他哭着把房子卖掉，然后哭着再也买不回来

8月底，一个朋友终于把房子卖掉了，比高峰期报价降了10%左右。

在此之前，这套房子已经挂牌一年了。

在这一年中，他不是没想过降价，可他不甘心——

“凭什么呢？凭什么捂了8年的房子要降价卖？我不着急用钱，我就等着比我便宜的那两套卖掉，我这套的性价比自然就出来了。”

可是，比他价格低的房子，就像细密的秋雨，总也下不完。卖掉一套，又出新一套。

每次中介打电话给他，都说同样的话：

“哥，你的价格真的太贵了。你要想卖掉，真的需要降价。上周，你们小区同一个院，比你房子还差的，总价就比你少10万块钱，挂上去没几天，就出掉了，你再便宜10万吧。”

朋友一口老血差点吐出来，

“十万？十万不是钱吗？你一张嘴就是十万啊！”

朋友愤怒的挂掉电话，可下次中介打电话他还要接，还是同样的话术。

在过去的一年，他也不是完全没机会把房子卖出去。在今年5月初，有一对夫妻决定要买，价格都谈好了，临到签合同了，朋友却犹豫了，因为瀚海思念城开盘了，万科江山府开盘了，富田九鼎公馆开盘了，开盘价不断创新高，市场似乎一下子热了起来。于是朋友决定临时涨价了。

那对夫妻最后没买。

中介很不高兴的对朋友说，“哥，错过这次机会，以后你想卖掉就难了。”

朋友不以为然，“我还要卖更高。”

但，中介一语成谶，又三个月了，看房的人几乎绝迹，更多的降价房源排在前面，连中介都不再打电话给他了。

偶尔朋友打电话给相熟的中介，中介不提房子的事，反而问，“哥，最近四环边有一个新房项目做特价房，你有兴趣吗？”

朋友叹息，“连中介都卖新房，不卖二手房了？二手房真的就这么难卖吗？”

我说，“市场太冷淡了，尤其是现在。”

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每年的“金九银十”，都是开发商推盘的旺季，因为节日、天气的原因，看房的人会增多，开发商也趁机做活动，拉人气，或推出促销优惠政策，冲业绩，总之，九月、十月往往会有一波成交高峰，市场会维持一个很热的表象。

但是，今年很不一样。

9月第一周，20城新房销售面积回落，环比下滑14.5%，尤其一线城市下滑明显，其中北京、上海、广州成交面积分别大幅下滑37.7%，30.9%，29.4%。

京沪广深成交量是楼市的风向标，所以无论是金九还是银十，今年注定不会有哪个城市会出现火热的楼市行情。

郑州市场行情向来是和全国楼市主基调一致的。进入九月，第一场土拍就爆冷收场。二手房以连跌13个月成为热点事件。

从诸葛找房的统计的相关数据显示，7月份，郑州市累计有29007套房源进行了调价行为，平均降幅4.38万。环比6月份，降价房源量增加41%。从降价房源增加四成，亦可见郑州二手房市场确实行情很淡。

而接下来4个月，下降态势更加明显。

这对卖房的是例空，对买房的显然是利好。但这也让想要置换的购房者无法选择。

一方面是成交低迷，压价严重的淡季，另一面却是买房捡漏的时机。

对于那些需要卖掉老房子或者小房子，才能再买的购房者，究竟是等等，还是压价卖出，赶快买入呢？

从我朋友过去一年的卖房置换经历看，这确实是当下很多人的疑问。

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卖出，时机第一重要。

今年5月份，我的另一个朋友有一套300万的房子要卖掉置换。

当时的郑州还有小阳春的余温，我建议他赶快挂牌。

但当时因为租客8月到期，他犹豫了。等到了8月，房屋清空收拾完毕。

目前这套房子已经是同小区同类型产品中价格最低的一套，但依然少有人看房。

这是因为：

楼市有传统的淡旺季，每年小阳春只有3、4、5三个月。

所以，对于想要卖房的人来说，卖出的时机把握很重要。

如果是大涨年，如果卖出，还能不能买回来是个巨大的风险，这个在2016年卖出置换的会深有体会。

如果是普通楼市小年，比如2017、2018年、2019年，参照楼市季节性行情很重要，就是3、4、5的小阳春卖出，11、12、1月楼市传统淡季买入。

那么对于已经错过2019年小阳春的房东，2019年最后的指望就是金九银十了。虽然今年的金九银十注定很惨淡，并不是卖出的最佳时机，但相对于11、12、1月还是好一些的。

如果金九银十也没有把握住，那么大概率就只能等到2020年的3、4、5月份，再努努力了。

记住！卖出的时机，是你房价的天花板。一个房子能不能卖出好价格，卖出时机，基本决定了70%。

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比如就是当下，我有一套房子，需要卖出置换，已经错过好时机怎么办？

那就只能在卖出技巧上多下点功夫了。

1、保证有流量

在你房源3公里范围内的所有中介都留信息，网要撒的尽量大。一方面是跑市场了解成交行情和底价，做到心中有数。

2、有流量还要有质量。

当下市场行情不好，一定会有一些中介盲目的约客户看房。为提高效率，你可给中介一些奖励，比如带真客户上门中介，可以发红包。这样会有源源不断客户来看你的房子，既保证流量又保证了一定的质量。

3、给中介信心。

你要给中介理由去给你推这套房子，你首先要有诚意，你可以把自己的底价告诉比较好的中介，多卖出的部分跟中介去分；向中介保证到价必卖，绝不临时加价；如果成交的，另有现金奖励。

4、不设置看房障碍，最好是空房。

不要有租客，不要规定看房时间，比如节假日、上班时间不能看房等；要多留几把钥匙给中介；也学一下销售中心集中开盘轰人气的做法，指定某一天全天看房，那一天看房的人多容易刺激成交。

5、识别投资客

淡季是投资客看房最勤快的季节，所以你一定会遇到投资客户。一般投资客很难成交，要么压价厉害，要么成交周期长，所以最好的客户是刚需自住。

如果中介给你推荐意向强烈的客户，客户询问为何卖房，比较好的回答是，回老家发展，或者买了别的地方，这套暂时没有需求等等，给客户一种你很好相处，间接的给客户买你房子的信心。

6、品相包装

因为针对刚需自住客户，所以要把房子营造出温馨、简洁、时尚的感觉。大家知道宜家为什么那么火吗？因为宜家就是这种感觉。要明白，我们卖的不是房子，而是一个幸福生活的场景，而灯光、软装、壁纸都是出效果的。

但，软装不要太多，主要体现有设计感，最重要的是你的审美一定要还可以。我们在看房过程中，经常会看有些业主做的软装真的丑到爆，一点也不想给他加钱。

但，无论怎样，你一定要重视品相包装。在二手房市场，房源的楼层、朝向、位置等等硬件影响，你是没办法改变的，而装修却是你唯一能改善加分的地方。

但，你审美差，也没时间，最直接的做法，就是把整个房子空出来，整体刷白，再装上简单明亮的吊灯，这样整个房子就显得很大，很舒适，再加上简洁的白纱帘，影影绰绰的也是很出效果的。

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另外在卖房的时候也面临一个问题是先买后卖 or 先卖后买。

1、行情大涨年，先买后卖。

规避卖出后买不回来的踏空风险。正常流程是选好要买入的房源，签合同，跟业主约定付款时间，然后在约定付款时间之前把自己的房卖掉。

2、正常楼市小年，择机先卖。

一般楼市小年，比如今年就不存在踏空的风险，反而应该趁着季节性行情，在小阳春卖掉，在年底买入。

千万不要像我的朋友，错过时机降价卖。

无论你是投资客还是置换改善，一定要明白两点：

1、想要价格卖的好，卖房也需要一整套的准备工作，从时机到品相，从中介到客户，每一个环节都不能大意。

2、你一定要明白，任何时候卖房都是一件很艰难的事情。

因此，当你决定要卖一套房子，你至少要给自己空出一年的计划。

千万不要因为着急而卖房，只要你着急了，除了降价，你没得选。

而，只要你还有时间，你就有可能等到好时机，寻到好客户，卖个高价。

与之相反的是，如果你是买房的，你逆向操作即可！