从7月成交看上海楼市“内循环”

　　今年疫情过后，楼市按下了“快进”键，不仅体现在价格上，还体现在成交量上。

　　就拿刚刚过去的7月来说，原本的楼市淡季竟出现了热销局面。

　　价格方面，今年7月上海新房成交均价已达57857元/平，相比去年7月55201元/平上涨了2656元/平，虽不如今年前几个月，但成交价还是在上浮。

　　数据来源：兔博士

　　再看交易量，今年7月共成交了6856套房源，是近4年来同期中最高的成交量，也是今年到目前为止，成交量排名第二高的月份。

　　数据来源：兔博士

　　不过有意思的是，今年7月的供应量却不如去年同期高，根据易眼看房统计，去年7月新房供应25盘，共计5655套房源；而今年7月只有14盘，共计2696套房源。

　　在供应量减少的情况下，成交量却大幅增长，可见，7月楼市出现强劲的反弹，这也为下半年的新房市场开个好头。

　　大家都知道，今年的限价越来越松，很多项目售价突破了原有的价格体系，而且销量还不错，也再一次印证了市场买涨不买跌的心态。

　　易眼看房汇总了7月开盘项目销售情况，市区热点盘的认筹比均超过了100%，即便是奉贤、崇明这两个购房者不太关心的远郊区域，认筹比也基本上到了50%以上，可以说7月的上海版图全面开花。

　　从个案来看，7月最新开盘的十里江湾壹号墅，一个纯别墅社区，如今网签已有10套房源，这对于远郊、不通地铁，且是改善型的别墅来说，也属不错的成绩。

　　十里江湾壹号墅网签数据

　　地产尚海郦景毫无疑问，开盘当天就已清盘，如今网签套数为29套，网签了约3成比例，网签速度并不快。

　　地产尚海郦景网签数据

　　中国铁建香榭国际是奉贤的老大难项目，尤其是本次推出的别墅产品，认筹比确实不高，但查阅网签会发现，这个奉贤老大难项目从2017年12月开盘到现在，也网签了1162套房源，基本进入尾盘状态，而且7、8月也都各有45、11套房源签约，可见该盘也得到了购房者的关注。

　　中国铁建香榭国际网签数据

　　东滩云墅从认筹比来看也不算很高，只有43%，但7月入市后，网签速度非常惊人，已有72套房源，看来该盘续销能力不错。

　　东滩云墅网签数据

　　西康路989开盘当天去化了差不多150余套房源，占6成，这对于市区超过1200万的产品来说，成绩也相当可观，如今已网签66套房源。

　　西康路989网签数据

　　中海汇德里和地产尚海郦景都是7月明星项目，都是超高认筹比项目，目前已网签26套房源，占比3成。

　　中海汇德里网签数据

　　古北金鹰府虽然产品不如市面新房好，但有着高性价比的价格和总价段，且推盘体量又不大，认筹率也非常之高，如今7月网签已与推盘量保持一致，速度非常之快。

　　古北金鹰府网签数据

　　森兰星河湾此次申请售价已突破区域天花板，但尚未超过同区二手房售价，依旧有着性价比，所以认筹比达到了184%，半个多月的时间已网签了78套房源。

　　森兰星河湾网签数据

　　云栖麓推盘体量偏大，以区域客为主，但也有着61%的认筹比，如今网签数据已有了160套，仅从这一点来看，今年的楼市确实比较热。

　　云栖麓网签数据

　　今年，奉贤区的新房行情普遍一般，银河丽湾的认筹比也达到了69%，如此封闭的市场也能受到大环境影响，实现区域热销，如今网签已有60套，已经超过了推盘总量。

　　银河丽湾网签数据

　　7月，崇明陈家镇有两盘推出，在大众还尚未接受的区域内，还能够实现相对不错的去化，也实属不易，中信泰富仁恒海和院的性价比较高，认筹率达到了74%，这在陈家镇来说已相当不错，如今网签数据已有249套，与认筹比相一致。

　　中信泰富仁恒海和院网签数据

　　四季都会晓风来今年单价已上到了4.6万/平，相较于去年来说，该盘有约2000元/平的涨幅，在大行情下也实现了100%的认筹比，成为了宝山的热点盘，如今网签已有146套，已占总推盘量的大半以上。

　　四季都会晓风来网签数据

　　汇成南街里凭借着中环7.9万/平的价格杀入市场，博得了购房者的热捧，由于开盘时间已到7月下旬，网签数据有延后，如今网签为36套。

　　汇成南街里网签数据

　　网签的数据在一定程度上能够代表项目的热度，仅看7月网签数据，在极短时间里，有些项目也做到了网签一半以上的比例，可见当下新房市场。

　　当然，买涨不买跌的心态在购房者心里根深蒂固，而与房价息息相关的土地也被市场所传导，这也在教育购房者，现在的高价房，在下半年，或者明年以后，都具备了性价比。

　　仅从7月为例，已有多幅高溢价率的含宅土地入市，这在本就起拍价很高的情况下，又一次推动了市场预期。

　　那么，这些土地上的商品房在下半年或明年入市，价格大概率是要超过当前周边新房售价的。

　　土地价格传导房价，购房者的心里预期也就这样产生了。

　　其实，7月的成交量除了新开盘的项目外，还在于“去库存”，从限价最严的2018年起，整个上海新房就陷入了供需失衡的状态，尤其是2016年的地王盘，接连在2018年后推出，但当时成交疲软，也拉低了市场热度。

　　而今年随着限价放松，那些看似价格很高的项目突然具备了性价比，与入市的新房一同进入市场，加速去库存。

　　地王项目被市场接纳与认可，也就意味着新房价格又进行一轮洗牌。

　　而今年的土地价格大部分又比2016年地王要高，加之当下市场的热度，依次内循环，购房者的预期又一次被放大。

　　所以接下来市场会如何，大概率依旧呈现7月这般态势，房价是否继续上扬，其实每个人的心中都有了答案。