历史文化街区的活化迭代：上海黄浦区拉开新一轮城市更新 | 聚焦旧改

本报记者李贝贝 上海报道

作为城市更新的重要内容及文化的承载实体，对于历史文化街区的更新近年成为我国许多城市更新和发展的重要工作。但不容忽视的是，在实践中也遇到了各种阻力和问题。如何应对历史文化街区更新的复杂前置问题，历史文化街区的更新又该如何从物质更新转化为产业、文化、社会的内容更新？业内人士认为，历史文化街区的活化策略可以从文化引领、业态升级、物质优化三个方式来进行。

黄浦区历史文化街区实现高质量迭代活化

作为上海历史文化资源最为丰富的区域，黄浦区是上海中心城区风貌保护区最为集中的地方之一。继原有的四片历史文化风貌区之后，近年黄浦区又增加了84片风貌保护街坊，约占全市风貌保护街坊数量的三分之一。

“黄浦全区各类风貌保护区、风貌保护街巷要占到整个区域面积41%，基本上每一个街区都有历史建筑或者风貌保护的要求，并不是简单的推倒重来，这也是黄浦区旧改的压力和难度所在。”12月30日，在Savills&华建集团华东设计研究总院近期举办的“历史文化街区的活化迭代城市更新白皮书”媒体发布会上，黄浦区市委书记杲云指出，黄浦是一个有着深厚历史底蕴的城区，见证了上海这座城市的发展和繁荣，同时也是上海整个城市发展过程当中的一个缩影，拥有许多独一无二的珍贵历史文化资源。

杲云介绍说，外滩历史文化风貌区也是上海12个风貌区当中唯一一个国家级历史文化街区，区域内有177栋楼都是1949年之前的历史建筑。为最大限度保护空间的肌理格局、更好地保留城市记忆、焕发城市活力，黄浦区一直高度重视城市更新，并借用社会力量、多策并举地来推动历史文化街区实现高质量地迭代活化。

“从新世界城的改造，上海世茂广场的升级，到南京路步行街东拓，这一系列更新改造的项目后续都成为了城市更新的示范项目，尤其是南京东路步行街东拓方案在今年进行了施工改造，并在9月12号正式投入使用，后续也都得到了社会各界的高度肯定。”杲云透露，对于城市更新这一城市发展的永恒主题，未来黄浦区也将继续深入贯彻“人民城市”这一重要理念，坚持形态建设、功能提升、生态塑造为重点，强化区域产业与功能上的协同联动，推动包括北京东路、苏州河，新天地等在内的外滩历史风貌区的活化和利用。

三大活化策略从容应对阻力

黄浦区历史文化街区的改造更新只是一个缩影。事实上，近年历史文化街区的更新已成为我国许多城市更新和发展的重要工作。

“‘历史文化街区’是城市更新领域意义重大的一环。”第一太平戴维斯中国首席执行官朱兆荣向《华夏时报》记者指出：“对历史文化街区而言，通过活化改造，注入新鲜的时代血液，既为历史建筑重焕光彩，又使商业释放活力，形成人文商业的交流互动。”

华东建筑设计研究总院既有建筑更新研究设计中心研发主管、高级建筑师寇志荣表示，历史文化街区更新是城市存量更新中一个兼具综合性及复杂性特征的类型。在更新过程中，历史文化街区的优化目标突出表现在推进城市功能调整、助力文物及历史建筑保护、推动基础设施更新、促成公共空间提升、协助居住条件改善，促进街区活力重塑等多个方面。

不容忽视的是，历史文化街区的更新工作也遇到了各种阻力和问题。比如，街区过度景点化、商业过度同质化，历史文化街区的风貌保护与历史建筑功能活化之间的矛盾等。

如何应对历史文化街区的更新的复杂前置问题，历史文化街区更新又该如何从物质更新转化为产业、文化、社会的内容更新？“历史文化街区的活化迭代城市更新白皮书”媒体发布会上，与会人士公认，历史文化街区的活化策略可以从文化引领、业态升级、物质优化三个方式来进行。

比如，第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级助理董事沈欣然认为，对历史文化街区业态的复兴与提升，是活化街区、提升社会效益、经济效益、文化效益的重要手段。上海新天地、北京首钢园区、武汉楚河汉街与武汉天地、天津劝业场片区等，就是通过“业态升级”来进行更新的历史街区典型案例。

第一太平戴维斯中国物业及资产管理部高级董事及主管孟喆认为，随着历史文化街区的发展转型升级，在其过程中始终面临着物业管理中日常运营的控本增效、公共安全保障以及街区环境治理改善的严峻挑战。其建议，为了开拓新的管理模式，引入数字化科技到历史文化街区的管理中是一种非常具有实际意义的探索和尝试。

众所周知，城市更新项目往往因耗时较长，对资金沉淀要求较高。第一太平戴维斯华东区估价部高级董事及主管蒋岚雷强调，在城市更新项目改造过程中，资本扮演着不容小觑的角色，是项目得以不断升级优化的关键力量。蒋岚雷介绍说，城市更新的主要投资模式为资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、进而提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，从而获取资产增值收益。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁