泗泾出新“招” 据说房价要与地王盘一致或更高！

　　泗泾是上海传统意义上的“潮汐”板块，早晚高峰的地铁已把生活在这儿的人们体现的淋漓尽致，所以是个实打实的刚需大区。

　　而刚需就会对价格及其敏感，无论是单价还是总价。

　　如今来看，这个刚需客偏爱的泗泾，价格或也逐渐脱离刚需，正在走向另一高度！

　　单价5万/平对于刚需族来说，能够在上海哪些地方买房（指新房）？

　　比泗泾更近一站的九亭，新房售价5万/平出头，贴着外环的嘉定南翔也差不多这个价格，宝山外环，也包括部分中环价格也在5万/平出头，浦东周康价格虽然上到了将近6万/平，但与即将进入5万的泗泾相比，或许更有一定性价比。

　　泗泾这个远离上海城区且有地王衬托下，去年板块新房单价上到了约4.8万/平，房价与所在地段真的匹配吗？

　　当这个“锚”被无限放大后，人们也就潜移默化地接受了这样的“锚”，即便不接受，那些案场销售也会告诉你“旁边的二手房都卖到了5万+/平”，会让你更加相信这是真的。

　　这不，在这个“锚”的旁边，就出现了这样的项目——招商9号公馆。

　　泗泾的两个地王就不过多介绍了，这是在那个激情澎湃的2016年“盛产”出来的。

　　在经历了这么多年“房住不炒”、“限价从严”等政策后，这里的土地自然也回归到了合理区间。

　　2019年12月，招商以底价15.5亿元（无溢价）竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元11-01号地块，折算楼板价21500元/平，该幅土地就是即将揭开面纱的项目招商9号公馆。与此同时在地王的另一侧也同样诞生另一幅宅地，被珠海华发竞得，楼板价21000元/平，就是华发泗水和鸣。两幅土地价格相比地王都便宜了将近一半。

　　如果按照土地成本来看，两盘入市后，即便与地王盘约4.8万/平的售价对比，利润空间也都十分巨大。倘若与地铁站另一侧金地自在城约4.1万/平相比，也会有不错的溢价。

　　只是如果你前去探访，案场销售会明确表示“预计价格会在5万左右，也有可能在4万7、4万8的样子。”

　　所以购房者不用报以幻想的认为价格能维持在4万出头，若招商9号公馆与地王价格一样，你觉得合适吗？

　　今日二条看点：内环内某盘价格出炉，竟低于前期报价？感兴趣的朋友记得翻看二条。

　　该盘不仅单价高，还控总价，如此会让刚需购房者形成一种“很划算”的错觉。

　　来看项目具体面积段，有79平2房、98平3房、118平3房。

　　79平户型即便单价达到5万，总价也不过400万，这一价位与泗泾是完全匹配的，不过面积控制住了，与此同时就失去了居住舒适度，79平户型都是餐厅正对卫生间。

　　即便是面积偏大的98平3房户型，餐厅也都正对卫生间，只有118平的大3房才避免了这种尴尬。

　　另外，该盘面积段与华发泗水和鸣相比，也存在一部分功能性的缺失。

　　华发泗水和鸣面积段同样有3种，分别为88平3房、98平3房，128平4房。

　　招商9号公馆79平2房与华发泗水和鸣88平小3房都是刚需客户首选，但最终客户选择哪个，还要看户型的性价比，也就是功能性，在总价或只多出不到50万的情况下，想必刚需客更偏重居住加舒适的+1房88平小3房吧。

　　招商9号公馆最大面积段118平做到3房设计，而华发泗水和鸣128平做出了4房，多出10个平方总价同样或也多50万，但功能性显然华发泗水和鸣更加完善。

　　如果你是购房者，这两盘会如何选？

　　打算在泗泾置业的购房者，出行想必还是以9号线为主，其实郊区地铁除了通行这一功能外，也承载了区域商业配套的引流作用，换句话来说地铁站周边就是区域商业中心，这在泗泾体现的更加明显。

　　在地铁站南侧，汇聚了3大商业中心，三湘商业广场、保利悦活荟以及绿地云天坊，别管这3个商业体业态如何，经营的好与不好，它们都是泗泾的商业核心。

　　所以谁距离地铁站近，谁的优势就更加明显。以直线距离来看，招商9号公馆、华发泗水和鸣，距离地铁站都相差不大。

　　但若要仔细划分，就有显著区别，招商9号公馆的出入口有两处，分别位于泗通路、恒泽路，不论哪个出入口，按照现有道路行走，距离都在1公里多，10-15分钟的时间还是需要的。

　　即便日后能够打通项目南侧的断头路，步行距离还有差不多将近800米，虽然已经无限趋近于地铁了，但若与它的竞品华发泗水和鸣相比，依旧有些许逊色。

　　华发泗水和鸣社区相对较大，有3处出入口，在恒港路设有南北两处出入口，恒泽路还有一处出入口，最近的恒泽路出入口距地铁口有约600多米，恒港路最南侧出入口距离地铁口约700多米，相对来说，华发泗水和鸣距离地铁站更近一些。

　　可别看相差了几百米的距离，在盛夏的7、8月，在烈日下暴走个试试？

　　这是一张招商9号公馆对外释放的区域规划图：

　　华发泗水和鸣附近规划的都是学校、商业用地，而在招商9号公馆附近，除了有规划的商业、绿化、体育中心外，还有占地面积偏大的敬老院、康复中心用地，对生活在此的居民显然没有太多帮助，有与没有并没有太多意义。相反，敬老院、康复中心在招商9号公馆附近，还会拉低周边配套能级。

　　再者，招商9号公馆南侧除了泗泾医院是建设完成的，其余的周边商业、学校、绿化等用地都还在规划中，也就是说这里的现状还是一片空地。所以，待招商9号公馆交房后，四周或许是一大片空地，或许是一大片施工工地，城市界面和吵闹声是避免不了的。

　　而华发泗水和鸣会相对较好，南侧规划的学校现已基本建成、西侧还有已建成的融创壹号公馆以及正在建设的格力地块，待项目交付后，周边早已成型，相对来说居住会更加幽静。

　　虽然泗泾整体规划还算不错，但随着时间推移，房价在规划的作用下也逐步走高，所以这样的房价与上海某些外环房价做对比，你又会如何选？

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