前滩五年唯一新宅地：1200万就能买三房？|上海新房指南精选

大家好，我是火箭哥。

上海的土拍市场，近来热度不断。
前几天，临港那么多的土地拍卖，竟然都是以20%+的溢价率拿下的，不仅说明目前楼市的热度在上升，开发商也对未来市场有着长期看好的心态。
引起我注意的，其实是核心区域的三块宅地：
1. 浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801单元54-01地块。 2.虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，位于周家嘴路以北，新建路以西，即虹口158街坊。 3.杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊）今日正式挂牌，起拍价达50亿259万。 看不懂在哪里不要紧，我用人话来解释一下： 第一块在前滩、第二块在北外滩，最后一块，在老杨浦。 今天，我们就来说说引起万众关注的第一块地： 前滩54-01地块

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如果要把上海的新房市场按照热度分类，那上海只有两个板块：
前滩，和不是前滩的地方。 在前滩，当天售罄就是日常水平，没日光的盘才会上新闻。 今年，东方惠礼和三湘印象分别以今年全市最高的认筹比，占尽风头： 要知道，前滩也就今年也就开了两个盘。 18和19年，是买入前滩的最佳时机。 全中环沿线，8.5万的单价，全新板块、CAZ规划、中环+南北高架、三条地铁、外加12年的学区，别忘了还带了滨江... 你能找出第二个地方吗？ 目前，前滩的二手价格稳定在12万单价上下。严格来说，不论是9.2万的东方惠礼，还是12.2万的三湘印象，都算是一定程度的倒挂项目。
惠礼的价值，在于小面积+低总价+学区。 三湘的价值，在于位置+江景+学区+品质。 市中心范围内，全新的城市界面，完善的商业医疗教育配套，有江景，有挂牌学区，这样的新房毕竟还是稀缺的，两者的热销并不无道理。

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此次出让的地块，其实并非纯正的住宅地块。
2.58万方，其实从土地面积来说并不算大，但是在规划用途上，却有三大指向：
教育用地、办公楼、普通商品房
首先来看教育用地： 「地块要求配置10班幼儿园，用地面积不小于5000㎡，建筑面积不少于5000㎡，建成后无无偿移交。具体规模在项目阶段以教育局部门核定为准。幼儿园项目须在交付土地后3个月内开工，1年内竣工” 。」 再看看公共设施：
「绿化率35%」 最关键的住宅部分：
「本地块内中小套型住宅建筑面积不低于总面积70%，计45073.91平方米。多层不大于90平，小高层不大于95平，高层不大于100平」 信息中也提到了项目将以90-100平的小户型为主，这样的小三房户型在前滩非常稀缺，值得期待。 最后说说其实说了半天，都没说到大家最关心的一点： 这里会卖多少钱？ 「在地块规划中，住宅占比75%以下，限高60米。此外，套数下限805套，要求100%装修，中小套型不低于70%，还需要配建5%保障房。自持住宅建筑面积的15%，以及办公楼建筑面积的100%。」 结合项目「起拍价36.49亿」的信息来看，如果这块地最后以0%溢价率成交，住宅部分占比整块地块的75%。 项目的总体建筑面积：25782.3平方米*3.3容积率=85855平方米，这是分母
住宅部分为75%，对应为64391平方米，其中80%可销售面积为54722平； 商办部分为25%，对应为21463平方米
假设住宅楼面价为X万/平，自持部分价值打5折；而商办楼板价参考徐汇滨江阿里总部的3万/平，则： 5.47万方可售住宅X+（0.97*0.5*X）+2.15万方商业*3万/平
= 36.49亿土拍价+0.5亿幼儿园建设成本(估)=37亿
由此公式可得：最终住宅部分楼板价约等于5.1万/平，还是起拍价格。
这块地在前滩内是真正的净地，土地平整早已经做好，拿下后就可以建设。如此的稀缺程度，必然引来各家哄抢。 按照近来距离市中心70公里外的临港都动辄20%的溢价率，这块地最终预估将以6万/平上下的楼板价格成交。 按照往常的经验公式，最后的入市价格将在12-13万元/平。 进一步推算，3.3的容积率搭配60米的限高，这里必定会做成15-20层的90-100平三房户型， 也就是中粮晶耀目前的二手房三房价格。 无论是产品还是价格，在前滩内还是在环线内，都让人值得期待。

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但有些人啊也很奇怪，这块地实地都没看过，价格也算不清楚，就开始吹这是前滩最好的一块地，还没有之一。
不懂还偏要装懂。 耀龙路双向六车道，之前每次去惠灵顿时候都好奇，这里空空荡荡的要这么宽马路做甚用。 现在我知道了：在目前前滩自身还没有人气的情况下，每天早上已经堵成狗，因为这里是通往龙耀路隧道以及南北高架的必经之路； 未来前滩内部连接徐汇滨江的龙水南路隧道再一打通，这里更是画面太美不敢想。
你说巧不巧，就在地块家门口。 但区别于同样靠着耀龙路的晶耀一期和二期，人家门口可是大片的绿地资源，54-01地块和晶萃名邸一样，是真正的中环景观房： 距离地铁和商业，比不上华唐和晶耀； 比起滨江和公园，比不上格力和三湘； 更别说这是一块综合用地，以后学校商业住宅混一起，并非全封闭的小区。 最好的地？差得太远了。

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作为前滩近五年来唯一出让的一块新地块，54-01的确让人充满想象：
紧靠华二和冰厂田、小面积的三房、1200万的总价，是中产改善必选佳品； 但是这里紧邻中环、距离商业配套和地铁都不近，自家还配套了办公楼，商住混合地块并不如纯住宅小区那么为人看好。 下一期，我将为大家解读北外滩和老杨浦的全新地块，敬请期待。 以上是正文，来自火箭 哥 【END】

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