环沪文旅地产现状观察 至暗时刻该疫情背锅吗？

编者按：据统计，百强房企中，已有超50%的房企布局文旅地产领域，其中，至少已有10家房企专门成立文旅集团公司。在近十年的发展历程中，文旅地产逐渐形成了几大类：主题乐园型、景点依托型、特色小镇型、度假酒店型等。就环沪而言，依托于区域内丰富的江河湖海山等自然资源而打造的文旅地产项目居多。在房地产调控不放松，叠加疫情影响下，环沪文旅地产活得还好吗？本文旨在介绍环沪泛文旅地产现状，浅析其发展趋势，不做产品类型的厘清。

壹

“今年好多开发商都在做人员‘优化’，我们不用做，topsales已经走得差不多了。”疫情逐渐得到控制，借着“五一”的机会，启东某项目也在做暖场活动，希望可以吸引周边城市，尤其是上海的投资客到访，该项目工作人员透露，“去年销售状况还不错，今年受到疫情影响，几乎没什么游客，中介导客也难以开展，销售已经好几个月不开单，熬不住的自然就走了。”

无独有偶，环沪另一个文旅项目扎堆的区域崇明区（不含启东部分）的销售情况也不乐观。上海中原数据显示，今年1-4月的新建商品住宅成交面积同比下跌6成左右。

数据来源：上海中原地产

“坦率地说，现在的文旅地产基本属于重灾区，我个人对它今年的行情都不是特别看好。”上海中原地产分析师卢文曦认为，“虽然各地也在出政策鼓励旅游消费，但疫情的影响仍然存在，目前可能也就是自驾去近郊的户外走一走。”

的确，尽管今年“五一”有长达5天的假期，但江浙沪不少城市均倡导教师、学生及其家长“五一”不出远门，不跨省旅游。文化和旅游部日前发布的统计数据显示，今年5月1日至5日，全国共计接待国内游客1.15亿人次，实现国内旅游收入475.6亿元。由此计算，今年“五一”旅游人次已经达到了去年同期的近6成，消费恢复到4成左右。游客的减少不仅影响文旅项目的收入，案场的到访和成交也势必受到波及。

文旅部发布的五一旅游数据表

当然也有好消息。日前，上海已将重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级响应。上海迪士尼也宣布了5月11日重新开放的消息。旅游业有望在下半年迎来更大规模的复苏。 

贰

福兮祸所伏，祸兮福所倚。新冠疫情让不少人重新审视自己的居住空间，不少郊外环的项目也借机提出了“第二居所”的概念。

“其实这个概念并不新鲜，环沪区域自然资源丰富，诸如崇明岛、淀山湖等都提得很多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“总体来看，市场需求还是有的，尤其是随着长三角一体化的推进，郊区与市区的交通会更加便利，联系也更加紧密，这当中可能有一些发展机会。”

上海中原地产分析师卢文曦则认为，“第二居所”只是营销概念，从居住角度来说站不住脚：“如果在环沪旅游，基本也就是短途自驾一日游，或者两日游，在一个地方不可能待太久。我认为与其买一套房子，不如住酒店、民宿这些性价比高，何况还可能会用掉一张房票。如果从投资角度来看，疫情影响下，全球放水，有房票的更愿意将其用于购买‘核心资产’，继而导致今年上海豪宅走俏。而环沪房价自16/17年的暴涨之后，洼地已经不多，价格走势也趋于平稳。”

数据来源：上海中原地产 2020年数据截至4.26

疫情以来，尽管我国经济受到了极大的冲击，但政府有关部门并未动摇房住不炒的定位，不少城市出现了松绑政策“一日游”的情况。在此背景下，环沪不少城市都在严格的执行限购、限售等调控措施，仅仅给宝贵的人才留了些许政策红利。像环沪文旅地产项目扎堆的南通启东，于17年4月开始施行3年限售的政策，恒大海上威尼斯在16年创下的一年内售罄一万四千套房的销售神话再难复制。而淀山湖隶属苏州昆山，对外地人限购的政策也一直没有放开。

自17年后，崇明一直处于供大于求的状况。数据来源：上海中原地产

叁

“文旅地产本身隐含着区域运营的概念，催熟区域得到市场认可需要持之以恒的投入。以旅游拉动地产，以地产反哺文旅，这是一个比较理想的良性循环。”对于环沪文旅地产的现状，澎润酒店咨询及资产管理董事总经理罗冰清认为，“但环沪的文旅地产项目多以住宅开发为主，严格意义上的文旅项目并不多，做得好的更少。地产先行快速回笼现金的做法无可厚非，但以住宅开发高周转的思路做文旅是肯定做不好的。在景区受到疫情冲击的情况下，这些项目便单纯地成为了地处偏远的住宅，毫无价值可言。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“文旅地产开发的项目普遍亏损居多，盈利居少，当前我国的文旅开发正面临“721”的格局(70%亏损、20%持平、10%盈利)。这个行业前期投入大，资金回笼速度慢，周期长。一些项目就因为资金问题而搁置，有的甚至还把整个项目出售以盘活企业。”

来源：观点地产

文旅地产的投入与产出并不成正比 新华联陷入资金泥潭

旅游开发往往涉及到大范围的空间场景，要保证场景空间的品质，必须有相应规模投资，这就要开发商在游客体验、投资回报率和现金流之间进行权衡。

以华侨城为例，其旗下的业态已覆盖文化旅游业的全产业链，包括主题公园、休闲度假、文旅地产、主题酒店等，是业界翘楚。但是文旅业务的重投入和慢回报特性也表现在了报表上——经营活动现金流量净额、投资活动流量净额连续三年负值。华侨城A副董事长姚军在业绩会上表示，华侨城A模式为文化+旅游+城镇化，始终发挥旅游产业优势，用地产的快速回报反哺旅游产业的发展。

“借文旅之名来圈地的做法越来越行不通了，现在一二线城市的政府部门也很懂行。不管你住宅开发的规模有多大，他们更看重你在文旅这块的运营能力和经验。”对于行业的发展趋势，罗冰清认为，“运营为王。市场很大，但得有持久战的准备。”