京城包租公，15年房产买家。你相见恨晚的买房导师，已为5000人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，话只说一半让你云里雾里！包租公用实战经验给你有用的建议指导。
全网同名，公众，好咨询，后台精选如下：
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提问：包租公，你好！请教一下孩子职业规划问题。我儿子今年刚毕业，一直都在着急找工作。现在已经收到被北京城建下属的一个公司录取通知，也是好事成双，几乎同时收到了我们石家庄本地一个培训机构的录用通知。请问，该做如何种选择？去年刚新源燕府的大三居，手上还有有资金300万左右，北京郊区的小户型首付够吗？在人生的十字路口，每个重大选择都是系统性的？请聪明的包租公耐心解答。多谢！
回答：首先是行业的选择。分析一个行业前景，第一是看行业发展空间，第二是看岗位在行业的价值。从行业发展角度，建筑口还有很长的发展机遇，建筑不单是盖楼，像路、桥、场馆等都是基建项目，尤其是zf主导的大趋势下，建筑行业是不差的选择；培训行业是朝阳产业，国人都十分重视教育，也舍得给孩子花钱。但具体到城市、公司、岗位，石家庄培训机构的劣势更明显，市场分散，市场体量有限，虽然容易成就个人，可天花板低；北京的建筑公司，从个人资源积累角度略难，岗位价值低，因为公司上升空间大，出色的职场人可不断晋升来把握优质资源。在人生的十字路口，每个选择都是持续的选择，同样拼命的前提下，北京更容易成功。
300万首付款，在北京，可以配置一个四环附近的标准两居，可以准备自住或投资选其一。具体需要了解你的需求。
02
提问：包租公，你好，我在河北有两套房，房贷已结清，今年想在北京买房，首付3成能否有办法？
回答：有外地房贷记录，已结清，北京的银行还是会查到，算二套。目前的资质，在北京按揭买房，6成首付。今年还是有方法首付3成、贷7成的，并不难。可以结合你的流水和选筹要求，再来问我。
03
提问：你好，能早认识您就好了，07年毕业工作到现在，周围没人支持我投资房子，错过一波又一波涨幅。对比现在房价，老公收入太低，我们连娃都不敢生，买房又一直没能上车。我29，已婚，承德双桥区两套房，一套全款145平价值137W，一套80平价值90W，公积金贷款40W，月供2k左右。还有一处18年8月长租的公寓，租了6年月租2k，又投了10W装修分割，每月收租4k。我月薪8k，老公是5k，月纯收入共计1.5W。现在遇到瓶颈，无法再提升收益。我想把全款房抵押贷100W，加子弹30W，在你推荐的沈阳或重庆投资一套，不知道合理不？抵押买房后要还三份贷款，还贷压力大，该如何处理？纯小白，求指教！
回答：综合看你的现状，还是一种最好的结果了。你周围人都不支持你买房，我相信他们是出于好心，他们对世界的认知就是如此。朋友是我们的一面镜子，从中也应该发现自己的可以再提升的地方。买房赚钱并不是钻空子，里面需要有大量的工作和知识积累。好在你还能想到裂变。承德城市能级太低，投资回报预期不大。沈阳就挺适合你，距离也近。你的大思路正确，全款房做抵押融资。控制好负债率和流水，在沈阳入手沈阳1-2套，还是比较好的。具体沈阳推荐的版块，已经答过，详见内部问答。
04
提问：包租公，一线城市房价越来越高，让人望而却步，大批人才无奈留入二线城市，这是否对一线城市未来的发展不利？
回答：为了房价高就留不住人？！鹤岗的房价低，一套房3万块，为什么不见有人才过去。目前省会城市中，长沙房价算低的，可各路本地新秀有多少留下来？又有多少企业诞生在长沙？
纽约、伦敦、东京、北京、上海、深圳、台北房价都很高，反而能代表区域乃至国家的综合实力。这样的城市往往有健全的法制、高薪的岗位、良好的医疗、教育水平以及包容的心态。其实，房价都是被这些人才买出来的，不要因果倒置。
05
提问：您好，包租公。现在望京工作，京籍，单身。网上看了一些房子，发现还没有能买的。目前名下有一套房，在青岛李沧区，位于市区边缘。未来至少8年都会在北京工作。方案1. 攒几年钱买北京一居室；方案2.卖掉青岛房子，能筹集资金280W，望京还是买不起，要面积大点去天通苑买。请问选哪个方案？如果要方案2，贷款方面有什么建议吗？希望房子既能自住，还能保值增值， 谢谢！
回答：方案2。青岛也有它的周期，并不是不好，但是和北京的能级比较，还是差距很大的。所以卖掉青岛，在北京上车。280万的首付，买个600万左右标的没问题。天通苑值得投资，若通勤没问题，可兼顾自住。小户型性价比差，也可以再看看回龙观作对比。
06
提问：包租公，你好！请问买沈阳未满二的房子，如何和房主讲价？当前行情下拖延流是否可用？谢谢！
回答：买房讲价还是谈判的一种。谈判的核心不是你说得多么正确，而是如何平衡双方的利益。所以要深度挖掘卖家诉求，比如，缺钱用、置换改善等等，一定程度满足对方的需求，才有可能满足你砍价目的。后续整理的砍价技巧，会汇总在内部分享。拖延流因为跨度大，要综合多方面因素考虑，不建议新手用，比如，长周期交易，你的价格还是否够笋？遇到笋盘，是以低价成交为目的。而且拖久生变的风控手段，你又有几种。
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提问：帅气的包租公好，请帮我想想办法，让我的资产价值最大化。1、门头沟三居，纯公积金贷120万，现值325万（原值194万），月租金4k，夫妻共有；2、房山一居，无贷款，经适房，现值172万（原值26万，转商税费12万），月租金2k，公婆名下；3、沈阳华强城一期91平，无贷款，现值88万（原值64万），毛坯空置，夫妻共有；4、沈阳保利达江湾两居92平，无贷款，现值130万（原值69万），月租金3k，夫妻共有。目前老公未用消费贷24万，我的10万，账面资金15万，信用卡4张总额度25万。我俩京籍，请问接下来怎么操作好？
回答：共四套，北京的两套一般。1.门头沟太偏，永定河在物理上又分割了和市区的联系，没人没钱没产业的版块。若自住随意，若考虑投资则抓紧置换；2. 房山比门头沟略好，但也是同类型的产品。3、4. 沈阳的两套也已经见到收益，建议继续持有，卖出时机会在内部分享。合到一起，在北京又能买个两居，到时候租金收益也更高。
08
提问：包租公，你好，坐标北京，现在和男朋友到了谈婚论嫁的时候，双方父母也见过一次，忘记是谁主动提出婚房的事情，现在两家都各有想法，还请指导。我父母在不知道我有男朋友时，就一直说要我买个自己的婚前房子，说女孩子有个保障，家里正好也够；另一边，我未来的公公，不知道是因为面子，还是什么原因，坚持要出婚房的首付，让我们小两口自己还贷款。不知道该如何处理了，如果按照男方家的意思来，父母都不愿意；如果按照我们原来的计划，男方明显不愿意，我们也没做好决定，父母担心影响我感情。该如何处理好呢？谢谢！
回答：对新婚夫妻，大额资产处理原则是别人的不要惦记，自己的永远不会消失。
1、假设你婚前买一套投资，正式婚房首付由男方出，并且加了你名字，那首付6成，对于资金的压力，男方肯定会有不满。毕竟你买的是婚前财产。
2、假设你婚前买一套投资，正式婚房首付由男方出，婚前购买，不加你名字，首付正常。若未来分割，结婚期间的还款金额收益，两人均分。
3、假设你不听父母的，不买婚前房，正式婚房首付由男方出，且加了你名字，婚后你父母再给你全款购房，证据清晰可查，一般认为是一方个人财产。
4、假设双方老人合出首付，买个更大或更好一些的房子，夫妻共用，共同还款。
综合考虑选方案2，既保值增值，又没有太多烦心事。方案1会有家庭矛盾，方案3估计你父母不放心，方案4有时新手买的越大损失越大。
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