买了老房子就一定是入坑了吗?

房龄对于房产投资的影响主要集中在三个方面，第一个是涨幅。

通常而言，次新房的涨幅是最大的，会远远超越那些房龄比较长的房子。

那么房龄多长才叫次新房？在不同的城市定义是不同的。

有些城市5年以内叫次新房，有些城市10年以内也可以算次新，在一线城市，甚至于15年以内，都可以被看作是次新房，这要看当地的市场偏好。

由于次新房的涨幅最大，就有投资人简单的认为手中长持一套房产，收益率一定没有不断置换，使手中房产保持次新的收益率高。

关于这一点，其实是要精算的，因为置换房产的成本非常的高，获取低比例首付的机会又特别的难。

所以说手中的一套低利率低首付的房产，是不是一定要置换成次新房，是要根据当时的置换成本和对未来市场涨幅的预期来进行精算的。

从我个人的经验来看，其实长持一套房产的收益率最高。

曾经举过一些例子，比如说我们国家第一套商品房小区在深圳，这40年来涨了将近60倍；比如上海有一些80年代的房产，现在依然可以卖到9万左右的单价。

如果手中长期持有这样的房产，不一定比简单的来回置换获取的利益更低。

只有一种情况不断置换是对的，那就是让房产的面积变大，就是裂变。如果仅仅是一套换一套，真的要进行精算。

第二个方面是对贷款的影响。这里包含了能不能贷款以及贷多少款，不同的城市也是不一样的。

有些城市40年的房子都可以贷款，有些城市15年以上的房子就很难贷了。具体贷款的难度和比例是可以去银行咨询的。

这里要提醒大家的是，我们一定要购买那些远离不能贷款标准线的房产。

举个例子，如果这个城市20年的房子就不能贷款了，你准备买这套房子并持有5年，那么现在购入的房产最好是十二三年的，要远离15年这根线，只有这样才能确保在未来卖出的时候房产也可以贷款。

对于那些贷款比例降低的房产，我们也要谨慎买入。

第三个方面是流动性的影响，有些城市的人是非常不喜欢老房子的。最典型的就是像成都这样的强二线城市，10年以上的房产流动性会突然降低。

在这类城市，我们一定要去判断多少年才算是老，因为每个城市不一样。

另外我们要避免买入当地人认为的老房子，通常可以看一下城市每一年一手房的成交量与二手房成交量之间的比例。

如果一二手成交比大于两倍，我们就可以认为这个城市的人不太喜欢旧房子；如果是1:1，那么这个城市基本上就是成熟的；如果一手房的成交量小于二手房，那么这个城市的房地产市场就可以说是极其成熟，并且已经变成存量市场了。

但实际上这样的城市在全中国只有5个，绝大部分城市还是以一手房为主，并且不喜欢楼龄特别长的老房子。 

所以我们一定要去观察一二手的成交比。

除此以外，贝壳上有一个功能是可以选择房龄的。我们可以在目标城市或者目标片区选出40年、30年、20年等等不同阶段的存量房，也就是二手房的数量以及成交量，去计算一下在这个城市或者片区，什么样的楼龄流动性突然衰减，成交比例突然降低。

我们去避免这种老楼龄的房子就可以了。

还要补充的一点是这两年的一些变化。

随着00后、95后逐步进入到买房的年龄，他们对于房地产的偏好会影响到楼龄较长的房子的投资和升值。

目前来看，他们是十分偏好新房子的，而且是新区域的新房子。所以说这些90后、95后、00后对于旧房子的市场偏好到底是什么样的，是我们需要持续关注的。不排除未来这些旧房子流动性、涨幅会降低。

目前来看，在一线城市楼龄比较长的房子还是可以投资的，到了二三线城市可能的的确确要比较谨慎。