昨晚，上海8部门联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对楼市进行了一次“打补丁式”的调控，今天1月22日就正式执行。
这次政策出台的时间点，正好赶上楼市火热。去年12月上海二手房成交量3.89万套，创下近3年的新高。调控的及时出台，终于为火热的楼市浇下了一盆冷水。
限购升级，离婚追溯3年！
“《意见》明确严格执行住房限购政策：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”
这条措施主要影响到的是上海户籍家庭，原本拥有2套购房资格，部分家庭就利用婚内更名+离婚来获得一张房票，净身出户的那位不仅能再买一套，甚至有些还有首房首贷资格。
而这次调控之后，这意味着上海户籍、单身，原本拥有一张房票的人，如果在三年内离婚，之前婚内拥有2套上海房产，那么从今天起你已被限购！
参照广州、深圳的经验，未来上海对于离婚或许是可追溯的：购房之日前3年内有一次以上离婚记录的，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算，即追溯3年内所有离婚记录，杜绝多次离婚，结婚的漏洞。
税费升级！增值税免征年限2年变5年！
“《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。”
任何一套二手房，只要5年内有交易，无论是普通住宅还是非普通住宅，全部征收全额增值税。
增值税2改5，这个对于二手房的打击比较大。在此之前，只有未满两年的房子征收全额增值税，非普通住宅才征收差额的增值税，而现在无论是否普宅，也不计算差额，只要不满五年，直接全额。
以一套1000万的普通住宅为例，未满5年，原来购入价600万，现在需要全额征收增值税，1000/1.05*5.3%=50万。原来仅需支付差额增值税（1000-600）/1.05*5.3%=20.1万。未满5年要比调控前多支付近30万的增值税。
这一政策确实会大大影响二手房市场，从链家网站上挂牌房源来看，上海共有33638套挂牌房源，其中满5年的仅有9107套。
这意味着，近2万余套房源不符合满5的标准，影响面确实有点大。这一政策吃亏最大的要属买房人，通常这笔费用最后会转嫁给买家支付。
新房摇号，优先满足“无房家庭”！
“《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。”
根据一些城市的经验，各大新盘每次开盘摇号，都会拿出一部分房源优先给无房户，摇过一次后，没摇到的无房户再和有房户一起再摇一次，从而增加刚需买到的概率。
至于上海“无房家庭”的认定细则，目前还没有出台，具体详情还需等官方公告，这里我们可以参考下周边城市的认定标准：
杭州无房户认定标准是30周岁以上未婚单身且在本市无购房记录、离异单身满3年且在本市无房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。
南京本市户籍无房家庭指的是本市户籍单身人士、居民家庭（配偶双方及未成年子女）申请开具购房证明时，无住房登记及房产交易合同备案信息。
以上3条意见是本次影响力最大的调控政策。另外，新政还提到了部分相关的建议。例如严查违规资金、虚假宣传等不良行为。另外还提到增加郊区土地供给，稳住土地价格。而在市区旧改方面，去年上海市已经超额完成旧改目标，今年预计依然会快节奏推进旧区改造，争取提前完成十四五旧改任务。具体如下：
增加郊区土地供应，稳土地价格！
“优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。”
2020年的土地供应集中在市中心中环内，所以从目前来看土地市场也有可能出现轮动，今年的郊区供货量开始提升。
加快推进旧区改造、“城中村”改造！
“加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造，积极开展“城中村”改造，确保征收安置房源供应。”
2020年，上海原计划完成旧改55万方，最终完成75.3万平方米，达到原目标的137%。新年伊始，上海又定下2021年完成70万平方米的旧改目标。旧改提速，一方面可以保持楼市成交的活跃度，另一方面，市中心腾出的稀缺土地资源，将给未来带来充足供应，加快市中心的城市更新。
查首付来源，防止违规资金流入！
“引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。”
漏洞依然存在，政策加码空间依然很大！
在房住不炒的背景下，这次新政更像是一次试水，并没有一棍子打死。上海目前依然有很多“漏洞”可以破局限购人员买房，甚至获得房票。那么上海还有以下可行的加码空间和政策储备。
专业人士据此分析：
1、深圳、广州限售，北京限竞房限售，而上海是一线里唯一不限售的城市。
2、上海现在首套房贷利率4.65%，二套5.25%，在全国所有城市里都是最低的。
3、在四大一线城市中，只有上海购买法拍房不需要购房资格。但最新消息获悉，目前一些法拍房源已经开始下架，后续或有新动作!
4、上海房产可以赠予没有上海购房资格的直系亲属，很多人以此来腾出自己的房票，购买多套房产。以上这些政策储备都是上海楼市的杀手锏，如果楼市依然不降温，这些砝码或随时出台。
最近的上海楼市确实有点过于火热，新房千人摇号、二手房东跳价的现象比比皆是。此前奇意君也多次预测调控即将出台。已经网签了的买房人，可以松一口气，基本不受影响。而还没网签，或者还在看房的，需要冷静一下，重新评估购房资格、税费和自身需求。坚持房住不炒，让上海楼市恢复理性。
附本次调控意见的完整信息：
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