5-10年后，这个面积的房子会“最受欢迎”？住得舒服，还容易转手

　　过去一二十年，伴随房价不断上涨，房产的金融属性不断凸显，国人对于买房投入了极大的热情。看看我们身边就知道，除了新房市场以外，即使是一些存在问题的老房子、破房子、小产权、单位房，身价都已经得到了很大幅度的提升，所以趋之若鹜者不在少数。除此之外，绝大多数的购房者还都会认为，房子的户型面积越大越好，就意味着财富越多，就感觉越有面子，因此在买房过程当中，都会倾向于选择面积更大的房子。

　　不过，5-10年后，这种局面或将发生改变。

　　一方面，房住不炒成为了调控的长期定位，房产投资金融属性开始被弱化。一旦房价回归平稳，购房者的买房积极性就会下滑，房产流动性就会大大降低。除此之外，未来5-10年，以税收、监管、立法等为主要内容的长效机制会进一步完善和成熟，所以房价大概率会进入长期平稳的周期，这意味着到时候并不是什么房子都有人接盘，完全保值、增值也就无从谈起。

　　另一方面，国家统计局、央行数据显示，目前全国人均住房面积接近40平方米，全国城镇户均住房达到1.5套。显然，我们已经告别了住房短缺的时代，住房总量开始出现了过剩，与此同时，中国社科院的研究报告显示，最近几年，我国的人口出生率出现了下滑，而且人口老龄化社会也正在加快到来，所以2028年或将迎来人口负增长的时代。由此推断，5-10年后，在人少房多的变动趋势下，住房供大于求的局面会进一步呈现，这意味着有些房子注定要没有市场了。

　　面对房地产市场的变化，许多业内人士也转变了态度。比如，一向“敢言敢语”的孙宏斌就给出了自己的判断：大家要理解政策形势，此次调控是中长期的，不能有侥幸心理，在这种大背景下，控制好速度、规模、负债至关重要。此外，玻璃大王曹德旺还自曝一直劝自己的妹妹卖掉多余的房子，否则以后可能卖不掉也租不出去。

　　由此可见，今日不同于以往，房地产市场发展的环境已经发生了变化。在这样的局面下，下一个5-10年，不是什么房子都有人接盘，有些房子注定将要失去市场，所以闭眼买房子，盲目追求大面积，都不合时宜了。未来应该重点关注两点，一是住得是不是舒适，也就是居住体验感好不好；二是容不容易转手，也就是房子的变现能力高不高。基于这两点来看，5-10年后，90-140平方米的房子或许更能够满足这些条件，更能够受到市场的欢迎。原因如下：

　　第一、从家庭规模的结构变化来看，90-140平方米的房子更容易被主流市场接受，日后更容易转手变现。

　　大家都知道，以前的老房子，户型面积都偏小，而且常常五六口人生活在同一个屋檐下，所以大家对大户型的房子有一种迫切的需求。但是，随着经济社会的发展，受居民收入水平提高，结婚年龄推迟、人口快速流动等因素影响，情况已经不一样了。根据国家发布的《中国家庭发展报告》显示，目前我国家庭户均规模为3.02人，三口之家成为了主流家庭形态。其实，对于家庭结构的变化，很多外出学习、工作的朋友都深有感触，一旦在外地成家立业，然后父母生活在老家，就预示着家庭结构开始发生了变化。

　　伴随这种变化，住房需求自然也会发生调整。根据国家统计局的数据显示，目前全国城镇人均住房面积40平方米，按照3.02的主流家庭规模来看，户均面积大约为120平方米，所以目前市场的主流需求基本就在120平方米上下浮动，如果你的经济实力足够，可以选择面积稍大一些，反之就偏小一些。因此，对于两口、三口，甚至四口之家来说，90-140平方米的房子，包括了两到四室，能够满足当前主流家庭的基本住房需求。下一个5-10年，随着家庭规模的进一步变化，90-140平方米的房子将更容易被主流市场接受，更容易实现转手和变现。

　　第二、从买房、养房等居住成本来看，90-140平方米的房子是性价比最高的区间。

　　对于动辄几百万、几千万的房产来说，免不了考虑持有成本。从税费的角度来看，主要关注两点：一是契税。一般来说，90平米以下的住宅，缴纳1%的契税，90-144平米的住宅，缴纳1.5%的契税，超过144平方米，缴纳3%的契税。其中，144平米被看作是豪宅线，是刚需买房的一个门槛，往往超出了绝大多数购房者能力，所以市场需求偏低。二是房地产税。财政部财政科学研究所税收政策研究室主任张学诞建议，将免征面积规定为40-60平方米。因此，即使首套房征税，刨掉免征的面积，140平方米也在免征的范围之内。

　　户型面积的大小，还与日常的成本支出有密切关系。此前，一个朋友告诉笔者，他家的房子150平方米，实际使用面积120平方米，但每年的供暖费都是按照150平方米计算， 也就是说公摊部分也要缴纳取暖费，如果按照一平方米30元计算，仅公摊部分就要缴纳900元，对于普通家庭而言，这不是一个小数目。当然，除了取暖费之外，物业费也是按照面积收取。因此，越大的户型面积，就意味着成本支出越高，所以过大的户型往往不容易转手。因此，从买房、养房的角度看，考虑到税费、生活成本，家庭人数等因素，90-140平方米的房子性价比最高。

　　第三、90-140平方米可以最大程度利用首套房的购房名额，避免了换房的麻烦。

　　买过房子的都知道，人生第一套房，对刚需的重要性，不言而喻。如果拥有首套房的名额，那么可以享受到很多的便利和优惠政策。比如，在税费、房贷利率、首付等方面，首套房、二套房， 以及三套房以上存在很大差别，其中首套房处于最低的水平。以房贷利率为例，据融360大数据研究院发布的数据显示，7月份全国首套房贷平均利率为5.26%，二套房为5.58%。假设贷款100万元，等额本息还款30年，那么首套房要比二套房月供少还200元，对于本身购房资金就不宽裕的刚需而言，每月节省200元，不是一笔小数目。尤其是在当前的楼市市场环境下，限购政策收紧，购房门槛提高，首套房名额变得更加珍贵。

　　不过，关于首套房，到底买多大面积的房子，一直都是智者见智，仁者见仁。有人就说，可以先买公寓或者小户型过渡，等手头宽裕了再换房子。其实，到后来你就会发现，对很多购房者来说，即使有置换的打算和需求，考虑到置换成本，耗费的精力和时间，往往也是有心无力。因此，笔者建议，在经济能力范围之内，首套房面积尽量往大了考虑，这样可以省下不少的麻烦。因此，综合首套房购房优惠、置换成本等两个方面，刚需应该在量力而行的基础上，最大程度地利用首套房的名额，而90-140平方米基本可以满足大家的需求，不仅住起来舒服，也保证了较长的居住周期。

　　最后总结一下：随着楼市政策导向、住房供需等因素开始发生变化，闭眼买房还能稳赚不赔的阶段渐行渐远了。对于购房者而言，未来买房要三思而后行，不仅要关注是不是住得舒服，同时也要关注房产的流动性，而90-140平方米的住宅基本可以满足这两个条件：不仅迎合了市场上的主流购房需求，而且还可以大幅减少不必要的生活支出，比如公摊取暖费、较高的契税等等，所以无论是用于出租还是转手出售，难度都不大，性价比较高。那么，对于90-140平方米的住宅，你是怎么看的呢？欢迎评论区讨论。