进入8月，多家市场监测机构陆续发布了前7月土地市场的监测报告。数据显示，土地成交面积、土地出让金和土地溢价率等多项关键指标开始下滑，四个一线城市下滑最为明显。

另一方面，7月6日下午，国务院批复并印发了《设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》。随之一条微博消息，被众多媒体争相热炒——上海，松了！上海，松了！真的，松了……

火爆的楼市在长达两年的调控之下，终于被压制住了。房地产市场降温明显，政治局会议刚过，上海，它是真的敢“松”吗？

01、市场降温明显，尤其一线城市

易居研究院近日发布的报告显示，今年1-7月，40个典型城市土地成交建筑面积30684.9万平方米，同比微幅增长0.2%。土地出让金收入16034.0亿元，同比增加18.7%。

7月40个典型城市土地成交建筑面积5273.4万平方米，环比增长2.0%，已经连续5个月环比增幅为正。40个典型城市土地出让金收入为2774.1亿元，环比下降6.1%，土地出让金收入增幅由正转负。

可以看到的是，2019年前7个月土地成交建筑面积和土地出让金收入均出现不同程度的上浮。但进入7月以来，单月的土地成交面积依然出现2.0%的微涨，土地出让的成交额却出现了6.1%的下跌。

土地成交建筑面积上升，成交出让收入却下跌的背后只有一种可能，单位面积上的价格下跌了嘛，土拍的溢价率上不去嘛。

CREIS中国指数研究院的数据显示：受监测的全国300个城市，7月土地市场成交达到6709万平米，环比下降23%，同比下降31%。同时，完成土地出让金3760亿元，同比下降9%，环比下降25%。溢价率为13%，环比下降6%。

众所周知，土地出让的金额，是通过地块额挂牌公开拍卖，各开发商现场竞价得到的。优质稀缺的土地资源，总能吸引更多的开发商争抢，溢价率随着市场的热度水涨船高。

成交金额和溢价率的下滑，是房地产市场热度降温的表现。

具体来看。

一线城市，成交面积达266万平米，较上月微增，但土地出让金为425亿元，缩水逾四成，溢价率只有4%。 二线城市，成交面积达3061万平米，完成出让金2156亿元，环比上月量价齐跌。昆明揽金近304亿元居首。 三四线城市，则在供应量减少近一成的同时，完成土地出让金总额1179亿元，同比下滑近三成。

土地作为房地产开发的首要因素，土地市场的降温，直接影响到今后一到两年的竣工面积的下降，直接导致供给端的下降。

一线城市降温明显的背景下，有消息称，领头大哥“上海，松了”。

02、上海，真的松了吗？

昨天下午（7月6日），《中国经营报》一条微博爆出：“上海，松了！”并配上了一张看似极其权威，极其官方，极其有震慑力，且带有“国务院新闻办公”字样的蓝色背景大图。

有一种看了就想来抢个首发分享的冲动，根本用不着拿脑子去想是否符合调控逻辑。

微博消息表示：上海市副市长陈寅透露：上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。

消息属实吗？

消息属实，确有这么一说！但问题的关键是，说这句话的语境和背景又是怎样的？有人想过吗？

首先，自贸区的批复才是主角

昨天下午，上海市乃至长三角地区的最大新闻是什么？

是国务院批复和印发“设立上海自贸区临港新片区总体方案”，而不是什么房地产市场调控政策的媒体放风会。

自贸区的批复，直接被认定为新一轮的“改革开发”，临港片区的发展目标是下一个浦东奇迹。

自贸区的推进，必定有其配套的政策条例的出台，只不过有些涉及到了相关的住房问题。

可见，这根本就不是什么房地产市场调控，记者的断章取义和媒体的误读，直接带偏了吃瓜群众。

其次，面积广，距离远，工作成了问题

自贸区涉及的范围面积为119.5平方公里，距离上海市中心最远处的小洋山岛直线距离达85公里，最近也有45公里，区域覆盖之广，距离市中心之远，自贸区的设立必定会影响到当地以及来这边的工作的城市居民生活。无论是本地居民，还是吸引人过来拓荒者，偌大的自贸区内住房是一个绕不开的话题。

记得三年前有去过一次从普陀区出发前往临港滴水湖，当时地铁没有完全开通，公共交通倒来倒去，足足花掉了三个小时。返程出租车也花费了近一个半小时。

从地图上也可以看到临港滴水湖可算是，距离市中心最远，最偏僻的边陲填海荒滩了吧。

最后，引进人才，开疆拓土的配套

任何一个项目的立项或上马，都需要人的助阵，更何况百余平方公里的自贸区呢？

在临港片区的规划中，有多处涉及到本地市民居住问题，归根结底就是开发初期对于“特定人才”争夺。这些极其少部分的“特定人才”，没有一个稳定的住所，怎么还能指望在自贸区上落地生根呢？

《方案》中提到的要打力发展金融服务、国际贸易、高端制造、等前沿产业。可想而知，对于各领域的顶尖人才需求量是有多大。

总的来说，调控政策都算不上，因为上海此举的“放松”面对的不是房地产市场，而是，自贸区的相关建设配套。只是，被大家所误读了。

虽然对于这些“特定人才”的衡量标准，尚且没有作出规范。但区分于各大城市推出的“人才引进”办法来看，至少是的硕士研究生及以上的学历门槛。至于其他的一些技能，无非就是，金融、贸易、科技、互联网，智能制造等相关领域的高技术或有着丰厚经验的群体。

03、稳定压倒一切，上海“松”不了

土地市场降温已成不争的事实，尤为注意的是四个被称之为房价领头者的一线城市，他们才是这次降温的“重灾区”了。

上海又是一线城市的领头者，当下正值自贸区推进的大好时间点，上海的更应该凸显出对于城市未来的自信才对，怎么会在这个时间点想着用放松限购来推动城市发展呢。

再一个就是，刚刚结束才一周的政治局会议，已经明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。相比于产业单一的小城市而言，大城市又不是没有房地产无法发展前行，更别说四个一线城市了。

楼市调控虽为“一城一策，因城施策”，但是，总体的方向把控还是有的，房价的大涨大跌不能出现，更不允许出现，坚定一个大方向“稳”才是各级地方主管部门该去努力的方向。

那些，喊喊口号的，无非就是想在紧张的气氛里，增添一点乐趣罢了。

喊累了，自己也就消停了！

如果在这个时候，连上海都放松调控，那真不知道是在打谁的脸。

那么，最后一个具有争议但有明确结论的问题：上海楼市究竟“松了”没有？

如果，非得说个“松没松”，可以说是“松了”吧，毕竟是有降低门槛的迹象。

但，这个“松”，是面对那些百里挑一的“特定人才”，跟其他绝大多数没有任何一丝一毫的关系。

与其说是“放松”，还不如说是面对“特定人才”另一种“补偿”吧。

只是没有以货币的形式罢了。