多少预算买哪里？看完这篇心里就有数了

不知从何时起，在上海买房不再只看单价。因为有一个很明显的趋势，就是上海新房，总面积段越做越小，同一个区域的新房总价也越做越低。

而这一点在我们提供咨询服务的时候尤为明显。因为用户似乎更早认识到这一点，几乎所有买房用户的最直接的问题就是，我有多少万的预算，应该买哪里？
本篇是集合了2020年1月-7月第三周上海新房的全部成交数据，我们通过总价段的维度来告诉大家，每个总价段的适配区域、板块和热点楼盘。希望能在选筹方面给大家启发。

总体上，我们按照5大价格段细分各大区域板块和楼盘，便于大家对号入座。

数据来源：兔博士APP

（总价段单位：万元）

上车盘哪里选？

300万总价，在如今的上海，已经是新房选择的最低门槛。这样的门槛也仅限于一些远郊区域。
截止至7月第三周，整个2020年，300万以内买新房的话，最优选择是奉贤，总计成交超过了2000套。主要分布在了海湾和金汇镇板块。
上海绿城诚园就是300万以内总价段的首选新房。1月和4月总计开盘2次，无论从认筹还是销售情况都是极好的，但目前整个项目已经售罄。
（成交套数单位：套 均价单位：元/平 成交套均价单位：万元）

绿城诚园能有这样良好的成交表现，它所处的临港自贸区新片区是有着密切关系的。同样这个价格段，成交套数靠前的还包括了浦东临港新城板块。

300万以下的另一个适配区域则是金山，而具体落位到板块上，亭林的新华御湖上园和依云湖都排进了TOP5，这也是目前上海新房市场中，少有的“1”字头项目。

嘉定安亭有在300万以内的总价段上，有500套以上的成交，而其中路劲上海派二期单个项目就成交400套，它唯一不同的地方在于，合理的控制了总价，主力成交面积有65平米的两房。
这是目前市场上为数不多的户型，小区均价在3.5万，使得它的总价控制在了230万之内，这是上海普通住宅外环外的“及格线”。
其中我们注意到了一点，说是300万以内的上车盘，但其实，无论奉贤海湾，还是金山亭林，上车的门槛更低，200万以内，而嘉定安亭的小面积户型，也包括了临港新城板块的高层产品，可以控制在总价250万以内。

而如果你的预算是300万，那么基本上给你的建议是增加预算往上跳一跳，选择会更多。


刚需盘哪里选？

300-500万基本是目前上海新房市场的刚需用户的总价段范围。每个买房用户都是相对独立的个体。因此，我们还是对每个价位段都做了更细致的细分。
先来看400万以内的最佳适配区域，松江总计成交刚好1000套。主要集中在佘山和泗泾板块，排名靠前的两个新房项目也是耳熟能详。

国贸天悦和宝地佘山一号，折射出了当下两种截然不同的选择。

国贸天悦品质更好，容积率较低；宝地佘山一号是佘山站的纯正地铁房。

奉贤南桥是400万以内成交最多的板块，但板块里没有成交前五的项目也说明了南桥这个价位段可选的余地比较多（供应不少），均分了这个价位段的买房用户。

安亭同样也是这个价位段成交较多的板块，此外还有宝山罗店，罗店三兄弟之一的招商主城在前七个月也有不错的表现。和万科启宸一样，学区上的确立是它先抑后扬的根本原因。
在成交热榜TOP5里，浦东惠南的海玥瑄邸和宝山美兰湖板块的中集金地美兰城也是榜上有名。

美兰城备案均价4.48万，意味着400万总价段里，77平2房和89平3房是可以hold住的户型。

500万以内，完全来自于5个不同区域和板块。一个区域一个板块分别代表一个典型楼盘。换句话说，如果你是500万总价段预算，并且这五个区域也是你买房list上的区域，那最终结果只想会很明显。

但也意味着你可选的余地其实并不大。

在500万总价段里，我们看到第五位的亲水湾风华的单价超过了6W，74和78平的2房非常热销。

此外，我们还注意到，500万总价段的热销楼盘的TOP5的成交套数仅次于300万以内，总计成交1521套，可以看成目前上海新房市场刚需盘的 主力 价格段。

怀揣500万，最佳适配的区域板块就是松江泗泾、浦东祝桥、青浦华新、宝山美兰湖，地段有要求，单价可以上到6万，前提是需要有75平的两房，这样可以有效控住总价。

刚改盘哪里选？

500-800万，是目前刚性改善的主流价格段。
预算达到600万，率先看到的是整体地段选择上的提升。600万最适配的区域前三位分别是浦东、宝山和松江。

从板块上来看，顾村、康桥和前滩最为走俏。
6万3，是600万总价段的标配单价，另外较为走红的板块包括了嘉定江桥和松江九亭，典型楼盘包括了保利云上，九亭标杆贝尚湾。


700万，热门区域并无二致。板块上确有不小的变化。周浦、徐泾、吴泾、前滩和吴泾。

五大对应板块之下，同样有5个网红楼盘一一对应，可谓是该总价段下的示范小区。

800万，浦东康桥、宝山淞宝、普陀真如成为最佳适配区域。我们看到单个楼盘成交TOP5里均价价格也是分成“5-7-9”三档。

说明了这个价格段上，对于区域和板块的选择，市场上存在争议，选择各有不同。

但无疑，中海臻如府的75平2房是最为紧俏的。中海臻如府至今已经开盘过三期，每每都是这个户型最受市场青睐。
御沁园的联排别墅同样也是市场的紧俏产品，在如今叠加当道的市场之下，联排成为了“少数派”，但这个价格段，在周浦康桥地区，优质的别墅产品，给了刚改用户多了一种选择。

作为这个价格段里热销的“7”字头产品，上港星江湾的热销既在情理之中，又在意料之外。说到底， 市场上接受了以临近市区商圈和郊区商圈平均价作为郊区楼盘天花板价格的定价体系。
于是，我们不禁要问刚改盘怎么选？
浦西主要集中于宝山与闵行、浦东则是周康当道。
如果接受紧凑型的两房，那么普陀真如也可以进入你的视野，前滩的小户型同样可以去碰一碰运气。
中产改善哪里选？

同样还是分成了4档。
900万以内，成交数据指向了静安大宁，热门地段出了网红项目，作为2020年接班静安府的融创静安映，在这个价位段遥遥领先其它区域。


第四代国际社区唐镇的大名城紫金九号作为19年浦东成交面积最多的楼盘，本身已经说明问题。而今年前七月，改善的需求越来越强烈，套均总价858万意味着大面积户型，大3房127平的客户也慢慢浮出水面。
市场永远与时俱进，就在本周，经过200多轮竞价，华侨城砸50.01亿夺得唐镇11万㎡的住宅用地。楼板价4.4万元/平米，溢价率19%。
唐镇偏好者，之后依旧有机会入住唐镇。
凯利海华府去年年底推盘1116套，涵盖了1房到5房的所有户型，堪称新房户型大全。其中90平左右的中间套南向三开间的大两房，和南北通的大两房最为紧俏，并且如今市面上并不多见的超高层（总高30层及以上）产品，高楼层更令购房者神往。
联排别墅在这个总价段依旧得到不少支持，闵行颛桥的城开云外，是容积率0.6的纯别墅产品，市场上并不多见，同样是中产改善的好去处。
1000万，中海两项目霸屏，普陀成为首选区域，一个来自内环内武宁板块，一个则是内中环臻如府。此外，徐汇的天悦和年初森兰也是一种选择。

宝山共康王者和欣国际花园163平的大三房南北双套房户型，也受到了市场的认可。这让我们想到之前大华公园城市的155平户型同样不乏追求者。说明6W以内的160平左右面积段，在市场上依旧有热度。

1000-1200万，中海汇德里继续称霸榜单，静安府西区的收官之作，单价回到了8.5万，可谓是买到即赚到。

别墅同样也是这个价格段的选择之一，这次是金臣颐墅的独栋产品，容积率0.43，单价更高，总价同样如此，但比联排产品更受市场欢迎。

虹口临平路板块的瑞虹新城八期（天悦郡庭）成交百套，从这个价格段开始，天悦郡庭出现在了每个价格段热销的前五名，所以瑞虹新城九期要不要买，就不要问了，问了就是尽管去买。

徐汇滨江的也可以说是这个价格段才可以触碰的，一线江景同样是改善趋之若鹜的所在。

于是，我们不禁要问中产改善盘怎么选？ 主要以1200万划分成两段。
1200万以内，浦西主要集中在普陀和徐汇，浦东选择余地不大，集中在北蔡。
普陀武宁下半年的新湖明珠城三期，徐汇的尚汇豪庭、鑫耀中城 都是优选尚品。静安大宁静安府、融创静安映之后，仁恒静安世纪更值得期待。
别墅产品1000万以内买颛桥叠加，1200万买赵巷独栋。
1500万首选瑞虹九期，徐汇滨江百汇园三期也将入市。
高端改善哪里选？
以2000万为界划分成两档。
2000万以内，出人意料的1月供应的锦绣里为普陀长脸，而之后供应的普陀天花板西康路989，认筹率优秀，可谓是锦绣里的升级版。

瑞虹八期，面积选择余地更大， 尚海湾豪庭楼层选择更高，单价达到了13.7万。


2500万以内，大户型160平以上的户型开始成为标配，瑞虹八期177平三房和200平四房独占鳌头。

碧云尊邸4房228平户型最为紧俏，一梯一户，约8米的超宽横厅设计，双厅增加了采光面，稀缺地段匠心产品，日光一点不令人感到意外。
黄浦豫园板块作为老城厢，诠释了地段地段还是地段。

杨浦的东外滩和新江湾城占据两席。八埭头滨江园主打江景，融信世纪江湾则能看出市场对于新江湾城的单价接受度越来越高。

说明了这个价格段的产品供应不多，选择余地不大。

高端改善盘怎么选？
浦西成为主力区域，瑞虹新城称王，滨江产品当道。浦东碧云苦苦支撑 （供应少）。
豪宅哪里选？

我们把2500万以上的总价段看成是如今新房市场中的豪宅价格段。

豪宅的特征简单扼要： 一线江景、城市中央、国际社区、城市封面、终极旗舰。
面积段上来看，都超过了200平，碧云尊邸更是超过了300平。

这个价位段，滨江凯旋门和绿地海珀外滩的成交均价远高于备案均价，说明了江景的高区更受到高净值人群的热捧。

多少预算买哪里？现在了解了吗？

以上前七月的成交数据所呈现出来的目前上海新房市场的房产优品全貌，希望这份清单能够帮助大家选到优质好房。期待你的收藏与转发。
再次感谢数据提供：兔博士APP
以上为正文，来自数据分析师阿飞

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