赶集2.0|附航拍！徐汇漕河泾地块实探：4个子地块，周边明星楼盘多

凤凰网房产上海讯 8月13日，上海第二批集中供地出让公告宣布延迟至9月，小凤凰的探地之旅也有了更充足的时间。今天凤凰网房产上海站《赶“集”》策划，就为大家详细解析的是市中心的一幅特殊的地：徐汇区漕河泾街道197a-09，197b-01，196e-03，196e-04地块。

地铁割裂的一幅地

根据出让预告，徐汇区漕河泾街道197a-09，197b-01，196e-03，196e-04地块为商住办综合用地，东至龙吴路，南至石龙路，西至铁路保障房，北至铁路，土地面积4.81万方。容积率四个地块分别是197a-09：2.0，197b-01：2.8，196e-03：4.0，196e-04：2.8。

从预告信息可以看出，徐汇此次出让地块包含四幅子地块。小凤凰乘坐3号线至石龙路站下车，步行400米左右就到了地块之一197b-01所在位置。目前地块周边砌上了围墙，地块内部已经平整完毕，不过荒草丛生，据说这片地已经闲置了近十年。

（197b-01地块被围墙围起，大门上锁）

（大门内部的197b-01地块）

因为地块比较特殊，凤凰网房产上海站的航拍图可以看清各个子地块的具体方位。从航拍图可以看出，地块分布比较零散，并且地铁3号线从中间穿行而过。

（凤凰网房产上海站制图）

凤凰网房产上海站从网上找到一份徐汇区2018年发布的设计方案，详细列了四块地的具体规划。其中197b-01地块为居住用地，197b-01地块为商业、办公用地，196e-03地块和196e-04地块为商业用地。

周边明星楼盘环绕

虽然徐汇区漕河泾街道197a-09，197b-01，196e-03，196e-04地块行政区位上属于漕河泾，不过实际上地块距离徐汇滨江更近，到黄浦江直线距离只有1.8公里，黄浦江对岸就是浦东前滩，地块南侧是上海植物园，西北侧1.5公里处是上海南站火车站。

黄浦滨江是上海楼市最热门的板块之一，云锦东方、融创徐汇滨江壹号、宝能公馆1288都诞生在这里。其中云锦东方2019年收官，彼时开盘价10.8万/㎡；融创徐汇滨江壹号去年底开盘一次性卖完，均价11.5万/㎡；宝能公馆1288今年1月24日一期开盘，均价11.8万/㎡。

发散一句，很多人在等宝能的加推，不过宝能最近陷入债务危机，员工讨薪的新闻时常出现，恐怕宝能公馆1288二期入市也要延迟了。

从航拍图也可以看出，宝能公馆位于地块南侧，楼盘早就封顶了，就是没有继续入市的消息。

（凤凰网房产上海航拍图）

除了远方的“明星邻居”，地块周边本身老公房居多，商业上不算发达，只有一些沿街小商铺，需要依赖2公里内的上海南站商圈。学校方面有徐汇第一梯队学校——汇师小学(中城校区)，与地块一街之隔。

龙吴路两边是徐汇区主要的供地主力，道路两旁还有很多待拆和已拆的厂房。

徐汇区漕河泾街道197a-09，197b-01，196e-03，196e-04地块东侧的一大片的空地，此前是龙华肉联厂，最初规划是徐汇三大保障房基地。另两块越界、森大木业已调整为科创产业、商住办综合功能，未来这里将是徐汇区开发体量仅次于西岸金融城的一个项目——徐汇滨江中城。

地块西侧的徐汇瑞创谷是一个正在建设的产业园，目前已基本建成。

总体来看，徐汇区漕河泾街道197a-09，197b-01，196e-03，196e-04地块处于上海内中环间，靠近徐汇滨江，位置非常不错，不过地块比较分散，且住宅用地只有一小块，开发难度和利润空间都是需要开发商衡量的问题。