2019年房产投资选择日本，东京PK大阪，如何抉择？

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在房产投资中，什么才是最重要的？

这种问题会有许多不同的答案。

“我想要高房租、低风险的那种房产”这个答案很精准。

毕竟没有稳定的收益，那么投资就没有意义。

“我能得到多少租金回报？”

“未来租金是否有可能会涨？”

一直以来，地产投资的增值空间都是较为可观的，但是随着北、上、广、深等大城市房价持续走高，投资额度也是水涨船高，大批中国投资者开始聚焦日本的海外房产投资市场。

有日本本地产业机构调查显示，自东京争取到奥运承办权以后，日本房地产增值预期浓厚，另外2025年万博会将于大阪举行，预计可带来约合1300亿人民币的经济效益。日本经济也逐步跳出低迷泥沼，市场正在渐渐恢复当中，不动产价格趋向理性，地产投资成为亮点。

在作出投资决策之前，有必要了解日本的东京和大阪房租率。东京跟大阪可以说是我们了解日本的窗口。但因为以东京为代表的关东文化圈，和以大阪为代表的关西文化圈，从生活习惯到社会民风都有较大的差异，其东西差距也常常作为比较关东关西不同对象的典型城市。这点，我会在以后的文章中进行详细报道。

那么今天我们先看下，关东关西两大地区最新公布的关于2019年5月日本主要城市月度公寓租金的调查结果。（这里公寓的分配是指出售整个公寓中的每一栋房子）

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东京圈

东京圈，是日本三大都市圈之一，是以首都东京为中心的巨型都市圈。其拥有的东京成田国际机场和东京羽田国际机场均属于日本国家中心机场。其也是日本太平洋沿岸城市群的核心组成部分之一。目前，其实际范围一般包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县，因此又称为一都三县。

东京圈5月份分售公寓的整体租金比前一个月上涨1.1%，是2927日元/平米（约187人民币）。

东京都 3469日元/平米（约222人民币）

神奈川县 2154日元/平米（约138人民币）

千叶县 1619日元/平米（约103人民币）

埼玉县 1661日元/平米（约106人民币）

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大阪圈

大阪圈，是日本三大都市圈之一，中心城市是大阪。其拥有的大阪关西国际机场和大阪伊丹国际机场均属于日本国家中心机场。其也是日本太平洋沿岸城市群的核心组成部分之一。依据现行的日本总务省报告资料，大阪都市圈的实际涵盖范围包括大阪府、京都府、兵库县、奈良县、滋贺县和和歌山县的部分城市。

大阪是大阪府的府厅所在地，日本第二大城市GDP仅次于首都东京，位列日本第二。大阪圈的主要地区5月份分售公寓的整体租金，与前一个月相比较为持平。

大阪府 2130日元/平米（约136人民币）

兵库县 1644日元/平米（约105人民币）

那去日本买房，大多数的中国人都是怎么选择房子的呢？

1、自持保值——投资型

2、寻求出租收益——投资型

3、购房自住——刚需型

自持保值型的人

这类投资人大多会选择日本东京圈。由于他们主要追求保值率和变现率，所以东京圈是首选，比如神奈川县的横滨市、川崎市，千叶县的千叶市、市川市等。其次是关西地区的大阪和京都。

前者优势在于时尚繁华。同时，日本大多数大学都围绕着以东京为中心的东京都地区。缺点，物价略高，人情味低。后者优势在于历史、人情味浓郁，但房屋变现率可能略低一些，大多是选择2居室或以上。

出租收益型的人

凭借日本的高速发展的经济，当地房地产业也在稳定的提升，使得日本的房屋升值潜力增加，房屋的租赁市场自然也会提高其价值的存在，而且日本当地的地理位置比较优越，这里有着非常优越的自然环境和先进的教育资源。

选择东京圈大多会以离车站步行距离10分钟以内的1或2居室。大多是全款购买，主要出租给赴日的留学生或打工者，常见回报率在4-5%左右。其次是大阪核心区域的持牌民宿，投资回报率要高于东京圈，一般在6-8%。但是，我们还是要说，日本房租回报率比中国要高得多。现在北京和上海的城区，基本上年化回报率在1.5%-2%，郊区低的能到0.5%-1%。

自住型的人

这类型的人基本长期居住日本或者未来考虑归化日本，他们会根据自己的实际需要选择高级公寓或独立一户建。的确，从我对日本这几年赴日买房的中国人观察与居住地区来看，东京都的高级住宅非常受中国高收入人群的欢迎，而中产阶级更多会考虑一户建。

日本的建筑法规定所有的房屋，都必须是要精装修完毕以后才能出售，或者出租，这样一来的话，就意味着日本的房价是包含了精装修完毕的房价。日本精装修的基本标准是，墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕，你只要拎一套被子就可以入住。而且精装修使用的材料都是环保材料，包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。

想对大家说：今年日本新建住宅销售套数同比不断增加，包括单身公寓、一户建、整栋、商业地产等多样化物业类型。另因日本业主可拿到长期产权，且无公摊面积，租金收益也相对稳定，无论观光立国，还是长短租市场，均相对成熟，收益比较高，租金回报率较为稳定。除以上因素外，包括对美元汇率稳定，对冲通货膨胀风险，都是许多中国人到日本买房的原因。

观点：日本房产投资主要靠长期出租来获得稳定的收益，不能太看重短期升值。最重要的是，日本的房产租赁市场规范且严格，在进行日本房产投资前，一定要事先准确分析自己的需求和条件，选择最适合自己的投资物件，才能将投资收益最大化。