万科“买”泰禾，这笔生意划算吗？

作者：云掌财经/乒乓一言

在宣布引入战投两个多月后，黄其森终于等来了自己的“白马骑士”。

传闻已久的“万科战投泰禾”今天终于证实了。

从5月中旬黄其森明确可以放弃公司控制权后，此后泰禾的“绯闻对象”就一直没有断过，其中包括中国金茂、厦门建发、厦门国贸、融创等都曾传出入股泰禾，但最后都不了了之。

而在7月初，当时就有媒体传闻，万科或将入股泰禾，如今，传闻终于坐实了。

受此消息影响，泰禾集团开盘涨10.03%，不过，截止下午收盘，泰禾集团股票以5.94收盘，下跌0.67%，总市值147.84亿。

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24.3亿拿下19.9%股权

7月31日早间，泰禾发布公告称，公司实际控制人黄其森、控股股东泰禾投资与万科下属公司海南万益管理服务有限公司（下称“海南万益”）签订股权转让框架协议，在满足交易前提下，泰禾投资拟向海南万益转让19.9%股份，转让价格为每股4.9元，对应总对价约为24.3亿元。

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公开资料显示，海南万益成立不足一年，是万科的全资子公司。

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而万科此次入股，其并未成为泰禾的控股股东。如此次交易完成，泰禾前三大股东分别为泰禾投资、万科及叶荔，持股比例分别为29.07%、19.9%及12.05%。

值得注意的一点是，此次双方的交易能否达成仍有不确定性，因为万科的前提条件非常严格。

根据公告显示，前提条件为：第一，泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。

第二，万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

同时，万科不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。

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因此，我们可以理解为，泰禾只有处理好了自身的债务危机，万科才有可能以战投身份入局，股权转让才能交易成功。

万科方面回应称：“这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为，我们希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。”

“之前本来万科跟泰禾都要谈成了，但是万科想要做第一大股东，黄其森没接受。如果股份压低后黄其森的话语权会很有限，而且泰禾的管理层估计要换血，因此最后谈判时间拉长。这次的交易达成可以说是双方做出了相对妥协。”一位接近本次交易的知情人士这样说道。对此，万科方面未予回应。

泰禾集团也提醒投资者，“本次股份转让最终能否达成取决于相关先决条件能否满足，存在不确定性，敬请广大投资者注意投资风险。”

24亿或是杯水车薪

今年以来，泰禾频频陷入债务危机，先是延迟披露年报，而后创始人黄其森以及泰禾集团被列为失信执行人，此外，全国多处项目停滞不前，业主维权不断。

在此期间，泰禾曾表示正在接触战投以期缓解困境。传闻中的战投从金茂变成了厦门国贸、厦门建发等，但没有迎来一次好消息。这次拟引入万科作为战略投资者，将可能给泰禾带来一线生机。

根据此前传闻，庞大的债务是战略投资者对泰禾望而却步的原因。

泰禾的债务危机在今年逐一显现。先是泰禾全资子公司、实际控制人黄其森因未能及时偿还一笔13亿元的融资款和偿还5亿元的借款而被列为被执行人。之后，泰禾的控股股东泰禾投资又因涉及29.31亿元的担保纠纷，导致后者所持有的泰禾股份被冻结。

今年7月，泰禾集团2017年度第一期中期票据未能按时兑付。这是泰禾集团旗下首只债券发生违约。泰禾对外表示，目前正在制定计划，对公司在岸和离岸债务实施适当的重组。

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财报显示，截至2019年底，泰禾有息负债约960亿元，其中一年内到期非流动性负债467亿元。今年一季度，泰禾负债达到1900.46亿元，其中有息负债达到964.72亿元，一年内到期的非流动性负债增加到607亿元，比2019年底增加约30%。

债务压顶之下，泰禾的业绩表现也不尽如人意。2019年，泰禾营业收入236.2亿元，同比减少23.77%；归属上市公司股东净利润4.66亿元，同比减少81.74%；扣除非经常性损益的净利润为-4.01亿元，同比下滑118.97%。

而泰禾2020年半年度业绩预告显示，预计亏损14.6亿元-18.6亿元，上年同期为盈利15.61亿元，较上年同期下降193.54%-219.16%。

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大量负债、业绩下滑，因此，对于泰禾来说，万科的24亿或许只是杯水车薪，能否帮助其纾困还有待观察。

万科看中了泰禾什么？

万科看中了泰禾什么？这是公告披露后很多人的疑问。毕竟，与“并购之王”融创不同，过去万科可是很少出现在大中型房企的股权转让中。

万科上一次较为知名的房企并购案发生在2005-2007年，当时以40多亿元的收购总金额分多次完成了对南都房产集团有限公司股权的并购，南都房产后更名为浙江万科南都房地产开发有限公司。

而与上述交易相比，万科与泰禾的交易对价并不是最高的，但却是万科近年来在房企收购领域的一次“大动作”。

因此有人猜测，或许万科正是看中了泰禾的土地储备。

泰禾集团2019年财报显示，公司土地储备面积为1303.98万平方米，总建筑面积3270.14万平方米，剩余可开发建筑面积1011.5万平方米。这些土储主要集中在京津冀、长三角、珠三角、福建和华中区域。

而万科自2014年喊出地产的白银时代以来，郁亮又在2018年喊出“活下去”的口号。言行一致的万科在战略上是明显收缩的，过去5年新增土储权益总价的同比增速持续下滑，在2018年及2019年基本停止增长。

除此以外，对于万科以刚需为主的产品战略来说，泰禾的高端精品战略，也是对万科产品线的补充。

这些，对于万科来说，都是有利的，也是目前万科所需要的。

泰禾的困境，只是地产行业进入“后白银时代”的一个缩影。可以预见的是，未来，行业将加速进入大整合、大洗牌、大重组阶段。不同于以往，此次泰禾引入战投，未来，或许有越来越多的房企采取同样的方式进行纾困。