卓越商企主拓非住宅第三方 呼吁更多同行进入商务领域

观点地产网 “上市”是2020年物管企业的关键词之一。顺应上市热潮的卓越商企服务，于3月36日向资本市场交出了第一份答卷。

据参会投资者透露，卓越商企执行董事兼董事长李晓平在业绩会上称自己为“资本市场新兵”。他表示：“卓越商企服务是我们的第一个上市平台，也代表我们在资本市场的形象。”

财报显示，2020年该公司经营收入达到25.25亿元，归母净利润3.25亿元，同比增速分别为38%和82%。毛利润为6.64亿元，同比增长53.2%，毛利润率26.3%，较2019年提升2.7个百分点。

在规模方面，截至报告期末，卓越商企总合约面积为4473万平方米，同比增长约35%。其中，合约项目数量459个，在管面积约3200万平方米，同比增长分别约31.8%及36.2%。

对此，卓越商企管理层称“非常欣喜”，并表示，将在港交所规则下积极考虑增持计划，以此充分显示公司价值。

此前曾有业内分析认为，卓越商企服务的上市，也是其母公司卓越集团间接对接资本市场的一大契机。

据介绍，卓越集团2020年销售口径1000亿元。目前，集团总资产2200亿元，持有商业资产近千亿元，土地储备货值超过6000亿元，其中70%位于粤港澳大湾区和长三角，集中在一线和新一线城市。

第三方市场

据卓越商企服务披露，2020年公司总收入25.25亿元中，来自第三方基本物业服务收入占比达到61.7%。其中，第三方物业外拓收入比2019年增长37.8%。

据投资者转述卓越商企总经理兼执行董事郭莹表述，2020年公司新拓第三方非住宅全委项目79个，非住宅全委管理面积577万平方米，年合同金额3.69亿元，2020年新拓业务中大约有95%将转化为2021年的饱和收入。

其指，来自大客户业务占比达到58%，在原有大客户业务优势上又获得了大疆、快手等一批优质潜在大客户。

资料显示，在其已有客户中，包括腾讯、百度、阿里、华为等多家互联网及高新科技企业，服务项目包括深圳腾讯大厦、深圳阿里云大厦、深圳百度国际大厦等。

去年10月，腾讯、京东等原有客户在卓越商企上市时共认购1.5亿美元股份，成为其基石投资者。卓越商企表示：“他们对我们很有信心，正在寻求开展广泛合作。”

据了解，2020年，卓越商企以打包的形式承接了京东企业大楼以及未来物流园区。在企业服务方面，已与京东做好技术对接，同时设立京东集采专区板块，对其产品进行适配需求严选。二者将继续在技术、智慧化建设寻求更多合作空间。

所服务客户的质量对卓越商企的业务有着直接影响。卓越商企表示，目前在管项目基本上满租率达到90%至95%以上。另一方面，表示其客户抗风险能力比较强，比如OPPO在2020年上半年所受疫情影响较大，但到下半年业务增长已经超过2019年同期水平，保证了物业投入。

此外，增值服务在其第三方业务拉动中所占比重不断提升。2020年，增值服务占比达到14%，收入年增长率达到46%，毛利贡献1.24亿元，较2019年增长143%。其中，增值服务品牌卓品商务，总收入达到7790万元。

第三方市场的拓展代表着企业的迅速扩张。此前，卓越商企在上市发布会上曾表示，所募资的七成将用于扩张。但业内人士指出，企业募集资金用于扩张是毋庸置疑的，但对于营收具有一定阻力的物业企业来说，若是盲目扩张，很可能会导致成本的大幅增加。

管理层表示，未来三年，卓越商企的四个业务主场指引没有发生变化。一是基本物业占比80%左右，二是增值服务是20%。其中，基本物业板块，来自集团和第三方各占50%，当中来自收并购占比15%。

商务与住宅

郭莹指出，卓越商企在整个第三方外部拓展几乎都是非住宅，在非住宅领域也重点聚焦在高端商务服务。

财务数据显示，业绩期内，卓越商企的营收中来自商务物业收入占比最大，收入是15.63亿元，占比62%，毛利率为27.9%。

虽上市还未满一年，但以商务物业为主的卓越商企，对其所选赛道表现出极大自信。其表示，背靠卓越集团的20年商务业经验，对于综合设施、管理平台、客户资源以及业务拓展方面都将构成“强大的竞争壁垒”，获得更多的市场份额。

同时，卓越商企也表示，整个非住宅市场领域非常大，希望更多同行进入商务领域，在竞争中不断扩大市场以及提高行业水平。

据投资者转述，卓越商企2021年将扩大商务物业的业态，重点将瞄准深圳、东莞等城市物业区域，并计划通过寻找收并购标的和合作的方式提高医疗物业的业态占比。

而对于住宅物业来讲，卓越商企承接的项目主要来自于卓越集团。

业绩会现场有投资者指出，住宅物业虽不是其发展重点，但是毛利率收入水平偏低，11.2%更是低于市场平均水平。管理层解释称，目前经营两年，处于前期阶段，业主对物业管理费的收费水平、弹性、刚性认知还未达到标准，今后几年住宅毛利率将会有所增长。

不论是商务还是住宅业务，卓越集团在其中的支持不言而喻。据此前招股说明书显示，2019年商务物业的平均管理费低于2017年，下降主要来自第三方物业开发商，而来自卓越集团的有所上涨，但今年有所改善。

李晓平指，卓越集团会在合规合理范围内对卓越商企服务的发展进行大力支持。

有投资者表示，卓越商企服务还是比较受认可的。一方面由于投资者对于在港上市的物管企业持有较高预期。另一方面，则是因为卓越商企服务主要定位商务物业，区别于传统，因此业内预期该市场领域具有一定发展空间。