崇明轨交规划落地楼市却无起色 下半年首开新盘认筹率仅43%

近期，一则李佳琦在崇明落户的新闻将崇明又推上了热搜，同时也将楼市带“火”了。

根据6月29日消息显示，上海市崇明区人社局近日发布崇明区2020年第一批特殊人才引进落户公示名单，李佳琦在列。如今，李佳琦顺利落户上海崇明之后，终于可以“名正言顺”在上海买房了，“崇明”也登上了热搜。

如果说2009年长江隧桥建成，拉近了崇明与市区的距离，那么2016年“撤县设区”，则让崇明进一步融入上海的建设和发展中。

与此同时，也吸引了众多开发商，布局上海“最后一块红利”。

在不少房企看来，随着上海房地产市场的整体势态，崇明已是环上海区域中不多的价值洼地，而这洼地正在渐渐填埋。那么，轨交利好带动了哪些板块、2020年的崇明楼市情况几何、目前的新盘又有哪些？带着这几个问题凤凰网上海站做了实地踩盘走访。

01

与市区“冷热大不同” 崇明成交表现较弱

2020年上半年的上海楼市，虽收到疫情影响，后快速恢复至正常节奏，房企的推盘热情也逐渐强烈。数据显示，2020年上半年上海新建商品房成交28080套，同比下降6%；成交面积为346.11万方，同比下降4.44%。价格方面，2020年上半年上海新房成交均价为54749元/㎡，同比上涨8%。上半年，上海有80余个项目入市，供应房源20511套，其中62个项目参与公证摇号，认筹组数15537组。

而反观崇明区表现则较为疲软，根据中原地产的数据，今年上半年成交79215平方米，比去年同期减少30.8%；均价31441元，上涨2.3%。

对此，上海中原地产分析师卢文熙表示，从整体来看，崇明的成交表现有点弱了，和供应有关没法支撑起成交。去年同期有14万方入市，成交量自然会高一些。另外，成交偏弱也和崇明特殊性有关，交通上的短板使得当下市场对其关注度减弱。

02

板块热效应转移 陈家镇或成供应大户

前两年长兴岛因泰禾大城小院成为了高桥、杨浦等区域购房者关注的重点，究其原因，长兴岛是崇明距离上海城区最近的区域，且房价相对较低。

上半年2020年崇明区楼市，以往最为活跃的长兴岛却没有新房项目取证入市，取而代之的是七大新城之一的城桥新城成为了崇明的供应大区，数据显示，2020年上半年共有3个项目入市，而亚通水岸景庭、十里江湾的认筹率较高，最重要的原因是因为两个楼盘的推盘量较小，十里江湾此次仅推出72套房源，而亚通水岸景庭此次更是仅推出了30套房源。其次，亚通水岸景庭是红盘续销，项目曾于2019年10月16日项目开盘，推出了233套户型为建面约82平起房源，认筹率高达136%。

总的来说，崇明城桥镇作为区政府所在地，区域配套、市政等设施并不少，唯独暂无轨交规划，外区客户较少在此置业，因此板块内的新房项目多面向本岛内改善型及为子女准备婚房客群。

2020年下半年，崇明陈家镇板块也继长兴岛之后，成为崇明的供应大区，有着生态岛规划的陈家镇，板块内新房基本都是别墅社区为主，尤其是揽海路上的高端墅区，环境和居住舒适度较高。

该板块最高的新盘均价在3.6万/平左右，而且作为崇明线入岛第一站的陈家镇，目前已经有多家知名房企入住。初步统计，陈家镇板块下半年或有7个项目取证入市。

东滩云墅、海和院、光明墅都是去年竞得的宅地，其中东滩云墅楼板价最低，只有8920元/平，海和院楼板价10092元/平，光明墅楼板价11663元/平，整体而言，陈家镇的楼板价并不算很高。

据凤凰网房产了解，由招商蛇口、碧桂园控股有限公司、仁恒置业联合打造的纯新盘崇明东滩云墅已于7月12日开盘，作为崇明下半年最初开盘的项目，认筹情况并不理想，此次推出207套房源，认筹数仅90套，认筹率仅约43%，认筹情况远不能及上半年开盘的项目。

项目地处崇明区陈家镇东滩，具体位于揽海路3350弄。据悉，此次推出的户型中叠墅建面约90平，总价约270-310万元/套；联排建面约90-110平，总价约320-440万元/套；合院建面约110-140平，总价约390-570万元/套，带装修交付，交付时间预计在2022年6月。崇明东滩云墅项目边二手房源较少，仍是以近年来交房的次新房居多。

效果图

除了东滩云墅刚开盘外，仁恒在崇明的另外一个项目——中信泰富仁恒海和院预售证也已获批，已于7月9日开启认筹，认筹金为20万元。也这是崇明下半年的第二张证，共计推出334套房源，交房时间预计在2022年6月。认筹情况凤凰网房产上海站也会为广大网友及时跟进。

需要说的是，在上周实地踩盘中，凤凰网房产注意到，相比于东滩云墅的纯墅区规划，海和院的规划业态却比较杂，属于混合社区。

海和院产品既有约90-130平叠墅、约158平合院，但也有部分约75-90平洋房产品。洋房约200万的总价相较于叠墅近400万的产品，总价差距将达到200万，也将不同的置业客群拉入了同一社区。

此外，凤凰网房产在现场发现，交付样板房中地下室的毛坯地面上有大量水迹，有些地面用脚踩上去还是个小水坑，销售解释说是保洁拖地打扫所致的积水，但这样大面积的整屋地面积水、楼梯残留水迹、及多个墙面皆有水印，是否真如售楼员说的那样仅仅是保洁打扫、没开除湿机的缘故，可信度就很难说了。

在别墅装修设计中地下室出现潮湿发霉是经常可见的，而装修入住后出现潮湿渗水也比比皆是，别墅地下室产生渗漏后，维修难度大，维修费用极高。

尤其是在上海这种多暴雨的黄梅季节，地下室渗漏水的情况需要特别注意，尤其还在靠海的崇明，湿冷情况更加显著，如若是老人居住则更需要注意身体。

陈家镇板块内的其他项目，由由佳暻天城整个社区由5层的电梯叠墅以及联排别墅组成，据悉，由由佳暻天城也同样是混合社区，近期即将推出建面约75-145平的五层叠加洋房以及160-200平的联排别墅，均带装修交付。港龙融创·山水拾间也已是尾盘，在售275平-375平联排别墅，据悉是整个崇明岛上最后一批地面容积率仅0.5住宅用地。

03

规划先行落地还在路上 交通兑现有待时日

对于崇明楼市影响最大的规划，莫过于轨交崇明线，规划中起于浦东金桥，途经长兴岛，终于崇明陈家镇，全线长约43km，车辆设计最高运行时速为120公里。

规划图

崇明的交通规划其实出台已久，只是目前建设的步伐仍是跟不上想法，很多规划的落地还在路上。由于目前上海市区进入崇明，仅有水路以及G40高速，在每年节假日及周末等大客流时段，难免会出现拥堵情况。交通不便导致市场活跃度不能与上海其他各区相提并论。

未来，轨交崇明线主要承担陈家镇、长兴岛等东部乡镇的对外联系功能；西线通道由S7沪崇高速和轨交沪崇线组成，主要承担城桥镇等西部乡镇的对外联系功能。

崇明线轨交规划图

但是关于崇明楼市，究竟是岛外人的追逐还是岛内人的自主需求，并不是仅仅是隧桥轨交就能解决的。崇明本地人很多都有自住乡间别墅，部分人还有多套拆迁住房，相关工厂产业导入的人口又是制造业外地打工工人为主，不足以支撑购房需求。目前，虽然多以区域外客户置业为主，但这部分购房者多少会与崇明有些许关系才在此置业，所以充分导入区外客还是较难的。

关于崇明这块净土未来的万千可能，区域内房子值不值得买，可能还需要等到“上海第三机场”的建设及轨交崇明线的通车后，市场热度会被真正激活。