物业板块又迎来重量级牛股—华润万象生活正式招股

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恒大物业的上市时间已确定，12月2日正式登陆港交所。港交所的物业股版块又将迎来一家重量级公司——华润万象生活。作为中国最大的住宅物业组合之一，华润万象生活于11月25日开始招股，联合保荐人为建银国际、中金公司、花旗及高盛。

公司拟发行5.5亿股股份，其中公开发售2750万股，国际发售5.225亿股，每股发行价18.6-22.3港元，每手200股，预期将于12月9日上市。据了解，金禧国际也将开启打新通道，助力投资者打新华润万象生活。

此次IPO，华润万象生活计划引入7名基石投资者，分别是新加坡政府投资公司(GIC)、高瓴资本、平安、Cephei、Matthews（铭基国际投资公司）、中国国有企业结构调整基金及GLP，共认购其6.5亿美元 (约50.38亿港元)股份。

01.身处黄金赛道的住宅物业组合之一

华润万象生活由华润置业拆分而成，公司成立于2017年，正式完成重组是在2020年8月份。

根据弗若斯特沙利文，按2019年中国所有物业管理公司管理服务收入计，排名第五；按照中国所有购物中心运营服务提供商的服务收入计，排名第二；按所有购物中心运营服务提供商在中国所管理的重奢购物中心数目计，排名首位。

从收入结构上看，华润万象生活营收构成分为住宅物业管理服务与商业运营及物业服务两部分。2017年到2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元、58.68亿元，同期毛利润分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元，华润万象生活近几年营收实现快速增长。

其中商业运营部分复合增长率为52.68%，为华润万象生活发展最迅速的业务，占比分别为32.9%、37.6%、40.8%及46.4%，商业物业的营收比重有逐年上升的趋势，商业管理服务在营收中扮演的角色越来越重要。

02.商业物业，撑起半边天

背靠华润集团及华润置地，是华润万象生活的一大优势，其所管理的住宅和其他非商业物业的在管建筑面积和收入，主要来自于华润集团及华润置地所开发的物业。

聆讯后资料显示，截止2020年6月30日，华润万象生活的总合约面积约1.06亿平方米，其中住宅物业在管面积9750万平方米，占比91.46%；商业运营服务的建筑面积为560万平方米，仅占比8.53%。虽然商业物业占比面积很小，但反观营收，却占据46%的比重，贡献颇多。

招股书显示，截至2020年6月，华润万象生活总收入为31.34亿元，其中商业运营及物业管理服务占比为46.4%，撑起了业绩收入的半边天。

03.募资用途

本次华润万象生活上市拟集资约10亿美元，约合78亿港元，在招股书中表示，资金将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购。

希望通过战略性投资和收购将使其提供更加多样化的服务，并扩大其地理分布、市场份额以及物业组合，实现规模经济效应。同时，还将战略投资增值服务上下游和投资信息技术系统和智能化社区。

公司表示，于未来一至两年，用于战略性投资上下游合作伙伴整合产业链，如到家服务公司、智能家居科技公司、垂直领域服务平台等，提高盈利能力与扩大用户基础；于未来三至五年，用于客户生活与商务活动的服务生态建设，包括计划用于开设经纪门店及社区生活中心。

此外，拟战略性收购停车位获取合理回报等用于支持业务运营和提升客户体验的智能化技术解决方案投入，包括物联网各类设备设施，推进社区智能化。

背靠强大的华润集团、拥有成熟的商业运作模式，作为华润旗下的物业管理公司，华润万象生活的发展潜力，也将随着资本市场的助推进一步提升。

从此次上市主体名称“华润万象生活”可以看出，除了“生活”外，还有“万象”，“万象”主要包括其旗下购物中心“万象城”及“万象汇”，主要是商业运营管理业务。这也意味着华润选择像宝龙物业一样打包“住宅+商业”齐上市，这种模式有助于估值的提升，商业运营业务俨然成了华润万象生活业务上的护城河。

眼瞅着物业管理的“风口”已然来临，房企纷纷将分拆物业板块抢滩资本市场摆上议事日程。相信随着恒大物业、华润万象生活的上市，有望会给2020年港股物业板块添上最后一抹亮色，毕竟连一贯青睐互联网独角兽的高瓴、花旗也做了保荐人。

同时，已递交上市申请的京东健康、蓝月亮、泡泡玛特等重磅热门新股最快也将在年底陆续登场。更有字节跳动计划将部分资产（抖音、今日头条、西瓜视频三大业务）打包在香港上市。港股打新可谓迎来真正的阶段性红利机会。不想错过年底最后一波财富列车的小伙伴，提前在涨上金禧平台做好开户入金准备，一有优质明星股即可及时“上车”，享受港股打新的饕餮盛宴。

金禧国际观点：物业股扎堆上市,又一波肉股来袭，华润万象生活已通过了港交所聆讯正式招股，四大王牌保荐人保驾护航，具备轻资产、低负债、现金流量健康等特点的物业股，在港股市场中受到众多投资者的青睐，重磅利好来袭,牛市正式启动，你还在等什么？