长期以来，购房群体中，除了刚需外，还有相当一部分人把房子作为一种金融产品，作为一种保值增值的工具载体，早期买房的一些人因此而尝到了甜头。

不过，随着楼市调控不断深入，人们对楼市的态度和预期也逐渐发生了变化，由积极入市到观望，以前经常出没楼市的民间炒房团，比如温州炒房团、上海炒房团已难见踪影。

道理很简单，国家提出房住不炒后，加大了抑制买房投资的力度，比如限购、限售、限贷等措施都是非常有针对性的，对于刚需影响不大，但对炒房客来说，“进不来，也出不去”，无疑加大了资金风险，远离楼市才是明智之举。

对楼市的观念变化是多方面的，除了炒房团和购房者，一些专家学者也“变”了。比如以“看多”观点为主的北师大钟伟教授就表示，从2018年对房价预期彻底改变了。不过，也有专家表达了不同看法，比如中国人民银行原调查统计司司长盛松成在演讲时表示，未来半年到1年后，一二线城市房价可能再上涨。

对此，购房者就犯迷糊了，房子到底还能不能买呢？如果买了后，房子会不会变成有些大佬所说的“大白菜”呢？，如果不买，万一以后更买不起怎么办？那么，10年后，房子是“大白菜”还是“真黄金”？来看看经济学家怎么说。

先来看看当下的房地产面对的3大形势

1.国家不再用房地产刺激经济，房地产经济大幅增长的可能性越来越小。在过去，房地产一直作为国民经济支柱产业存在，对经济贡献重大。不过，这种形势已发生了逆转，社科院报告认为，2018年是中国房地产对经济贡献的“转折年”，由正转负，国家在2019年中首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济手段”，这充分说明国家对楼市调控的决心，不以楼市繁荣换取短期经济增长。日前央媒经济参考报刊发中国住房总报告再次提及，楼市调控进入关键时期，应保持定力。从国家统计部门发布的2019年前11月数据来看，各项房地产数据平稳，在这样的一种大环境下，房地产经济失去了大幅增长可能。

2.新房建造减少，住房进入存量房时代。主要体现在几个方面：

一是城市化率已经达到60%，真实城市化率可能更高，未来城市化将进入低速增长期，按照官方的说法是：进入城市化下半场，意味着农村转移到城市人口减少，以后主要是城市之间的人口流动，人口从小城市到大城市、到城市群的转移。

二是老龄化社会到来，人口负增长或提前到来。按照统计部分数据显示，目前我国60周岁以上老人达到2.4亿，占总人口17.3%，按国际通用标准，一个国家老年人口达到10%以上就属于老年社会。此外，社科院发布的绿皮书预计，中国人口负增长可能在2028年出现，但这都是基于1.6的总和生育率计算，而最近两年总和生育是低于1.6这个数字的，也就是说如果在既定政策下，人口负增长可能会提前。

三是城市土地大开发进入后期，住房增量减少，二手房市场将成为主导。在城市边界和耕地红线既定的前提下，大拆大建的时代真逐步过去。正如日前国家高层会议所说，“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。开发商孙宏斌也曾表示，过去大家在抢增量，以后就是抢存量，这是一个特别大的变化。

3.货币供应M2增速趋缓，货币贬值驱动力减小。经济学家任泽平说，除去“猪”的因素，其实是通缩的。这说明了一个现象，货币供应降速还是挺明显的，这在统计数据上也可以得到体现：在2016年之前的10多年里，M2大都保持在11%增速，而从2017年后，已经降至8%左右，2019年大概也在百分之8点几。很明显，经济增速趋缓，货币供应也不可能保持高增速，从历年看，他们两者是保持高度一致的，如此的话，未来10年，货币贬值压力显然没有过去那么大了。

通过以上分析可知，决定房地产趋势的主要因素：政策、供需以及金融都发生了“逆转”，在经济学家看来，10年后，房子的形势也逐渐明朗，可以用8个字概括：大白菜真黄金并存。如何理解这句话呢？来看看三点简要分析。

第一、大白菜房并不是指的是房价就跟大白菜一样，可能会存在“有价无市”。这类城市主要指的是人口净流出城市，一般以资源型城市、远离大都市圈的三四线边远城市为主。这在过去10多年已经有所提前，全国600多个城市，大概有80多个，占比10%的城市出现类似情况，比如鹤岗、盘锦、石嘴山等等城市，看看他们的房价，多年来并无明显变化，未来随着城市群和大都市圈建设，这种情况还会延续，会有更多类似城市，有点类似美国的“铁锈地带”。

第二、房子总量不会无止境增长下去，好地段、好房子仍然会吃香。一般来说，当一个城市二手房交易量超过新房，那么这个市场就属于存量房市场。文章前面已经分析：随着新房增量减少，进入存量房时代，比如北京、上海已提前进入“二手房”交易主导的市场，但是，这些城市核心地段的房子仍然非常有价值，此外，品质好的房子也非常受购房者欢迎，往往是市场的标杆。

第三、对于购房者来说，闭着眼买房的时代已经过去了。李嘉诚曾提出了著名的“地段”理论，对这个“地段”理解，不仅仅是第二点提到的位置，还有城市选择、区域选择。当然，国家今年多次提及房住不炒，建立楼市管控的长效机制，包括房地产税在内的长效机制出来也是早晚的事，对于期望通过房子保值增值的人来说，房子过多也不一定是好事，利用业内的一句话，“房子在精不在多”或是未来对待房产的正确态度。

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