到底是什么人在买深圳的房子

　　来源：梵高先生

　　以下内容，均来源于安静近一年来接触到的购房客，因为顾及到个人隐私，所以会对部分内容作艺术加工处理，但会基本还原事实真容。

　　很多人说深圳房价太高，自己根本高攀不起，我希望通过这些案例的还原，来传递一些正能量或者一些小技巧，看看这些NB的深圳购房者，是如何在不确定的周期里存活下来，并且活的很好的。

　　当然，大家也可以在评论区留言，说说自己在深圳的买房经历。

　　01.

　　买房的第一梯队，我们通常习惯上称之“刚需市场”、或者叫“底部市场”。

　　刚需的意思是刚刚好需要房子，大部分人要买人生的第一套房，或者在外地有房需要在深圳置换的。

　　这类客群的总价区域区间，随着深圳的套均总价由2011年的200万已上升到2019年底的552万左右。8年时间，涨价幅度在276%左右。

　　这类客户群体是市场上流动最多的，但同时也是市场上最痛苦、最摇摆不定的。他们活跃于深圳各大房产论坛以及各种房产吹水群内，会时刻关注深圳房价涨跌情况。

　　去年安静刚开始做1v1咨询的时候，因为知识星球入定的门槛较低，所以接触到这类客户群体最多。

　　但随着价格上调后，这类客户群体慢慢就开始减少了。可见他们不止对于房价敏感，对于生活的任意支出都是非常敏感的。

　　因为缺乏市场交易经验，这类客户群体会用大量的时间去看房。

　　我去年接触到的一个朋友，从年初看到年尾，看着房价起来的，结果还是没有买。基本是没有什么特定的看房路线可言的，结果从宝中看到了坂田。

　　在给他做完咨询后，他仍旧在看，什么人也不信，只信自己，对什么都将信将疑，而且非常追求完美。

　　昨天和朋友聊天，也是这样，说他自己的一个朋友，总价200W，对房子要求非常的苛刻。

　　不仅要涨幅，而且要房子非常的完美。什么厅出阳台啊，要有高层景观视野啦，要有地铁啦。

　　我的朋友是一脸的无奈。200W的房子能涨到哪里去？除非是打到了一个完美的暴击。

　　当然，这类人普通集中在老师、医生、律师这个行业。但如果是个IT程序员，过程会简单干练很多。因为他们讲逻辑，而且行动迅速。

　　去年帮一个科技园码农做了一个计划，买入的时候是390W左右，小两房，在南山，房子也非常新。

　　到今年的5月份刚好是一整年的时间，他买入的房产，最低的一套，涨到了480万左右。

　　一年的时间，帐面利润有90W的涨幅，以这个资金本量入，表现相当不错了。

　　所以说，对于刚需的建议是：要明确自己的买房偏好，是偏投资多一些，还是自住多一些，自住OR投资，要设定一定的比例（60%、40%、50%）。

　　明确完这个点之后再去选择适合自己的房子，看房会轻松很多，而交易起来也是非常的顺畅。什么都需要是不可能的，即使有这样的房产出现，也会有你看不到的大坑在等站着你们。要非常的小心。

　　02.

　　买房的第二梯队，我们通常习惯上称之“中端市场”。大部分的中端市场的需求，在深圳或多或少已经买过一套房子了，现在需要只是改善性居住的置换。

　　而他们换房的总价，基本集中在800W-1000W之间。

　　这类买房群体，因为有过一套房产的交易经验了，所以对于选房这块，并不会像刚需那样花费大量的时间自己去踩盘。他们会找类似于安静这样长期在一线市场活动的人去帮他们做选择。

　　而所谓的选择，其实也分两种：一种是非常明确自己的要求的，只需要你帮他找到符合他心理价位的笋盘就可以了。

　　今年我接触到的一个小姑娘，就是这个样子：深二代，90后妹子，单身，之前有过一套龙华房产买卖的经验，也吃过一波房地产的红利。

　　但是，她并没有吃在顶点，而是在中部的时候就将房子卖了，结果踏空了一波行情。

　　这几年，她也有在陆续关注房产，只不过是以另一种形式。

　　她会利用拜访朋友客户的时间，去之前没有怎么去过的地方观察当地片区的房价以及产业构造。宝中、龙岗、龙华、福田一些很偏的楼盘，她都有过关注。

　　而且她非常的关注深圳的学位房，哪个小区带哪个学位非常的清晰、这个片区的生源如何，基本小区离地铁多少米，她都能够清晰的给你说出来。

　　这类购房群体，就像安静自身一样，已经将房产这行当作自己的爱好了。而他们本身，也已经将自己专业化了，非常的令人敬佩。

　　还有一种群体，虽然已经有过一套房产的交易案例，但本人其实也是稀里糊涂的。因为他关注的东西太多大杂了，而之前买入的房产，也是阴差阳错。

　　这类客户群体，表现为两个极端：要么极端效率，要么极端自我。

　　之前接触到的一个女性购房客，自己在龙岗一套超大面积的房产，准备卖掉，买两套用来投资。

　　卖掉之后，再加上夫妻两人，手上现金大概有600W左右，而且还有一个首房首贷的名额没有用。

　　因为有居住依赖，对此我给她做的建议是：南山适当的买一套用来投资，龙岗买一套用来自住。

　　可结果是什么呢？并未采纳我们的建议，在罗湖和布吉各买了一套。而布吉那套，买入的面积非常大，大到都要交豪宅税了。

　　我一直不明白为什么会出现这种情况：后来我明白了，是之前帮他卖房子的中介给他的房子卖出了高价，他完全无条件的信任他。而那个中介，手上有套布吉的房源给他推荐

　　但事实上，关于布吉某些片区，已经有过反面教训案例了——

　　其实中端市场是一个相对比较成熟的市场，跟这类购房客体聊天会特别的轻松，因为大家都被市场毒打过，也吃过一到两波涨幅，所以，他们的决策效率会高。

　　他们的心态偏乐观，但有时候也过于自信和乐观。

　　但其实，对于里面的暗涌，他们并未察觉到。他们会将手上的红本再次抵押出来，对资产重新分配。

　　但前提的是，这份标的要对得起抵押出来的这部分利息，不断的腾笼换鸟是有成本的、更是有技巧的，叫逢三退一、叫将军赶路不追小兔。这里面，有太多的门道可以讲了。

　　03.

　　买房的第三梯队，我们称之为“高端市场”。这部分群体，基本手上已经有几套房产，而且是非常优质的房产了。

　　大数据显示，在深圳拥有一套房的人大概是143.5万人，2套以上房上的，有15.3万人，而在深圳拥有3套及以上住宅的，大概是5.3万人。

　　深圳目前的人口大概在2100万左右，而且是很保守的测算。从这个概率来看，

　　大概属于0.25%的人群，也就是说，400个人里面，只有1个是高端玩家。

　　通过接触到的人群我发现，这部分的玩家，普遍有一个共同点，那就是：有非常大的现金流支持，而他们的共性是：自己是上市公司高管或者自己已经是企业主了。

　　而他们的买房策略，大概也分成两种：一种是纯玩家型的，以房产作为公司避险的一种。

　　现在实体经济不景色，希望以房产来作为避险一个选择。

　　而他们的房产选项，基本都是2000W起步，高的可以到达5000W甚至是8000W，更高一阶的，每年要买几个亿的房产作为配置。

　　这类人对于房产的投资乐此不疲，因为他们吃过一波接一波的红利，他们来深圳的时间也非常早，表现的也非常的激进。

　　最近接触到一个会员朋友，手上现金大概有1500W，常年隐藏在安静的小密圈和其他地产大V里。他们乐于学习，非常喜欢研究这些枯燥的东西。

　　和他聊天，他说最感慨的是，自己工作一整年运营的公司，有时候比不过一套优质房产带给他的收益，令他非常的无奈。

　　最有意思是另一类群体，他们并不热爱房产，也不太激进似的购入。他们的买房轨迹集在中华侨城、香蜜湖这些区域，而且并没有很多套房子。

　　他们的原话是：相对于房产的暴利，他们更享受实业给他们带来的乐趣。

　　因为他们觉得，自己的钱已经够多了，没有必要通过这类过激的方式去给他挣钱。而他们选房，也仅仅是占用了少部分资源而已。

　　炒房，有时候对他们来说，并不是什么光彩的字眼。因为他们觉得虚，钱来的太快，并没有太多的成就感。他们希望自己稳扎稳打的做实业，干出自己事业，开辟一个新的领域。

　　04.

　　知乎上有一个点击量很高的帖子，叫：《深圳那些动辄五六百万的房子都是哪些人在买？》里面分析了在深圳买房的到底是哪些人——

　　这个答案基本已经说全了，但其实并没有什么意义。因为你将这个答案换一个问题，也是这些人。而我最喜欢的，其实是这段话——

　　你看着市场肉档上的筒骨， 实在是太贵了，想到自己还是太穷啊，吞了吞口水，今天不煲汤了，省点钱买多几套，减少跟热心市民的差距。

　　“老板，一个鸡蛋，两个西红柿，送条葱好吗？”

　　晚上，躺在沙发上，看到新闻还在放昨天那个热心市民减免9栋楼租客房租的画面，你不甘心的发了条朋友圈：“我的人生竟然如此失败，没有任何意义”。

　　------END------