应朋友之约，简单谈谈房地产的认知框架。

今天一位老领导想向我了解一下目前地产的一些情况，根据目前自己的判断，简单写了一下中国房地产现状了解框架，随笔，意在提供一个基本的认知框架，随意看看，懒得排版了。

一、中国房地产目前发展现状了解框架：房地产的基本判断框架就是长期看人口、中期看金融、短期看政策，短期影响最明显的就是政策，一时间看不出来的，但是会影响趋势的就是人口。

最大的政策发展基调：房住不炒，这是所有判断的大前提

最大的社会背景：经济发展、城市圈发展、人口流动、人口老龄化和生育率下降

• 城市圈发展：
苏州、杭州、南京等城市
• 珠三角后劲十足
• 中西部地区省会城市吸血功能强大，倾销吸引客户
• 北方地区没落，核心还是经济发展和人流
• 各省内的三四线城市，普遍经历了大规模的造成运动和城市旧改，资金释放和需求释放已经过了高峰。
• 人口流动和变化趋势：
以上两大背景，决定了中国房地产的现状
现金流、客户购买的现金流中了。十分精准。
棚改基本结束，不再有棚改资金流出，启动了城市旧小区改造
• 租售并举，租赁用房比例逐年上升
• 市场现状：分化、集中
二、未来的发展趋势
• 从目前的的发展情况来看，调控毫不松口，未来可见的几年，从供给端、需求端、金融端的政策，依然会有很多手段。一旦房价或者出现大量的炒房苗头，政策依旧有很多后手。
• 政策调控会越来越精细化，越来越职业化，越来越有针对性。
• 政府在供地这一块，会出现变化，今年出现的双集中，就是通过土地出让的节奏变化，来影响开发商的现金流和市场上的供求关系。
• 金融端口
• 特别重视金融：
• 融创的多元化是目前个开发商中最成功的的，有物业、会务、文旅、商业、文化等各项产业，并且各项产业能够支持融创的产业拿地，同时各项产业上市能够拿到大量资本资金。
• 其他开发商也在做多元化，但是并不是非常成功。主要还是做物业公司上市融资，依托在管项目的现金流。
• 高杠杆、高负债的模式不在能持续，特别重视ROE杠杆率、周转率、利润率中的周转率和利润率，
• 现在头部开发商普遍重视产品，所以十分重视前端产品策划和展示区打造，以及交付口碑。对的产品能够快速产生现金流，产品是营销最好的背书。
• 品牌打造，也成为现在各大开发商的一个重要诉求，一方面是公司品牌，这里涉及到品质、员工口碑、营销动作，一方面是客户口碑营销，主要是日常的营销服务维系和交付维系，现在很多开发商特别重视各阶段满意度打分，比如磨一、磨二等各阶段的满意度。
• 未来的营销发展
• 量价：国内整体需求基本见顶，未来会维持一段时间高位，目前全国的年去化应该是17亿平米，这应该是历史大顶。价格方面，基本就是维持稳定的小幅上涨，与GDP增幅挂钩。基本不会出现年增幅10%的情况。很多地方增幅在预售证价格方面，会进行明确的限制。
• 供求：与上文一致，供求关系各城市分化明显，土地供应紧张的城市，比如上海、深圳等地，矛盾凸显；而武汉、长沙等内陆城市，大量土地供给，虽然武汉一年能够去化2000万方以上位居全国第一，但是房价依旧上涨缓慢，也和供求有关系。
• 结构：
三、总结：
• 以上基本为目前房地产发展的一个切面，整体来说，现在抛却外部条件，因为外部条件对于所有开发商都一样，开发商在内部管理上寻求更高的管理效率，在资本市场上寻求更好的资本条件，在土地市场上相似的判断标准，是所有开发商完全趋同的战略选择。
• 以上的基本现状和趋势，应该是大部分企业都相同的理念。但是由于执行力和把控机会的能力相距甚远，公司实力和背景完全不同，领导班子战略能力差距巨大，呈现的战术动作差异极大。头部房企的战术动作不一定能够运用到中小企业。在业绩导向上也差异巨大，比如有的公司业绩考核重点考核就是回款完成率*供货完成率*工程质量系数*客户满意系数，明确的导向就是销售回款和运营计划，工程质量和客户满意度。每个公司的考核重点差异巨大，反应了战略在实际中的指导。
• 整体来说，更好的产品追求、更好的客户服务、更高效的现金流节奏，是确保未来发展的底线。