好地来了！静安四行仓库旁地块上线，杨浦定海街道地块起

九月至今，上海的土拍市场略显沉闷，仅出让4幅住宅及商住用地。没有了7、8月土地市场的疯狂景象。不过就在前几日，上海土拍市场又放出2张王炸！市中心再次上架2幅珍贵地块。一幅是位于静安区内环内，的商住地块（四行仓库旁），另一幅是位于杨浦中环内的纯住宅地块，都在10月份出让。

图源好地网

 

市区上架两幅钻石地块，起拍总货值60亿元起！

1.杨浦区定海社区D1-5地块（定海路街道152街坊）

地块东至爱国路，南至顺平路，西至D1-4地块，北至周家嘴路，起始楼板价就约6.2万元/平，地上建筑限高80米。此幅地块距离12号线爱国路站百度地图直线距离约400米左右。

地块详情：

用地性质：住宅
出让面积：12125.5㎡
容积率：2.5
建筑面积：30313.75㎡
起始总价：约18.79亿元
起始楼板价：约6.2万元/㎡
套数下限：320套
全装修100%
中小套型80%
保障房5%

 

出让条件：

1、配建保障房占总住宅建筑面积5%，计1516㎡以上；

2、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100％以上；

3、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。

 

地块周边

7月底，杨浦区定海社区D5-1地块出让，当时龙光地产77轮激烈竞拍，以23.818亿元总价“复仇”招商，这也是龙光首次在上海滩拿地，地块起拍楼板价是55000元/㎡，成交楼板价65440元/㎡，溢价率高达18.98%。如今时隔3月，一街之隔的定海社区D1-5地块起拍楼板价已经上涨到6.2万元/㎡，这样的地价涨幅让人看不懂。

地块旁爱国路地铁站附近，曾经是成片的棚户区，随着十三五旧改的推进，杨浦区旧改力度也是加速快跑。

定海街坊旧区改造

 

随着近几年旧改逐渐成效，目前爱国路地铁站周边的城市界面已经焕然一新。形成了以拆迁房为主，商品房为辅的格局。周边环境还算不错，购物、餐饮场所也很多。唯一不足的是，靠近军工路和周家嘴路区域的土方车、集卡较为集中，噪音扬尘是一大问题。

虽然地块位于上海人称为“下只角”的杨浦区，但是目前地块周边的配套确是有声有色，地块2公里的生活圈内，几乎可以覆盖到所有的衣食住行。西侧1公里隆昌路地铁站门口有七巧国购物中心和复旦软件园，以餐饮为主，各类常见的餐饮小吃品牌都有。

南侧1公里的杨浦滨江沿线有杨浦区的城市奥特莱斯——国际时尚中心，在杨浦当地知名度较高。拥有各大主流时尚及运动品牌，品牌种类齐全，折扣力度较大。

国际时尚中心

 

12号线2站宁国路站有杨浦滨江购物，有百余个主流的餐饮、服饰和美妆品牌。如果嫌五角场太远了，这里是家门口逛吃的不二之选。

地块门口就有白洋淀足球基地，1公里范围内，还有杨浦公园和杨浦体育馆，是周末健身，休闲的好去处。地块不远处还有上海电力大学和上海理工大学两所高等学府。

杨浦公园

 

交通出行相当便利，地块离12号线仅400余米， 2号线换乘王能方便换到多条地铁线路。年底还能在江浦公园换乘18号线，前往浦东更为快捷。项目往南1公里就是东外滩（杨浦滨江）与虹口北外滩环环相扣，吃完饭沿着滨江步道跑个步，就可以欣赏到陆家嘴和北外滩的雄伟建筑群。

东外滩实景

由于地块位于内中环，因此自驾出行前后都能游刃有余，往前2公里上杨浦大桥，往后500米是军工路隧道，可以自由选择。过江后可以直达浦东陆家嘴和金桥。另外，沿着周家嘴路可以途径北外滩商务区，上海不夜城，大悦城和人民广场等核心地标。

就医方面，最近的三甲医院有交通大学附属新华医院，8号线江浦路站出来就是，周边居民未来可以通过12号线换乘18号线（2020年底通车）直达。

2.静安区天目社区C070102单元38-01、39-01地块

静安此番挂出的地块由2个小地块组成，分别是39-01商办、文化用地；38-01为住宅用地。地块东至晋元路，南至光复路、公共绿地、39-03、39-04地块，西至乌镇路，北至曲阜西路。

总出让面积：28288.3㎡，整体容积率：2.82，建筑面积：79700.07㎡，起始总价：约41.59亿元，起始楼面价：约5.22万元/㎡。另外，该幅地块的商业部分出让条件相当苛刻，几乎需要全部自持。

 

地块详情：

38-01地块

用地性质：住宅
出让面积：14329.3㎡
容积率：3.0
建筑面积：42987.9㎡
套数下限：288套
全装修100%
中小套型80%
保障房5%

 

39-01地块

用地性质：商办+文化
出让面积：13959㎡
容积率：2.63
建筑面积：36712.17㎡
商业≥10%，办公≤60%，文化≥30%

 

出让条件：

1、配建保障房占总住宅建筑面积5%，计2149.35㎡以上；

2、全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100％以上；

3、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%；

4、受让人应自持不低于100%（计3271.2㎡以上）的商业物业；

5、受让人应自持不低于70%（计13739.04㎡以上）的办公物业；

6、受让人应自持不低于100%（计9813.6㎡以上）的文化物业。

 

地块周边：

该地块位于老闸北的天目社区，地理位置很不错，靠近8号线曲阜路站。近期，各位小伙伴一定被电影《八佰》刷屏了，本次出让地块就在大名鼎鼎的四行仓库旁，真是非常的巧合。

四行仓库

苏州河畔

地块与四行仓库纪念馆一路之隔，北面是大宁资产在2019年11月底价竞得的纯宅地，成交楼板价约5.5万元/㎡，目前已经开工，暂定名为宁嘉公馆。

大宁资产地块位置图

从今年的土拍走势里看，市中心优质地块高溢价已经称为常态，相信这次一定会是一场激烈的土拍争夺战。

 

从地图上看，地块紧邻苏州河畔，周边被1、8、12号线三条轨交线路围合，形成了一个黄金三角区域。最近的8、12号线曲阜路站仅仅300余米，1号线新闸路站200余米，但是需要穿越苏州河。

项目所在的“黄金三角区域”周边覆盖了多个顶级流量商圈，家门口就是静安大悦城商圈，东南侧是南京路和人民广场，西侧是不夜城商圈。不论是出行还是生活都是最一流的生活配套。由于该地块的住宅体量较小，仅能提供288套住宅。项目自带的商办及文旅产业，未来或将成为大悦城商圈的又一强有力拼图。

由于地处内环内，如果要前往市区，选择轨交出行就相当便利。如果自驾出行，地块西侧500米范围有南北高架，串联起内环和延安路高架，虽然相当便利，但是早晚高峰常年拥堵。另外，不远处的北横通道正在快速建设中，即将通车。

医疗资源也是相当给力，800米内有三甲医院长征医院，步行10分钟就可以到达。

 

市区正规地块频频出让，楼面地价愈走越高！

今年以来，上海市中心城区拍出了多幅珍贵地块，从近几年来看都是相当罕见的，成交楼面地价也呈现大幅上升趋势，各区域楼板价均被大幅刷新。

7月3日，重新开拍的北外滩宅地被招商以8.1万元/㎡楼板价拿下，此后地价便一发不可收拾，龙光6.5万/㎡拿下杨浦中环宅地，随后金隅更是以不可思议的价格，8.5万元/㎡拼下江浦社区宅地。而市中心最近一次土拍出让就发生在上周，恒大以5.1万元/㎡价格拿下北外滩的一幅商住地块。

预计十月的土拍市场又将高潮迭起，市中心楼面地价或仍未到达天花板，最终这两幅钻石地块又将花落谁家我们拭目以待。

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