编者按：每一座建筑，都记录着其所在区域的生长轨迹，每一个区域的崛起，又赋予了整个城市向上生长的力量。见证区域蜕变，致敬城长力量，搜狐焦点特别推出《城市向上》系列报道，深度探寻上海热门板块，纪录其成长蜕变历程，预判未来区域价值。
自贸区，是今年下半年最火热的关键词。
自临港被正式确认为自贸区新片区后，出台了一系列购房、落户方面的利好政策，给临港楼市带来了前所未有的热潮。
既然称作新片区，自然不是第一个。
让我们将时间倒回2013年8月22日，经国务院批准，中国（上海）自由贸易试验区正式设立。
2013年9月29日上午10时，上海自贸区正式挂牌开张。
裹挟着自贸区的红利，外高桥正式崛起。
01
外高桥保税区的发展历史
外高桥保税区批准的规划面积为10平方公里，位于上海浦东新区，濒临长江入海口，地处黄金水道和黄金岸线的交汇点，紧靠外高桥深水港区。
外高桥是全国第一个、也是全国十五个保税区中经济总量最大的保税区，同时还是全国首个"国家进口贸易促进创新示范区"和上海国际航运、贸易中心的重要载体。
上海外高桥保税区/
图源：浦东时报
从保税区到自贸区，伴随着中国制造业和进出口贸易，外高桥也在不断发展。
早在上世纪90年代初，外资涌入国内，希望用利用“中国制造”，再返销国外。外高桥保税区在关税、所得税方面的优惠政策吸引了一大批500强企业制造基地的入驻，如英特尔、惠普、飞利浦等。
本世纪初，中国外贸经历了一轮寒潮，出口型加工业萎缩，外高桥也遭遇了同样的问题。好在外高桥的管理层很早就提出了转型，调整产业结构，引进多家数据中心、研发中心等需要大量进口设备的高附加值产业。同时作为上海的主港，外高桥吞吐量相当稳定，物流也成为了一个的新的龙头产业。
外高桥码头航拍/
图源：人民日报报记者屠知力摄
至此，外高桥保税区的产业结构基本确立为物流、贸易、以及高附加值产业及研发，三头并进。
02
森兰板块的前世今生
正如古北其实是大虹桥商务区的配套住宅区，联洋碧云是陆家嘴金融城、金桥产业园的配套住宅区，外高桥保税区的也有自己的配套住宅区，也就是森兰板块，由外高桥集团主导开发运营。
森兰示意图/
图源：森兰Sunland
如今的森兰，是高东镇+高行镇的结合体，我们可以简单的以五洲大道为分界线，五洲大道以北为高东镇，以南则是高行镇。
高东和高行两个镇整体发展起步较晚，住宅以老镇小区为主，缺乏大型商业、生活配套设施，也没有大型开发商楼盘，整体人居品质并不高。
高东镇人民政府/
图源：浦东档案
如今，6年过去了，我们看到的森兰，早已蜕变为第四代国际社区。6年间，商业、教育、住宅······规划逐一落地。
2007年
森兰楔形绿地规划获批。
2008年
森兰·外高桥上海国际化生态港城项目推介会举办；同年，仁恒森兰雅苑项目落地。
2011年
外高桥商务区奠基典礼举办，“森兰商都”、“森兰国际”、“森兰名佳”项目启动建设。
2012年
绿城摘牌森兰国际社区多幅地块，标志着绿城上海御园项目落地。
2014年
森兰首个购物中心森兰商都正式开业。同年，外高桥首个5A级写字楼森兰国际大厦竣工。
2015年
明珠森兰小学、东方江韵幼儿园开学。
2016年
上海哈罗外籍人员子女学校开学；同年，外高桥集团与星河湾达成战略合作，上海第三座星河湾落户森兰。
2017年
外高桥联合招商蛇口开发的商务办公产品森兰美伦竣工，世界500强迪卡侬大中华区总部入驻该办公楼。
2018年
森兰绿地景观规划获批，全面进入开发建设阶段。
森兰国际/
图源：森兰Sunland
随着绿城、仁恒、星河湾一批品牌房企的引入以及周边产业高知人群的导入，森兰的生活氛围、社区品质以及配套都在逐渐完善。
03
多维度解析森兰置业价值
板块：外高桥高附加值产业聚集高端人才
一个国际社区，周边必定是要有高端产业集群和高端人口作为支撑，才能使得国际社区“名副其实”。
自2013年外高桥自贸区挂牌后，迅速汇集了全球众多贸易、物流等产业能量，源源不断的外企500强入驻外高桥，就业人口达二十多万，其中就有万余名外籍人士。
高端的国际社区正是他们所需要的。森兰紧靠外高桥保税区，又是区域少有的高绿化率、高端住宅聚集的板块，因此外高桥集团着重打造了森兰国际社区。
交通：“三轨两环七隧”城市级交通规划
森兰地区目前有6号线，在森兰设有4个站点。北面外高桥保税区可以与10号线延伸段（在建）进行换乘，南面巨峰路可以与12号线进行换乘。同时，6号线可以直达世纪大道，与2/4/9三条轨交换乘。
森兰地区轨交示意图/
图源：森兰Sunland
规划中还有轨交20号线，于洲海路设立站点，联通森兰与上海西站。
轨交21号线将于东靖路设立站点，联通森兰与迪士尼、张江。
森兰地处中外环间，自驾约5分钟可上外环，杨高路、张杨路北至外高桥，东至陆家嘴、南至三林前滩。周边五洲大道连接翔殷路隧道，过江即到杨浦五角场商圈。
森兰规划的“三轨两环七隧”城市级交通配套中，目前4条隧道已建成，在建的周家嘴路东靖路隧道被誉为“地下的延安高架”，该条隧道连通北横通道，未来可快速直达大虹桥商务区。
商业：依托自贸区打造无国界生活空间
森兰因地处外高桥保税区旁，依托自贸区的贸易功能与全球资源，因此区域内商业主打“无国界生活空间”。
以森兰商都为例，其1-2层的国别汇项目面积约7000㎡，引进澳大利亚、智利、阿塞拜疆、格鲁吉亚、南非、印尼、尼泊尔等20多个国家（地区）上千种产品。
森兰商都
另外，年底即将开业的森兰花园城，体量达29万㎡，集高阶时尚、主题餐饮、创意街区、艺术场景于一体，进一步提升了森兰国际社区的商业氛围。
森兰花园城
教育：优质公办、国际学校齐聚板块
森兰地区除了我们所熟知的明珠森兰小学、六师附小和东方江韵幼儿园外，还有多所公办优质中小学和幼儿园：好奇妙幼儿园（市一级园）、高行小学、浦东模范实验中学、高行中学（公办区实验性示范高中）。国际学校有哈罗外籍人员子女学校、德国学校等。
东方江韵幼儿园
医疗：缺乏国际性高端医疗配套
医疗资源方面，笔者认为这是森兰板块相对欠缺的一个方面。目前整个森兰板块只有几所社区卫生服务中心，比起国际社区的定位，缺少一所国际性的综合医院（具体可以参考前滩商务区的企华医院，由陆家嘴集团引进新加坡莱佛士，进行合作建设）。
不过范围放大至整个外高桥保税区，还是有两所综合性医院：上海第七人民医院（公立三甲）、新侨医院（综合性医院）。
生态：规划面积约等于2.4个世纪公园
森兰绿地是上海市城市总体规划明确的中心城区八片楔形绿地之一。规划面积达3.87平方公里，大约是2.4个世纪公园的大小。
森兰绿地建成之后预计将成为上海中心城区最大的湖泊绿地公园，成为居民们休闲娱乐、文化交流、健康运动的好去处。
森兰绿地总平面图
目前森兰绿地北块商务休闲区已基本建成，面积约20公顷左右。植物以玉兰为主题，种植了大量的白玉兰、紫玉兰、黄玉兰、广玉兰等，打造了一个绚丽多彩的玉兰花园。
北区鸟瞰图
南块生态休闲区域正在建设当中，其中，有一条贯穿整个70万平方米南岛、长达3.5公里的银杏大道。
南区鸟瞰图
中块活力运动区，由张杨北路70米绿带、赵家沟滨水水岸区和五洲大道拓展区组成，预计将于2020年基本建成。
中区鸟瞰图
04
新房二手房房价差距超2万/㎡
中国楼市其实就是政策市场。
自贸区挂牌后，政策效应明显，森兰的成交量开始上升。根据克尔瑞数据显示，2013年9月，仁恒森兰雅苑和新城碧翠都达到近半年的成交峰值，此后的10月和11月也都保持了较高的成交势头。
数据来源：克尔瑞
这就说明了自贸区正式挂牌后，买卖双方都是对房价抱着上涨预期的，双方都不想错失自贸区这个千载难逢的机会。
如今的森兰不仅享受自贸区红利，教育资源优质，在限价之下，新房二手房房价倒挂严重，吸引了大批的置业者。
森兰板块内的高端住宅如仁恒森兰雅苑（一期公寓）目前挂牌均价75821元/㎡；绿城上海御园（公寓），目前挂牌价81633元/㎡。
此时板块内的新房，以2018年开盘的森兰名轩为例，开盘价5.5万/㎡（毛坯），194套房源，887组认筹。目前森兰名轩二手房挂牌价已达到72662元/㎡。
数据来源：安居客
虽然挂牌价一般都是高于最终成交价格，即便如此，森兰板块内的新房与二手房房价差距最高达2万/㎡以上。二手房交易有各种税费，还要经历装修、过户之类的繁琐手续，一不当心会上当受骗，相比之下，购买新房就便捷多了。
森兰有哪些新房呢？森兰星河湾、森兰壹公馆、森兰名苑。
森兰待售新盘位置图
先具体来看下三个项目目前已有的信息：
最受我们搜狐网友期待的就是森兰星河湾，可见星河湾的品牌十分受认可。作为沪上知名豪宅，浦东星河湾和上海星河湾都深受高端改善购房者的青睐，也能卖出相比同地段产品更高的价格。
搜狐焦点社群网友聊天截图
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作为星河湾在上海的第三个项目，森兰星河湾的产品还是以大平层为主，主力户型145-258㎡，层高达3.5米。
森兰星河湾实景
森兰星河湾标志性的塔楼基本建成，基本上各楼栋也已封顶。
森兰星河湾旁幼儿园实景
森兰星河湾南面高层实景
森兰壹公馆，“三巨头”中比较特殊的一个项目，原先是只租不售，现在据称会拿出一部分房源，大约100余套，户型86-110㎡，用于销售。如果确定转租为售，可以参考前滩的弘文华唐公寓，定价不受限价影响。
不过目前森兰壹公馆没有任何消息，售楼处依旧是大门紧锁，咨询保安也无更多消息。
森兰壹公馆售楼处
森兰名苑，三个项目中最低调的一个，与明珠森兰小学一墙之隔。项目于2016年6月开工建设，目前进度没有星河湾快，体量也只有星河湾的一半。
项目社区内公建配套比较丰富，小区配套治安联防站、物业业委会、便利店、物资回收站、维修站、文化活动室、老年康体活动室、服务站、变电所、垃圾房等。
森兰名苑实景
还记得13年的时候笔者去森兰，自贸区刚刚挂牌，森兰的建设才刚刚开始，唯一的感觉就是绿化多，商场里却还没什么人气，仿佛一座空城，寥寥无几的行人在路上走着，空有配套却没有什么人气。
6年间森兰已大变样，城市界面干净整洁、住宅物业严谨有序、商业配套日渐成熟······
总的来说，人们之所以这么期待森兰主要是出于以下三点：
自贸区外高桥有强力的产业（如金融、研发、物流等）作为支撑，引入了较多的高级人才、外籍人士，使之成为高能级产业人群聚集地。
多维度的便捷交通，目前三轨两环七隧的交通格局加上规划中的两条轨交，可以方便的为区域内居民服务，加强了与机场、迪士尼的联系。
高品质的配套服务，以商业、教育、生态配套尤其突出，主打无国界的生活方式。
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来源：血拼上海楼市原创
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