下半场启动！择居上海，这些基本面你要仔细看！

365淘房网 2020-08-15 11:09 阅读 461

2020年的上海楼市已经过去，虽然一季度有两个月受疫情影响，楼市处于停摆状态，但复苏之后的表现，仍可用快速反弹来形容，上半年上海楼市的成绩单仍算出色。

进入下半场，在楼市稳字当前，金融政策、房产政策主基调已定，和购房者最密切相关的其实就是如何选择到中意的楼盘。

今年的楼市分化已经非常明显，火热的市中心有滞销的，遭冷的远郊地区有超级抢手的，这些冷热的源头其实都是和购房者的需求匹配度，某种程度上来说，买房人更懂得如何选择了！

那么，下半年将有哪些值得购买的纯新盘，奇意君将在本文为大家推荐。

【上半年三个关键词】

量跌价涨改善当道远郊遇冷

在复盘上海楼市上半场的时候，能清晰看到市场今年的动态走向，能直观呈现这座城市的购房能级，更能清楚看出置业者的喜好和流向。经受疫情影响后复苏的上海楼市，上半年呈现出三个明显特征：1、量跌价涨；2、改善当道；3、远郊“哑火”。

关键词1：量跌价涨

相关数据显示，2020年上半年上海新房市场成交套数28080套，同比跌了6%，成交均价54749元/㎡，同比上涨8%；二手房也是同样状况，成交套数同比下降9%，成交均价则增长1%。

成交量的下滑购房者感受并不明显，但房价的上涨非常直观。诚然上半年的涨幅和市中心楼盘推出较多存在关系，不过一个不争的事实是，新盘上市的价格比之前放风价都高出不少，典型如外滩绿地海珀外滩、前滩三湘印象名邸、金虹桥古北天御。

关键词2：改善当道

今年这场疫情，让上海很多压箱底的项目都在加速推货，市中心楼盘频频成为热点，认筹率、销售情况屡屡上“头条”。这是上海有钱人多吗，这样的理解片面了，更主要的原因是上海的房地产市场已经进入改善为主的需求。

这也正是今年市中心楼盘既会热得烫手，又会销售分化的主因，已经有过置业经验的购房者，在再次或多次置业中，不再唯地段论，而是更加追求居住的舒适度。

典型如碧云尊邸，3000万起的别墅最先被抢光；典型如三湘印象名邸，顶着大面积高总价当天日光；典型如铭德传奇漪景庭，静安内环内，但购房者认可度极其低；典型如静安天御，苏河畔、静安不夜城，可主力200多的户型，还是让不少高净值买家下不了手。

关键词3：远郊遇冷

今年上半年的上海楼市，无论新房还是二手房，都呈现出中高端产品更受欢迎的态势。根据仲量联行统计，今年二季度上海高端住宅的成交量，达到了自2016年以来的最高水平——共成交1222套，同比大增148%，环比大增343%。

受疫情影响，上海楼市出现结构性变化：中心城区成交量上升，远郊盘热度进一步下降。因此，我们能看到典型如传统的刚需热销”重镇”松江泗泾、奉贤南桥，这些区域上市的项目在上半年的表现非常一般。

在远郊地区，能卖得不错的则是项目均好性极强的产品，如美兰湖的中集金地美兰城，项目处在地段口、有时下热门的TOD撑腰、面积段和总价段都控制得比较到位。

【下半年三个基本面】

供应放量土拍溢价楼市唯稳

进入下半场的上海楼市，7、8月份属于传统的销售淡季，但从开发商的推盘节奏来看，仍在继续加码。土拍市场则是7月一开始就被“引爆”，多个热门地块遭遇拼抢，高溢价率接连出现。而在这些火热背后，是市场的主基调不变：稳字当头。

基本面1：供应放量

今年的市场状况和房价走势已经让很多开发商加快上市节奏，难得有这样的时期，市场信心、购买力、整体大势都持续向好，这样的前提下加快推货、收获现金流是上上策。

据不完全统计，今年下半年，上海楼市预计将有67117套商品住宅上市，去年全年的供应才67650套。开发商推盘的紧迫性可见一斑，但对购房者而言其实是好事，在供应放量的前提下，能够尽可能的挑选到自己合适的房源，而不是向以往被销售牵着鼻子走。

在下半年的推盘节奏上，市中心的全新优质项目仍在快速出现，比如杨浦的保利天汇，该项目预计9月份开放售楼处，有望四季度取证入市；比如虹口的融创项目，其案名将在8月份公布，9月份会公开售楼处，年底开售，徐汇滨江的融创项目也会在今年推出，两个融创的产品都将同源壹号院系；疫后首开的绿地海珀外滩也将在这个月加推二期房源，67套，面积为116㎡两房、225㎡四房、290㎡5房，得房率在82-84%，同时该项目今年还有推盘计划。

热点板块的供应也会有持续。如泗泾板块，下半年将有招商9号公馆和泗水和鸣两个纯新盘上市；虹桥地区则属于供应扎堆了，西虹桥的中核锦悦府二期将在近期开盘，万科天空之城加推计划已经排上日程，全新盘上海蟠龙天地的推盘时间也在快马加鞭。南虹桥的全新盘虹庐湾启动验资已经有两周时间，现在的风声均是按照7月底开盘的节奏进行，首创二期也已经放出最新户型图，按照9月份的开盘节点进行外宣。

基本面2：土拍溢价

2020年是上海土地供应大年，仅上半年时间，已出让的纯宅地有34幅，超过了2018年全年的总和。同时，今年土拍市场发生“巨变”，土拍政策调整后，溢价率地块增多，上半年超过5%溢价率成交的土地就多达17块，去年全年上海出让的157宗地块中，溢价率超过5%的也只有区区8块。

下半年土拍市场的开局则更为惊人，7月3日，虹口嘉兴路地块，招商地产激战187轮，从龙光手中抢得，楼面地价已经破8万；7月9日，杨浦定海社区地块，龙光地产“复仇”招商，楼面地价高达6.5万元/㎡。而接下来带出让的抢手宅地还有杨浦江浦社区地块、前滩紧邻华二地块待出让、唐镇曾经取消出让的地块再出让等等，这些都预示着上海土拍市场今年将创纪录。

面粉贵了，面包会贵吗？这个判断在严格限价的背景下是不一定，但在如今限价松动、越来越依据市场定价的趋势下，未来房价的走高已经是显性的。更关键的是从市中心领涨之后再向外形成的层层扩散，以及各新城区域中心高溢价地块形成的领头效应，房价走低，不存在！

基本面3：楼市唯稳

今年上海楼市的开局其实可谓开门红，在疫情之后的复苏也取得好成绩，虽然限价有所松动，但整体把控还是偏紧，以稳为主，最典型的是人口导入和购房政策。

在其他众多城市“无底线”抢人大战中，上海的人口导入仍是从紧的状态，即使是临港自贸区，之前开的一个口子到目前仍在先行启动区执行，都未见扩展至整个自贸区，不过未来上海的人口增长区域主要在临港，这里将会成为引进人的才热土。

上海的购房政策放在全国都堪称最严，光有钱不行，有资格才行，说起来都是各种框框。在疫情之初，曾经有传闻会有松动，但实际证明是谣言。可即便如此，今年的成交已经说明上海充足的购买力，下半年更不可能有松动迹象。

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