惨淡！上海楼市火热的背后，这些楼盘卖不动！

365淘房网 2020-10-20 11:07 阅读 2000+

最近几个月，上海楼市可以用爆火字来形容，金九提前到来，8月、9月涌现出了一大波热销楼盘，日光盘、千人认筹，此类新闻频频上头条，已经不足为奇。买房人的购房需求十分高涨，让很多开发商赶在这个大好时机，抢跑入市。

但大家可能只看到热销楼盘的报道，却忽视了热销盘的背后，还有更多项目不被市场认可和接受，销售情况并不乐观。

网签数据不会骗人，回顾整个2020年至今，其实上海还有很多开盘近半年了，依然去化不到一半的楼盘，这与今年楼市“热火朝天”形成鲜明反差。在滞销的背后，存在很多因素，奇意君就带各位盘点下。

位置偏远，区域认可度低！

在全国人民眼里，上海很小。在北上广深四大一线城市中，上海6340.5平方千米仅仅排在第三，不到北京面积的一半。但凡生活在上海的人都知道，上海其实很大，且城市化进程很高。整个外环内的面积仅有620平方公里，仅占全市面积的近十分之一，也是全市人口和资源最集中的中心地带。

因此，有条件的购房者肯定会将置业目标优选外环内。随着市区的不断扩张，近些年，外环外也形成了多个中心的城市形态，就是我们熟悉的新城。但是外围区域依然有很多轨交、商业配套难以覆盖到的地方，成为了被人遗忘的角落。

就今年以来，认可度较低的区域，大多集中在外围郊区，由于配套的滞后、交通不便、缺少规划支撑、人口导入少，不受到刚需客群的待见。例如奉贤庄行、金汇甚至更偏远的区域，金山的亭林，松江洞泾、老城，青浦华新、崇明等极外围区域。先来看一波网签数据。

象屿滨江悦府

新华御湖上园

招商依云四季

澜庭

国贸凤凰原

其中，最有代表性的当属金山亭林和奉贤金汇这2个区域，这两个区域有个共同点，生活配套不够，区域内积压了大量品牌开发商项目，网签率均只有30%多。

金山亭林金水湖附近，有华发招商依云四季、澜庭、新华御湖上园等多个纯新盘项目，就算是周末看房人也是门可罗雀，又面临集中推盘。在区域认可度较低的情况下，因此网签数据就相当不理想。

还有位于青浦华新及南桥的金茂悦，赵巷的融创映红桥，品牌认可度都不错，只是所在位置认可度较低。因此，管你是金茂还是融创，这样的“三无地段”让买房人无法接受。

虹桥金茂悦

虽处中心，产品力不占优！

当然，去化不好并非只是郊区项目的专利，在市区或近郊区域，依然有很多位置还算不错，但是成交不理想的项目，这类项目一大特点就是产品力弱，要么就是户型不好，要么就是品质一般。比较有代表性的就是徐汇的梧桐、静安的铭德传奇，古北天御及真如的高尚领域等。

徐汇梧桐公馆所在的区域虽然地处中环，却是徐汇的老城区。今年区域内还有汇成南街里项目开盘，虽然南街里在区位和产品力都不占上风的情况下，凭借区域内较高的改善需求，认筹情况还是相当不错的。只能说不是对手太强，而是自身太弱。梧桐公馆整个社区格局较小，给人一种压抑感觉，另外户型设计多为长条形，空间利用率低，大户型成交表现更不尽如人意。

梧桐公馆

而铭德传奇和古北天御也是情况类似，虽然一个地处新静安内环，一个靠近徐汇内环旁，但是产品不够吸引人，在同区域内竞争力较弱。

铭德传奇漪景庭

古北天御

一期卖得火热，二期无人问津的高尚领域，也许最后的大毛病就是2-3房户型没有阳台这个Bug了，在潮湿的上海，显然行不通。因此开发商只能去顺应市场需求而改变，不能一味的墨守成规，让市场为你改变。

高尚领域

定价偏高，且同类竞品多！

今年以来，市中心开的多个豪宅及高价楼盘，成交都相当不错，比如翠湖天地、中海汇德里、尚海湾、前滩三湘等项目。在市区新盘供不应求的行情下，也有个别的“差生”拖了后腿。

首当其冲的就是位于苏州河畔的苏河湾中心润府，项目在开盘前一度备受关注。项目的前身可是曾经上海滩最贵的豪宅“华侨城苏河湾”。然而期望越大失望越大。相比起市区其他豪宅项目，苏河湾润府的成交表现只能用平平来形容，6月开盘至今网签率只有67.9%。项目12.68万元/㎡的均价看上去已经相当良心，但是这个价格，在市区可选的竞品也很多，同区域内就有凯德星贸邸、静安天御和外滩豪景苑三个项目，放眼全市，绿地海珀外滩、中海建国里、中海汇德里等项目，差不多的均价，都能买到比你更好的地段，甚至更低的价格买到更合适的产品，难道不香吗？

苏河湾中心润府

同样作为难兄难弟的静安天御也没好到哪里去，项目地处老上海人眼中“下只角”的上海火车站（美名：不夜城板块），均价高达12.58元/㎡。虽然不夜城的规划非常高大上，地理位置也非常不错在内环内，且未来将被打造成为市区又一大CBD，但是火车站区域人流混杂，让买房人有一种本能的抗拒。目前区域内的二手房依然停留在不到7万元/㎡，区域价格上不去，如此高价楼盘自然难卖。