CBRE世邦魏理仕发布《2021上海医药医疗行业报告》

在2020年全球疫情大流行的特殊背景下，医药行业的强抗周期属性优势愈发凸显，全球市场总量稳定保持在高增速区间内。而生物医药作为我国抢占全球新一轮科技和产业革命制高点的重要战略板块，近年崛起之势卓然。上海作为我国高速成长中的国际性生物医药创新策源地和产业集聚地，已逐渐形成亚太地区医药产业高端研发、制造、服务外包中心。

值此冲突与发展同在之际，世邦魏理仕作为专业的市场洞察者，敏锐洞悉医药大健康产业巨大的行业增长势能也为在沪商业地产的产业生态构建与发展注入了源源不断的动力。世邦魏理仕研究部通过撰写本篇医药行业报告，旨在通过梳理沪上医药医疗产业发展现状，解析上海写字楼、商务园区及工业物流三大物业板块中的产业分布生态与进化特征，同时探索沪上商业地产将如何乘生物医药行业崛起之东风，加速行业成长势能转化，推动新兴物业业态发展以最大化挖掘市场投资潜力。

聚焦行业

全国市场：

中国医药市场在过去十余年间迅速崛起，成为新兴医药产业强国的佼佼者之一。2018年我国以1,370亿美元的医药支出规模拉开与日本的差距，稳居全球第二大药品市场，及第二大原料药生产国家和最大的出口国家。

以生物医药为首的生物产业早被确立为我国七大战略性新兴产业之一，目前生物产业已成长为五大10万亿元级的支柱产业之一。在构建“健康中国2030”的大目标下，近年我国频繁在研发生产升级、完善医疗制度等各方面积极部署鼓励性政策。此外，在我国庞大人口基数下，老龄化问题、代际消费模式变迁以及疾病谱改变等因素均催生大量产业新需求。共同保障了我国医药产业规模的持续增长以及创新能力的提升。

上海市场：

基于与身俱来的沿海区位优势及开放性发展战略，上海是长三角地区优质人才、高端研发机构等创新资源汇聚，资本辐射的核心城市，为生物医药全产业链发展加速夯实了沃土。

2020年，上海生物医药产业规模超过6,000亿元，创历史新高。医药产业保持逆周期上扬的态势，奠定了其在全市产业经济中的支柱地位；并增强了上海对全国各地甚至全球的高端科创人才以及行业领先企业、研发中心等创新资源的虹吸效应，进一步推动上海加速迈向亚太地区的医药产业高端研发、制造、服务外包中心。

近年沪上医药医疗行业一级市场投资备受资本市场瞩目。2019年-2020年，行业一级市场总融资规模高达383亿元，占比全国总额超过2/5。上海在生物科技及药品研发等创新领域的发展水平及活跃度远高于全国水平，使上海地区在以创新药驱动的资本投资市场中脱颖而出。未来上海将不仅仅承接全国创新资本的涌入，更将成为全球资本的聚焦中心。

上海医药类VC/PE侧重投资于于生物科技及药品研发企业，融资轮次注入则以天使轮与A轮融资为主；为沪上初创期及成长期的创新研发企业提供了富饶的资本沃土。

医药地产

优质写字楼市场：

医药行业成为上海五大主流租户之一，升级整合需求驱动药企新租赁成交上升

近年上海医药市场潜力快速积蓄下，催化不同规模的医药医疗、健康服务类企业崛起，也进一步吸引了一批国际知名医药医疗企业的进驻，从而推动了医药及生命科学相关行业在上海办公租赁市场成交中占比稳步上升，日趋成为甲级写字楼高质量高承租能力的主要租户来源。世邦魏理仕《2020年上海甲级写字楼租户普查》结果显示，2020年医药行业租户总新成交量共计11.5万平方米，占比成交总量的9.7%。

图表：CBRE所追踪的上海市214幢甲级写字楼新租赁成交记录（新租/扩租面积）统计

数据来源：世邦魏理仕研究部

2020年，上榜世界500强企业排行的33家医药类公司（制药/器械/商业）中大部分已进驻沪上各核心、新兴商务区，设立中国区总部或代表办事处。世邦魏理仕统计的上海甲级写字楼样本中，500强药企租户面积占比医药企业总存量高达74%。

前滩外资药企分布攀升，优质新兴商务板块成为药企战略扩张首选

CBRE所追踪样本显示，去年至今知名跨国医药集团整合升级搬迁至前滩板块的趋势凸显。至2020年末，前滩外资药企存量面积高达19.9%，成为上海区域跨国药企分布最集中的两大商务区之一。且较2018年租户普查统计结果，前滩板块占比上升近12个百分点。前滩则作为近年上海市重点发展的新兴区块，为企业提供优越的办公生态环境，周边配套齐全，是具潜力的高性价比商务板块，未来成长速度可期。此外，南京西路作为上海市较为核心的商务区域，长久以来积蓄的品牌聚集优势对全球顶尖外资企业入驻仍保持较强吸引力。

图表：主要商务区外资药企租赁面积分布（2018&2020)

数据来源：世邦魏理仕研究部

商务园区市场：

聚焦张江，一核多点；沪上生物医药园区产业空间链已基本成熟

目前上海已基本形成“聚焦张江、一核多点”的生物医药园区产业空间链。沪上生物医药产业依托张江药谷，旨在进一步释放其品牌、政策及资源优势，带动其他区域各有侧重的发展，形成全市医药产业基地的协同格局，并做到生物制药、高端医疗器械、研发外包等重点领域的全方位覆盖。

图表：上海各区医药企业分布情况

信息来源：上海产业地图、火石创造、世邦魏理仕研究部整理

作为张江医药产业核心基地药谷的创新研发动能活跃，园区内聚集大批全国乃至全球的顶尖医药健康企业，并拥有多家全球Top10药企设立的研发中心。无论是在现有研发体量、制造产能，还是可发展容量均为我国同类型园区中的佼佼者，未来在配套设施更新升级，产业创新资源进一步聚集下，有望成为引领医药创新的世界级产业集群。

近年来，全球范围内的医药产业兴起了一场研发孵化一体式的办公空间创新革命，力图在生命科学领域打造媲美科技行业的创新氛围和产业活力，为行业先行者提供优质的工作空间以及投资、技术等顾问服务。而沪上各个医药基地也迅速加入了这一新趋势，各类孵化器、联合实验室有蔚然成风之势。如以新药研发为发展核心的张江迅速建立了涵盖全产业链的孵化加速平台，并联动外包服务推动创新药加速产业化。

园区产业集聚效应优势的凸显使其日益受到物业投资者的青睐，2020上海园区投资成交总额达百亿级。而医药健康产业作为备受瞩目的明星产业，其底层园区物业的投资也开始加速趋向高收益、多元化。以龙头园区张江药谷为例，由于具备环评属性的地块及园区楼宇有限，在进一步优化物业配套及实验设施后，租赁价格可达张江普通园区物业的1.5-1.8倍，其投资溢价可见一般。

冷链物流市场：

医药冷链迎来崛起契机

随着全球生命科学技术迅猛发展，生物制药市场不断壮大，近年低温贮藏医药品需求激增，复杂的冷藏药品运输系统工程成为药品流通产业中的一顶桂冠。叠加近年频发的疫苗事故以及新冠疫情爆发的催化作用，使疫苗、血清、蛋白制品等医药冷藏品备受市场关注。

根据中物流冷链委统计，2020年上半年，上海市的冷库需求面积最大，达26.2万平方米；另需求的企业类型中，冷链物流企业作为主流需求最高，占比达53.3%。另上海冷库平均租金为每天每平方米3.78元，仅次于北京，高于全国每天每平方米3元的水平。

我国医药冷链运营分为三大模式：自营管理、自营+外包、外包第三方。其中第三方物流近年加速布局医药冷链，以其智能化的设备以及科学的管理经验在冷藏药品供应链扮演双重角色，既是物流批发交易服务商，又是医药成品冷藏储存库，一体化下流通效率提高。

虽然医药冷库需求的精细化管理模式使其资本开支和运营支出较普通冷库和干仓要高，但其专有的设备设施、专业运营经验以及定向租户的高承租能力，都决定了医药冷库的租金溢价及利润空间远高于一般仓储。根据CBRE追踪的部分上海定制库、干仓改建个案，发现专用医药冷库的租金溢价是普通冷库1.5-2倍左右，是干仓的2-3倍左右。医药冷库的高投资回报属性在未来将持续吸引包括药企、第三方物流、专业开发商及投资机构等各类投资者的积极参与，形成以定制库和普通仓改建、售后回租以及与专业药企、运营商、产业基金合资经营等策略为主的投资市场。

综上所述，上海作为我国医药产业发展高度活跃区域，近年来聚集效应、长尾趋势、产业融合等属性日趋凸显，吸引了近十万家医药健康类企业进驻。未来随着全国乃至全球优质资源的持续涌入，依托于沪上产业辐射核心，医药大健康产业相关的商业地产资产或是最具挖掘价值的蓝海之一。