哪里，是上海下一个领涨板块？

在买房这件事上，我听到大家讨论最多的，是价格。而价格背后，代表的是大家为未来涨幅的预期：哪里，有机会成为下一个领涨板块？

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要成为潜力板块，有一个根本前提：
大片空地对于已经发展起来的成熟区域，周边配套都比较完善，生活而言非常便利；但也正因如此，这样的区域想要再出现大的暴击也是不太可能的——原因很简单：地都被填满了，去哪里造楼呢？
而如果我眼前的是一块全新空地：从零到一、从无到有，全新界面、新生规划，很难不让人对这里的未来产生想象。上一个有这样潜力的地方，叫做前滩。我们来看看前滩的规划图：需要注意的是，图中黄色的为住宅用地、红色的商业用地。可以看到，前滩的住宅和商业办公有机的结合在一起——住宅和产业的比例配套刚刚好，目测大概是1:1.5左右的比例。
（注：部分住宅地块和商业混合，故在图中被标注为了红色用地，实际比例更加均衡）这意味着：一旦产业园区高薪人群入驻，带来的居住刚需叠加不多的住宅供应，很容易引起供求共振，牵着房价往上走。而在实际建设中，如果绿化面积加入计算，会发现前滩土地用途分布更加均衡：
产住结合很显然是一种非常好的新区开发模式——而产住结合的规划，之前在上海、北京这样的老牌顶级城市里，是不太多的。
你看上海那些老的市中心：人民广场、徐家汇、淮海路，都是以商业建设为主，并没有预留足够多的住宅供地组团。虽然不乏零星点缀的豪宅，但因为无法形成整体连片的高端社区，拉低了房价的天际线，留下不小遗憾。而深圳这样的城市，在开发新区的时候，非常注重产住结合，所以深圳的房价高点很分散，就算远到龙华和宝安都有自己的豪宅区。产住结合，代表了未来城市发展的方向。（注：大虹桥同样也是产住结合经典案例，但由于板块较大，此处按下不表，我会在之后文章详细解读）

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如果以上的逻辑成立，那问题就来了：
上海，是否还有这样的潜力板块？
我来罗列一下选筹逻辑：
1.全新空地——留有大量规划空间2.市区范围——距离太远无法享受市区辐射3.明确规划——政府明确定义未来发展我打开地图，开始仔细寻找：这时候就要用到卫星图工具，来挖掘市区周边的空地区域。
在过程中，在西南角上有一块大面积的空地引起了我的注意：放大了看，更是惊人：
这里，南北两侧依托9号线和12号线；隔壁的闵行体育公园已经算是市区范围内最大体量的绿地了——结果和这块空地相比，竟然还小了一整圈：这里，藏有134万方的全片空地；
这里，位于中外环区间，2条地铁加持；这里，整整是闵行体育公园的1.6倍。
这里，就是等待更新的：九星城

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九星城，起源于九星村：

九星村，是上海1600多个村中的普通一村，又是不一般的一个村。说它是普通的一村，是因为它的主人还是村民，过去的乡下人；它的土地还是集体的土地，以前是种粮种菜的。讲其不一般，是因为它以全村的1800亩土地，每年的商品交易达到400亿，每年向国家缴纳3亿多元的税收。这里因贸易发达而繁盛、也因城市更新的需要全村拆迁，等待革新。从未来的规划中，九星城让我不由自主地和前滩联想在一起：首当其冲的，就是九宫格。在前滩，九宫格作为9块住宅用地存在于板块之中，周边以生活配套为主：
在九星城中，也有类似的九宫格地块，但其位于整个板块的核心位置：不同于前滩九宫格的居住功能，九星城将这里定义为9块互为连接的购物中心，作为商业配套建设：
而另一方面，九星城在地块规划中也和前滩有着类似的设计：功能复合与前滩的规划图一样，上图中黄色为住宅用地，红色为商业用地。
而在九星城地区的规划中：住宅用地，共计8块，面积14.81公顷商业用地，共计15块，面积21.82公顷两者之间的比例，大致为40：60
作为对比，前滩地区的规划中：
住宅用地，共计16块，面积33.13公顷商业用地，共计32块，面积48.51公顷两者之间的比例，同样为40：60
比例，惊人相似——在发展路径上，再次和前滩产生共振。同时，在这里的规划中还同时出现了3块基础教育用地——和前滩一样，作为全新板块，学校配套同样必不可少：
在交通配套上，前滩边有中环+外环+南北的三高架配置、再搭配地铁6/8/11号线，出行上优势明显：
而九星城周边，配套有中环+外环+沪闵高架、地铁配套有9/12号线——同时由于九星城位处上海西南侧，距离虹桥更为接近：越看，越觉得这里和前滩有点像。

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但和前滩不同的是——这里，更加以住宅作为核心。
我们再来仔细看看前滩的控制性规划图：
红色的商业用地占据板块核心、而黄色的居住社区反而在边缘位置而反观九星城——居住社区两侧配套有两块商业，将住宅包围在核心：
前滩是拿“农村包围城市”，这里是拿“城市包围农村”——这是我看完规划后的感受。（注：“农村”代指住宅、“城市”代指商业）而站在住宅供应维度，和前滩类似，整个上海西南侧少有新房推出，尤其是这个总价预算上更是少有——
这也解释了为什么汇成南街里会如此收到追捧的原因：因为真心的便宜，所以认筹率1256%完全可以理解。西南角上，太缺乏一个总价合适的新房项目了。

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看完规划，我突然理解了这里为什么会引起哄抢。

前面提到，九星城内共计有8块住宅用地——其中，第一块、也是最大的一块土地引来多方争夺：「2020年8月6日，备受期待的闵行七宝宅地如期出让，七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块最终被旭辉+融信联合体以总价45.23亿竞得，溢价率40.55%，成交楼面价约54811元/平方米。该地块因其地理位置优越以及稀缺性，吸引了8家房企参与竞拍，分别是：保利、融创、龙湖、金茂、融信、旭辉、龙光、上实。」上面提到的每一家房企，都是圈内的知名企业：但凡用上几十个亿来拿地的都不是傻子，关注度如此之高本身就说明一些问题。大家，都看好九星城未来的潜力。而融信和旭辉，首先抢下九星城的第一块宅地，拔得头筹。现在，这里的名字不再是古美北社区S110501单元27-01地块，而是：融信旭辉世纪古美
目前，户型图和具体信息尚未对外公开，但是作为九星城板块的首个住宅项目，还是让人备受期待：
中外环、地铁上盖、全新界面，本身就已经足够诱人。2021年，这里值得期待。

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关于九星城，还有太多的故事未完待续：过往的辉煌、当下的落寞和未来的规划，值得再花上时间好好思考。
哪里，是上海下一个领涨的板块？我看九星城，有点希望。对世纪古美项目感兴趣的朋友，可以扫码文末海报助理微信，带你了解项目信息和福利优惠。