上海楼市:上海的三梯队学区房跟普通菜小有区别吗?

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提问：曾叔，你好，请问曾叔上海的三梯队学区房跟普通菜小有区别吗，这个梯队是谁发明的排名机制？

回答：你好，这两者还是有区别的，菜小就是民工子弟也可以入学的学校，三梯队是实在实在勉为其难可以接受孩子入学的学校，比菜小好。事实上，现在市面上很多被炒作的新房配套学校，比如虹庐湾、长风瑞仕还有前滩这一众新房对应的学区，我认为就是三梯队。这个梯队来自家长圈，管用的。

提问：曾叔，您好！上海，夫妻二人都是上海户口，孩子现在3岁。已有浦东学区房一套，无贷。10年后有置换刚需-换套大面积的房子，还有可能要考虑孩子初中的学区，1.目前的房子小学比较好，初中对口不是特别好。目前手中有米200w,想做些投资，保值增值。2.现在是不是合适的时间进入上海房市，投资哪些区域比较好？3.泗泾和临港相比，哪个区域更值得投资，具体的楼盘有什么建议吗？感谢赐教！

回答：你好，上海如果要买的话，要立刻就买上海的行情，已经开始启动了，局部板块已经开涨了。我们的朋友五月份跟着买的 515 万的房子，虹桥板块现在挂牌价 670 万。

提问：曾叔好！新人第一次提问。居住生活上海，已有一套房，努力争取二房中。家庭刚刚起步，年可支配收入50w，考虑一边搬砖一边小资本投资楼市，投资100w左右，5-10年出手。目前在看大理，大理公馆海景酒店公寓70年产权，年回报7%，签5-10年可以入吗？一来考虑抗通胀和稳健收益，二来旅游资源和气候不错，顺便父母可以去旅游。但是怕5-10年不好出手，赔了本金。星叔怎么看？另外南昌在挂一个老破大，挂了大半年没动静比较急，求卖房挂牌攻略，谢谢！

回答：你好，1、海景酒店公寓这种旅游地产投资回避，不要入坑。一般都会以“返租”的模式来吸引销售，签约每年返7%租金，甚至以租抵供，是不是很心动？但你仔细思考一下，你就应该发现。要真像开发商说的这么好，为什么他们还要拿出来卖？甚至要以返租来卖？唯一的解释是，旅游地产并不好卖，用返租的方式只是为了拉你接盘。实际上，说是返租，你和开发商是没有任何关联的。很多开发商会找一个第三方租赁公司或者是物业管理公司，来跟你签合同。购房者签订的5~10年租赁合同后，再接下来合同履行过程中，往往大概率租赁公司以经营不善为理由拖延租金，有些干脆破产倒闭了事。2、卖房有一定门道，想要卖出好价钱，具体详见内部分享。

提问：曾叔，您好，重庆，单身，在重庆蔡家有一套两室自己住，准备再考虑买一套考虑投资兼自住，考虑长期持有，首付只有40左右，自己工作在蔡家或者北碚城区。请问再在蔡家或者北碚城区考虑可行吗？有其他更好的推荐区域楼盘吗？什么时候入手比较好？

回答: 你好，买房最好的时机一个是10年前，一个是现在，如果时光倒退10年，可能你砸锅卖铁都要买房，所以现在也是这个道理，现在能买就早点上车，10年后你就绝对不会后悔。蔡家是指望礼嘉的购买力外溢，但礼嘉本身就是靠光电园高端购买力的外溢，再指望这些高端人群外溢到蔡家，难度比较大。如果资金40的话，选择不多，尽量不要买太远。

提问：你好，曾叔老师，请问富力爱丁堡公馆您怎么看？对口白家庄小学、八十中学，一千多万的两居室是否值得买入？

回答：你好，富力爱丁堡公馆这类产品在北京有不少。核心地段1-2栋楼无明显小区环境，主打豪华产品设计装修，高出一截的售价，大户型为主，设计缺乏中式南北通透，二手极低流动性，常见的周围还有圣世一品，瑞安君汇，世茂宫园等小区。对口学校的意义不大：为了学校，可以买入学区老破小低总价；为了自住，可以买入正儿八经的改善住宅社区。一套爱丁堡的价格，可以买到上面两套，买房最忌讳两头不靠，甘蔗没有两头甜。

提问：曾叔，你好，请问大虹桥的万科天空之城，蟠龙天地，真如的中海臻如府，三个楼盘，总价900多万预算，您推荐买哪一个？

回答：你好，900万买大虹桥有点多了，买真如有点少，相对来说蟠龙好一点。

提问：曾叔，你好，关于房龄问题，多老的房子不能买？

回答：你好，你这个问题就像中国人多能吃辣一样，没有标准答案。每个城市对老的概念不一样，对老的接受程度也不一样。譬如北京70年代和90年代房价无明显差别，重庆08后和03前差别巨大。而且银行对房龄贷款zc也不一样，譬如北京80年的可以满贷25年，重庆2000年后才可以按揭。当城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老房子才会接收溢出需求，譬如北京上海。

提问：曾叔！非常喜欢你，一直有关注你，请曾叔分析一下新政策下闵行冲四校怎么样？能不能推荐几个路径？谢谢！

回答：你好，最优选择是上宝，其次是文来，公办的话闵华二和莘松。

提问：曾叔，你好，德富路中学在公办中处于何种水平线？与嘉定新城实验、安亭同济附中相比如何？

回答：你好，德富路中学曾经作为嘉定新城唯一的公办初中，中考成绩在嘉定区的排名还是可以的，从今年的推优情况看，和同济附属实验中学差不多。嘉定新城实验还没有毕业生，是大同初级中学托管的，有一定的想象空间。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益最大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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