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“诺德假日花园小两房，低于市场价，只要650万，抢到赚到，市场价750万！”
这两天，@深圳买房计划 留意到这样一条朋友圈。
同样号称“抢到赚到”，相比于新房市场上，华强城开盘556套房源在5个半小时内售罄，这套低于市场价100万的二手房却迟迟无人接手。
“冰点、腰斩”。
从事房产中介行业多年的林峰用这两个词来概括深圳的二手房市场。
尽管从数据层面来看，新政后一个月的成交表现并不差。
住建局数据显示，7.16-8.16这一个月内，深圳二手房成交量达12079套，较前一个月（6.15-7.15）的11757套略有上升。
不过，网签数据有所滞后，它反映的可能是1、2个月前的实际成交。林峰透露，实际交易量非常低。
新政后的二手房市场，到底有多冷？
“神盘”比市场价低100万难卖
南山三房降15万成交
“（诺德假日花园）这套房源已经吆喝半个月了，一直没找到下家。”熟悉这个楼盘的片区中介阿泽告诉@深圳买房计划，这是一套48㎡的小两房户型，新政前，同一个户型，还有740万成交的纪录。
在深圳二手房市场，诺德假日花园被认为是“神盘”。
△诺德假日花园/来源：贝壳找房
据阿泽介绍，2015年以来前海自贸区每一次上涨的行情，在这个楼盘都会得到体现；外来资金进入深圳，肯定会关注前海，很多时候都会锁定这个楼盘。
“最小48㎡两房，还有66㎡两房，70-90㎡三房，楼龄相对较新，对口实验学位，除了没有地铁外，满足了热盘的几大要素。”
贝壳找房APP显示， 诺德假日花园的 挂牌均价在13.7万/㎡。
既然一直受市场欢迎，为何这次出现比市场价低100万的“笋盘”都乏人问津？
“一方面是之前涨得太猛，如果按估值来算，650万也高了。”阿泽分析称，“另外，新政后房票太贵了，大家不敢炒房，这种小两房未必能满足自住需求，很多客户更希望能一步到位。”
与上述房源相比，业主叶东（化名）的卖房过程显然要顺利得多。之前，他把在南山中心区的一套标准三房放盘，挂牌价590万；新政前一天，他联系中介涨价30万，未曾想次日靴子落地。
不过，不到一周，他就顺利地以605万的价格把房子卖出，降了15万。
在资深中介林峰看来，三房是市场上比较受欢迎的户型，再加上区位跟价格不错，即便市场冷冻，还是有买家会感兴趣。
据他观察，目前三级市场上的成交，很多业主在价格上会退一步，有的房源议价空间比较大。“很多总价超过750万的房子，议价空间都在10%以上。”
市场成交“冰封”
业主报价依然坚挺
深圳房地产中介协会在8月热点楼盘观察报告中提到，机构监测的5区7个楼盘里，业主放盘报价延续此前行情，有涨有跌，总体较为平稳，业主报价信心依然坚挺。
但与报价整体形成鲜明反差的，是市场成交量的“冰封”，7个热点楼盘在8月无成交。
上述诺德假日花园以及叶东所卖房子的小区表现同样符合这一结论。
查看贝壳找房APP过往成交纪录发现，诺德假日花园在新政后只成交一单。尽管成交不活跃，业主报价坚挺，23套挂牌房源只有2套下调报价，其中一套只降了1万。
▲图源：贝壳找房
而叶东成功卖房后，该楼盘近一个月无成交。有意思的是，有业主把同户型的挂牌价涨到750万，比叶东成交时的价格涨了145万。
对于业主报价坚挺的现象，深房中协认为有两方面原因，
市场上部分符合“满五唯一”条件的房源一时间成为相对优质房源，甚至出现小幅调涨。
随着改革开放40周年庆的临近，各方对于深圳未来可能出台规划利好的预期强烈，令卖方信心坚挺。
林峰还补充了一个原因，“业主不是诚心卖，就挂着玩儿。”
业内：购房者现在更要会算账
三季度末市场或回温
相比于现在成交“冰封”，或许大家更关心的是，市场什么时候会回暖？房价会不会跌？
深圳贝壳研究院认为，基于前期政策一向严厉，综合预计7·15新政的调整周期为3-5个月。同时，调控后预计价格也会存在小幅波动，随着政策被市场消化，房价会再次回升趋于稳定。
美联全国研究中心总监何倩茹持相似观点。
她认为，第三季度购房者的观望态度会比较明显，到第三季度末，他们会意识到，深圳房价并没有因为成交量的下降而出现明显降价的趋势，有自住需求的购房者就会重新考虑买房。
“尤其是等新房供应上来之后，新房率先回暖，从而带动整个市场的回温。”
而市场的另一个变化在于，由于房票珍贵，置换成本变高，购房者可能会改变购房策略。
“以前可能会想先上车，再考虑换房；但现在他们可能要考虑是不是可以一步到位。相比新政前，购房者更要会算这笔帐，预算足够的购房者应该会优先考虑三房。”
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