利息真的降了？房贷LPR转换“大限将至”，究竟该不该变

　　房贷这座人民头上的大山，在今年出现了“LPR”这个不稳定因素。是否转化为LPR定价，让不少背贷的买房人犯了难，毕竟这涉及到未来20多年月供的走势，大意不得。

　　今年3月，买房君曾关注过LPR重定价的消息。明天起，房贷利率“重定价”正式启动！6000多万笔个人贷款受到影响...如今，距离8月31号LPR转化的最后期限越发临近，究竟该不该操作转化呢？

　　过去一年LPR迎来三连降

　　买房人月供真的降了

　　近期，一位粉丝告诉买房君，自己选择LPR重定价后，月供确实下降了。

　　据这位购房人透露，LPR重定价窗口开放后，他第一时间进行了转化，并选择了放款日（今年6月）作为每年重定价日。因此从7月开始，房贷利率由6.37%下降为6.22%，每月房贷少还约51元，一年少还612元。

　　尽管数字比较小，但如果月供提升到10000元，那么一年利息将少还2448元，基数越大，省钱越显著。由此可见，选择了LPR模式的人，暂时开始享受利率走低后的红利。

　　为了帮助“选择困难症”群体左右为难的处境，就在本月，中行、工行、建行、农行以及邮储五大行同时宣布，8月25日起对符合条件并且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行批量转换， 统一调整为LPR定价方式。

　　如果对这项“强制措施”不满意怎么办？没关系，银行还给了4个月的反悔时间。2020年12月31日（含）前，可通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理，但如果过了今年最后一天，一切都将尘埃落定。

　　作为重要参考的LPR数值，过去一年的变化怎么样呢？根据相关统计，2019年8月-2020年7月，房贷相关的5年期以上LPR经历了3次下调，从4.85%下降至4.65%，降幅为0.2%。这意味着，贷款100万每年少还2000元。

　　不过需要注意的是，如今的LPR已经连续5个月维持不变了，此前最多3个月便迎来了下调。

　　关于转化LPR定价

　　以下几点需重点注意

　　转化LPR的最后日子和“强制转化日”日趋临近，对于LPR模式究竟是怎么一回事，买房君在此重新科普一轮。

　　LPR模式于2019年年底出台，凡是身负房贷的人们，面临着两种转化：一种是固定利率，一种是LPR模式。所谓固定利率就是利率永远不变，例如之前你买房签合同利率是4.9%，未来的合同利率还是4.9%，月供金额不变，直至你把房贷还完为止。

　　LPR模式则是利率随时浮动，参考标准基于每个月央行公布的LPR利率，LPR利率低了，你的房贷利率也就低了，LPR报价高了，你的房贷利率也跟着高了。

　　LPR和我们有什么关系？

　　说到LPR，就要提到它的前身：基准利率。基准利率由国家统一发布，过去30年来，中国房贷利率不同时期有着不同政策，但大体上是由高向低分布的。

　　从大趋势看，若基准利率一直往下走，房贷利率势必也将逐年下降，那么为什么要切换到LPR模式呢？简单点说，LPR将利率的发布权从政府转移到商业银行手中，我们的房贷利率便是在LPR的基础上进行加减基点所得到的。

　　LPR是如何计算出来的？

　　最新的LPR为4.65%，这是由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布出来的，也就是大家熟悉的18家商业银行（国有四大行、港资银行、互联网银行等）提报数据、掐头去尾后得出的数字。

　　哪些人符合转换条件？

　　2019年10月8日前签订的房贷，全部需要转换（2020年12月31日前到期的贷款可不转换）；2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同，并且合同上约定，利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷。

　　我的贷款利率很便宜/很贵，转换后有什么区别？

　　并不会有什么区别。因为参照2019年12月发布的5年期LPR为4.8%，房贷利率=（过去的房贷利率-4.8%）+近期LPR利率。若之前利率是8折优惠（4.9*0.8=3.92%），那么加点即为3.92-4.8=-0.88%，作为你个人的固定数值一直沿用下去。

　　如果当初的利率较高，相减后也会得到一个固定数值，将在未来LPR变化后相加，得出最新数字。

　　固定利率&LPR重定价各执一词

　　如何选择最优方式？

　　存在变数的LPR模式，存在抵触情绪的群体真的不少。

　　如今两派阵营的观点鲜明，赞同选择LPR模式的人认为，在未来5-20年的时间长度内，中国一定会步发达国家的后尘，进入低利率，甚至是负利率时代。因为随着经济的发展和GDP体量的持续膨胀，经济增速放缓是改革开放以来始终存在的规律。

　　持该观点的人认为，随着GDP增长放缓，社会上的存款资金和可投资资金活性，将明显下降，整体社会的利率，将显著下行。

　　另一方面，支持固定利率的人则坚定认为“银行下调LPR是套路，未来可能整体调高LPR，收割人民的财富”。中国作为世界上较为特殊的存在，社会发展前景不能参考发达国家的例子，因此LPR上行的可能性大于下行。

　　当然，这并不能怪大家这么想，毕竟强势的银行长久以来都是“只进不出”，很难让人相信会主动让利于民。

　　不过根据大多数权威媒体和金融人士的解析，利率下行还是占到社会意见的主流。首先，当下LPR下调清晰可见；其次从短周期看，基于恢复经济的需要，降息的概率远远大于加息；最后参考历年降息规律，2008年至今我国的利率从最初的7%以上下降到4.6%。

　　当然也有观点认为，基于楼市调控的需要，实体利率和楼市利率可能会被区别对待，可能会出现实体降息、楼市加息的可能。因此对于房贷来说，选择LPR模式，无疑是长期的理性选择。但如果你的现有利率非常低（如7折基准利率3.43%或更低），那么即使不选择LPR，后期还款也远低于主流利率，可考虑不转化，排除那微乎其微的风险。