案价的管控内容。3月15日召开了房企座谈会，对房企拿地和经营进行了规范。3月27日发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了限购的政策。此类政策有助于抑制投资投机需求进入，客观上也会影响后续的库存走势。

表1  100城新建商品住宅库存面积同比增速排序

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

二、存销比

1、100城存销比：存销比有所反弹

数据显示，2月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.1个月，这也意味着市场消化完这些库存需要10.1个月时间。存销比数据有所反弹，和计算公式有关。本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。此次2月份计算的存销比中，涉及到相对偏低的2月份成交数据，自然容易拉高存销比。当然，从实际感受来看，今年1-2月份呈现了淡季不淡的效应，各个城市房屋销售速度比预期的要好。

图4  100城新建商品住宅存销比

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2、城市结构：一线城市存销比最小

2月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为8.1、10.5和10.0个月。三类城市中，一线城市存销比最小。今年1-2月份一线城市购房政策总体趋紧，叠加信贷收紧的预期，所以反而加快了部分购房者的购房节奏，这会使得存销比数据相对偏低。当然由于一线城市近期购房政策相对严厉，同时推盘节奏也在加快，所以预计后续几个月存销比会有反弹的可能。

图5  一、二、三四线城市新建商品住宅存销比

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

3、城市排行：长三角3城去化最好

从城市排行可以看出，全国百城去化排序中，去化效果最好的3个城市均为长三角城市，即湖州、合肥和南通。今年长三角各城市市场交易依然活跃，存在一些炒房现象，这也是相关城市近期购房政策频频收紧的重要原因。统计显示，今年一季度包括上海、杭州、嘉兴、台州、金华（市区及下属的义乌和永康）、湖州、合肥等城市纷纷收紧政策，有力地打击了投资投机需求。若后续长三角其他城市也出现炒作，那么政策收紧的可能性将加大。

表2  100城新建商品住宅库存去化周期排序（月）

数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

三、结论与趋势

虽然从全国100城存销比数据看，有所反弹，但这并不能简单理解为去化压力在明显增大。从当前市场状况看，很多城市房屋交易好于预期。但问题在于，部分购房需求是投资投机需求。若不及时整顿，则容易干扰市场预期和市场秩序，也和房住不炒的精神相违背。所以近期浙江省相关城市购房政策频频收紧，充分说明地方政府看到了房屋交易背后的问题和风险。相关政策有助于后续市场、秩序和预期的稳定。

随着宏观经济基本面的改善，住宅去库存迎来了很多新的机会，这也是房企营销端值得期待的地方。但也需要说明，后续对于一些炒作过多的城市，预售许可审批、项目定价、银行信贷等政策将进一步趋严，其本身会限制部分购房需求的进入，客观上会使得去化速度放缓。对类似放缓的预测，也要求相关城市的房企积极调整营销策略和营销节奏。

附注：

1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下：

4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

2、本报告定义，住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。

3、本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。

执笔人：易居研究院智库中心研究总监严跃进