消息说一二线城市房价回暖，现在有必要买房吗？

　　国人对“现在有没有必要买房”的话题，一直以来都有着特别的关注。一方面是源于中国人对房子的特别情结，一方面是出于货币贬值而产生的资产保值增值需求。可以说，在很长的一个时期内，这个问题都不会过时。

　　在阐明我们的最终观点之前，基于买房这个对中国家庭来说的大事件，我们分解此问题的其中关键词，一是“现在”，二是“必要”。下面，我们对这两点分别进行分析，供大家参考。

PART 01 认识并打破感性困阵，以上帝的视角，跳出“现在”看现在。

　　不识庐山真面目，只缘身在此山中。人们常常会被时间和空间的迷雾遮蔽了双眼，被自己的主观情绪和感性思维影响了自己的判断。

　　为了让大家认识到主观的、感性的干扰，我们制作了下图。请先看下图中的图1，并判断未来走势：

　　我们相信，看到上图中的图1并代入其中，或者我们曾经亲身经历过那个漫长的历史下跌时期，绝大多数人都是悲观的。这时候，我们会受到市场悲观情绪的干扰，和长期下跌造成的信心丧失，而导致出现战略上的判断错误。

　　但其实，图1仅仅是图2中红框标注的一小段而已，随之而来的却是一轮轰轰烈烈的牛市行情。

　　用股市K线图来说明这个哲学问题，可以让我们更加直观的认识到一点：

　　社会是发展的，经济是向上的，无论在路上经历了什么样的困难与波折。

　　如果说我们国家经济迅猛发展始于十一届三中全会后，只有短短几十年时间还不能说明问题，大家可以看美国等发达国家的经济发展史。该国已经经历了数次经济危机，但经济长期向上的趋势都不会改变。

　　【小结】

　　“事后诸葛亮”之所以总是对的，就是因为对历史我们是以上帝的视角看问题。如果我们提前让自己站在时间长河的上空，把中国经济和楼市的最近20年缩略成百年发展中的一小段，您会更加清晰地看到，现在的所有高点仅仅是高速路上的一个歇脚和加油的服务区；所有的低点，也只是下次起跳之前的下蹲动作。

PART 02 无法否认的楼市“名义房价”长期上涨趋势

　　所以称之为“名义房价”，是因为房价总是以货币币值反映的，购买力下降的货币币值反映在内在价值稳定的资产上，就表现为“名义价格”上涨。

　　NO.1经济的发展必然伴随着货币增发。我们看下图：

　　从以上据国家统计局数据制作的图表中，我们可以看到以下几点特征：

　　1）2000年-2016年末，货币供应量M2同比增长率一直在10%以上；

　　2）2017-2019年经济进入新常态，M2同比增长率回落到8%上下区间；

　　3）2004年M2增长率同比下降，表现在GDP增速上明显趋缓；

　　4）2008年全球遭遇金融危机时，货币政策明显宽松，M2增长率暴涨，保证了GDP的稳定增长；

　　NO.2 就上图以上四点特征，我们观察全国住宅价格指数的变化。看下图：

　　由于国家统计局只能提供最近20年数据，故上表无2000年环比增长数字。我们分析上图可见：

　　1）2003年全国遭遇非典疫情危机，为对冲危机带来的影响，当年M2大幅增长，由于货币供应量传导至资产价格具有6-12个月左右的迟滞性，带来了2004年的楼市暴涨；

　　2）2008年的美国次贷危机导致的全球金融风暴演化为经济危机，导致了当年全球资产价格的下跌。同样出于对冲危机目的，2009年国内货币供应量骤增，由于国内房地产市场价格2008年的1.9%下跌，当年国内住宅价格报复性疯狂上涨，涨幅接近25%。

　　3）2014年M2同比增幅趋缓，且值房价高位震荡空中加油的5-6年周期，该年度房产价格涨幅有所回落；

　　4）除2008年全球金融危机的不可抗力因素导致房产价格下跌外，且在次年报复性上涨中实现了弥补。最近20年只有涨幅大小的差异，没有真正的下跌。

　　NO.3 谈到这里，也许大家会置疑：“这也不过是我国楼市上涨大周期内的表现而已”。那么，我们看看全球部分国家的房地产表现：

　　上图中，我们剔除与我国同处于发展中国家的俄罗斯和印度两国，只看美澳英法瑞韩六个国家。这些发达经济国家早已经过了经济快速增长期，其房地产繁荣期也早已成为过去。但对于房价，仍然长期保持着稳定的增长。

　　【小结】

　　经济发展中，货币增发甚至超发带来的货币贬值是不可能改变的，货币贬值推动的资产名义价格上涨也是必然的。

　　故而，房价上涨的根本驱动力就是货币增发，尤其是超过经济发展对货币的需求量的货币超发因素。供需矛盾变化可以在房地产内在价值基础上影响一定时间内和一定区域范围内的房地产价格，但不会改变“名义房价”的长期上涨趋势。

PART 03 再谈需求

　　由前面两个小章节，我们可以这样确定。在“名义房价”长期上涨的趋势下，所谓“现在”就是当下，尤其是房价调整期，就是我们的入场机会。更何况，当下市场已经潜伏了无数的买家伺机而动。

　　NO.1 我们看CREIS中指在5月份进行的《2020年5月百城居民置业意愿调查报告》：

置业信心-超六成受访者或周边人群有置业意愿且采取了实际行动，超三成受访者置业信心与三个月前相比有所提升。 置业计划-超六成受访者将置业计划安排在半年后，开发商优惠大会在较大程度上推动人们将置业计划提前。 产品诉求-刚需和改善是当前置业主要诉求，新房更受购房者青睐，受两代人或三代人共同居住的生活状态影响，三居成置业首选。 未来预期-政策趋稳是预期主基调，对房价预期较上月发生较大转变，预期房价平稳成主流，对收入预期较上月乐观，超七成认为未来一年收入稳中有涨。

　　看报告中的附图：

　　在百城受访者中，仅有16%的受访者没有购房计划，说明84%的群体会随着市场的变化而出手买房。

　　NO.2 4月份国家发改委的532号文解放市场中被压抑的巨量购房需求。其中：

加快实施以促进人的城镇化为核心......增强中心城市和城市群综合承载、资源优化配置能力...实现1亿非户籍人口在城市落户目标。

　　以上文件精神确定了2020年全国1亿人口在城市落户的目标。

推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。除个别超大城市外的其他超大特大城市和型大城市坚持存量优先原则，取消进城就业生活5年以上和举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进城的人口等重点人群落户限制。

　　这一点则完全释放了除北上之外的其他城市被限购政策压抑的流动人口落户和购房需求。而在全国50个城市就集中了12591.94万流动人口，这个群体的落户和海量住房需求释放，对市场的推动必然是巨大的。

【结语】

　　综上所述，可以得出对我们该问题的最终观点：

　　1）名义房价的长期上涨趋势不会改变；

　　2）国家重点发展城市群和都市圈带来城市房地产价值的变化；

　　3）随着人口的城际流动，住宅市场将形成新的供需趋势变化，楼市价格也将随之呈现区域性分化。

　　无论是自住还是追求资产保值增值，择一城买房，是必要的。

　　务必记住这个前提—“择一城”，很重要。