七城“急刹车”，楼市又要反转了？

　　楼市“反转剧”

　　文：大侦探

　　来源：丽尔摩斯

　　黑天鹅成群飞的2020年，楼市却在接连上演反转剧。

　　7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局等7部门联合出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中规定，夫妻任何一方自离婚之日起2年内买房的，其拥有住房套数按离婚前家庭总套数计算；楼盘30%房源优先给南京户口无房家庭。

　　这是继7月15日深圳出台楼市“最强调控”以来，又一个调控升级城市。7月以来，已经有杭州、宁波、深圳等7个热点城市踩了调控“急刹车”，而这一轮调控重点基本都集中在打击“假离婚、假落户、假人才”炒楼，房住不炒的决心可见一斑。

　　没有哪一年的调控这么频繁，也没有哪一年的楼市像今年这么有戏剧感。年初受疫情影响，楼市陷入低迷，购房者普遍保持悲观态度；进入3月，以深圳为首，楼市开始出现复苏；5月，楼市迎来“迟到的小阳春”；6月，楼市基本回到去年最高水平，豪宅秒空、新房“万人摇”现象层出不穷。

　　今年上半年，为稳定楼市各地破纪录出台了304项调控政策，创下史上之最；而从7月以来，以深圳为代表，热点楼市从严调控、冲拳出击，新一轮调控已经开启。

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　　房价普涨，怎奈我何

　　你没有看错，疫情之下的房价还在普涨。

　　国家统计局数据显示，5月份全国70个大中城市里有57个城市的新房价格出现上涨，而到了6月份新房价格上涨城市就变成了61个。西安、成都、南京等新一线城市，甚至连三线城市连云港、徐州的房价也涨了不少。很明显，房价上涨的城市随着时间的推移在慢慢变多。

　　2020年，我们见证了太多的历史，包括楼市的疯狂历史。

　　深圳天价公寓被秒光，上海土豪为抢千万豪宅打起架来，杭州、成都等多地万人抢房，中签率仅1%左右......

　　疫情之下经济在走低，但楼市的炒作氛围却在走高，背后主因只有一个——新房限价，也就是新房价格远低于二手房价格，两者有很大的倒挂差。杭州6万人疯抢的900套房子的西溪公馆，均价2.8万/㎡，而周边二手房价格基本都在3.5-4万/㎡，两者差了至少7000元/㎡，可谓名副其实的鸡腿盘。

　　在这种“买到即赚到”的情况下，别说爱抢才会赢的投资客，就算连普通家庭，也挤破脑袋进场，把七大姑八大姨的购房资格也用上，甚至连百万喝茶费也舍得给。巨大的套利空间，使得市场出现了不需要买房人群集中假离婚、假人才、假落户买房。

　　炒作氛围浓厚，加之全球央行放水的宽松背景，楼市升温几乎是必然。但是这种炒作是有上限的，一旦超过就要触发调控的红线。

　　目前出台调控政策的城市，都是价格上涨过快的城市。南京在2020年6月新建住宅价格环比上涨1%，二手房环比上涨0.5%，杭州新建住宅环比上涨1.2%，二手房环比上涨1%。深圳二手房上涨1.9%。今年3月南京新房价格环比涨幅在全国排名29位，4月份新房价格环比涨幅跃升全国第一。5月和6月虽然稍有回落，也分别占第4位、第11位。

　　中原地产首席分析师张大伟预测，包括成都等城市预计后续加码调控的可能性非常大，这一轮调控政策预计有可能超过15个城市会发布不同力度的收紧政策。

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　　短期效果与长期效应

　　从短期来看，这些调控政策能立竿见影。

　　深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，新政发布当周（7月13日-7月19日，也称为“29周”），深圳二手房网签（含自助网签）数量为5143套，较前一周10023套的网签量大降48.7%。

　　深圳市房地产中介协会预计，随着新政效应的逐渐显现，未来深圳二手房网签量将会快速下滑，并保持低位运行。

　　此外，深圳房价的涨幅亦明显收窄。根据诸葛找房提供的数据显示，”715新政”发布当周，深圳二手住宅挂牌价格为70373元/㎡，环比微升0.05%，价格涨幅相比前一周收窄0.29个百分点。从业主涨价房源占比来看，自25周起，深圳业主涨价房源占比连续上升，且上升幅度较大，超2.5个百分点。但29周在新政发布后，业主涨价房源占比为67.8%，与前一周相比上升0.8个百分点，上升幅度收窄5.4个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，严格执行”715新政”的话，预计深圳未来半年投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显下调，跌幅在5%以上，过去深圳领先北京、上海的楼市将告一段落。

　　“深圳人口流入趋势不改，土地供应少的问题依然需要得到解决，否则政策的长期效果有限。”张大伟说，目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表是北京，二线城市代表是长沙，都是在叠加限制投资的同时增加了供应，从而取得了市场的长期稳定效果。

　　此外，尽管信用环境宽松，但房地产金融政策却始终从紧。

　　7月10日，在2020年上半年金融统计数据新闻发布会上，针对当前以及未来的房地产市场，金融市场司司长邹澜表示，现在房地产开工建设和销售基本都恢复了常态。同时，他还明确表示：这些年我们一直着力于引导商业银行优化信贷结构， 把投向房地产的金融资源控制在适度范围之内。早些年，商业银行对房地产行业新增贷款占各项贷款增量的比例，曾一度高达44%，这些年在政策引导下，这个比例逐年下降，今年前5个月已经降到了25%。

　　此后几天，银保监会向系统内各级派出机构和银行保险机构印发《关于近年影子银行和交叉金融业务监管检查发现主要问题的通报》，《通报》中要求 ，严禁资金违规流入股市，违规投向房地产领域、“两高一剩”等限制性领域。

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　　为刚需护航

　　纵观这7个城市的调控政策，并非一刀切，而是一边打击投机，一边为刚需保驾护航。南京调控政策明确规定，楼盘30%房源优先给南京户口无房家庭。这个政策，实际上是把30%的新房拿出来，给符合条件的刚需们单独摇号，无疑是增加了刚需们买到房的概率。政策实施后，南京的商品房将具有保障房的性质，对于无房刚需来说自然是大利好。

　　和南京一样，宁波的政策也对无房家庭进行了倾斜。《通知》规定。房产企业提供不少于50％的可售房源供无房家庭优先认购，增加了无房家庭的房源保障。使无房家庭可以在宁波的海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域（简称市六区），优先认购1套商品住房。

　　宁波政策一方面利好无房刚需，另一方面也落实了“房住不炒”。《意见》要求在取得不动产权属证书后满5年后才可以转让。如此一来，想短期赚钱是没戏了，利于市场稳定，预计投机客将大大减少。

　　深圳此次出台政策的力度最大，内容包括：36个月社保；首套房首付比例依然为30％，二套房首付比例70％起，非普住宅达到80％；增值税免征从2年调整到5年；750万元以上为豪宅，加强热点小区管理。这些限定让很多投资、投机客失去买房资格，这就为刚需们腾出了空间。此外，今年深圳还有5万套新房上市，供给增加对于刚需来说也是利好。

　　“现在的楼市基调是房住不炒、‘稳’字当头，不会再出现2016年类似大范围暴涨行情，”一位业界人士说，靠买房暴富时代已经结束，不要再有投机心理。但楼市依然值得被看好，有自住需求的刚需大可放心上车。

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