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【每期一案】

　　张小姐通过某中介公司意向购买一套位于普陀区的房屋。在见面详谈当日，持产证原件而来的是一位自称产权人的孙子钱先生。钱先生一并出具了法院盖章的民事调解书及民事判决书原件各一份。以此证明产权人已故，其他继承人均放弃继承，明确该房屋产权完全归其所有。同时，承诺在收取定金后十日内变更产证至自己名下。张小姐见状，便相信此人有完全处分该房屋的权利，随后签署《买卖协议》，并支付了定金十万元。钱先生在收受定金后迟迟未将产证变更，张小姐事觉蹊跷，多次找寻此人却杳无音讯，无奈之下选择报警。

　　后经人民法院查证，钱先生确系房屋产权人之孙子。但是产权人本人依然健在，民事调解书及民事判决书均系钱先生伪造。最终法院以合同诈骗罪依法判处钱先生相应的刑期。

【法律依据】

　　根据《物权法》之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　若权利人死亡的，只有当该房屋登记为钱先生本人名下后，钱先生才享有处分权。然而，本案中，钱先生并非权利人或委托公证代理人，无权处分该房屋，应承担民事责任。其又擅自伪造国家机关文件，触犯了我国刑法并承担刑事责任。

而张小姐未掌握法律常识，草率签订《买卖协议》又支付购房定金，导致定金无法及时返还，造成经济损失。

【分析师观点】

　　重视核对出售权利人与签字人的情况，明确签字人的权限。若是代理人，需取得权利人的授权公证委托书，方可行驶代理权限。若发生产权人死亡的，则需先行向公证机关办理继承公证手续，且持继承公证书至房屋所属交易中心办理产证变更手续。待新产证办出后方可上市买卖交易。

　　同时，中介经纪机构的风险控制重要性也不容忽视。专业的经纪公司能够做到前期审核，风险把控。所以，通过专业和具备相应资质的房地产经纪机构操作，也能最大程度降低风险的发生。同时，购房人须加强自我法律知识的掌握，慎重考虑，切实保护自己的合法权益。

【案例分享】约定过户当日付佣金，有何风险？

问：《佣金确认书》约定过户当日付佣金，有何风险？

答：若该笔交易最终未能过户的，我司将无法收取佣金。

《合同法》规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”一旦约定的条件无法达成，合同就不生效。

若《佣金确认书》约定过户当日付佣金，“过户当日支付”很可能被法院认定为佣金支付的条件。即只有交易过户条件达成，才需支付佣金。若未过户，就不需要支付佣金。这样，无论买卖双方因何种原因导致最终未能过户的，即使已签署网签合同，我司也无法要求客户支付佣金。

实践中，请务必勾选佣金确认书中的支付时间 “买卖/租赁合同成立时”或填写具体日期“年月日前”，切勿另行约定佣金支付条件。

【案例分享】交房日在租赁结束日后，租客有必要签署放弃优先购买权切结书？

问：对于存在租赁的房屋买卖中，若买卖双方约定的交房日期在房屋租赁期限届满之后，租客是否仍需签署放弃优先购买权切结书？

答：是。

根据法律规定，买卖存在租赁的房屋，其租客享有优先购买权。若租客未放弃优先购买权的，租客可向法院主张其对该房屋优先购买的权利，可能导致延缓或终止我司的交易。故出售人有义务告知承租人房屋的出售信息，并获得租客放弃优先购买权的书面证明。

建议在交易过程中，务必要与出售人确认房屋是否存在租赁，并获得租客的优先购买权切结书或提前15日向承租人寄送通知函，以确保不会因优先购买权而影响交易的正常进行。

交易房屋存租赁

优先购买要警惕

书面证明需获取

交易进展更顺利

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