解局 | 滨江集团75亿融资计划与房企“千亿苦旅”

观点地产网 迈入千亿门槛后，杭州" target="_blank">滨江集团加紧了融资与拿地。

6月17日晚间，滨江集团连发公告宣布，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过(含)30亿元的超短期融资券，以及拟在北京金融资产交易所申请发行不超过45亿元债权融资计划。

其中，超短期融资券的期限为270日，债权融资期限则为三年，两笔融资均未确定利率，均可选择一次发行或分期发行。

融资挑战，这或许是滨江集团，乃至整个房地产行业都要面临的压力。因此滨江集团一次性公布75亿元的融资计划，吸引了不少目光。

滨江集团表示，本次拟新增融资主要用于补充流动资金、偿还公司前期债务、调整债务结构等。

对此，有市场人士分析认为，滨江虽然跨入了千亿门槛，但其权益占比偏低，公司通过权益销售结转的金额不足以支撑规模扩张的需求，因此，企业借贷规模在近两年急剧攀升。

据观点地产新媒体获悉，滨江集团的签约销售在过去几年迅猛增长，2015年，该公司的签约销售额金威233亿元，同比增长48.41%，随后三年，该公司的签约销售额分别录得366.8亿元、615亿元和850.1亿元，增长幅度达到57.42%、67.67%和38.23%。

2019年，该公司的销售首次突破千亿，达到1120.6亿元，同比增长31.8%。与此同时，根据观点指数公布的《2019中国房地产权益销售金额TOP100》，滨江集团的权益销售金额仅为447.3亿元，权益比为39.92%。

事实上，对房地产企业而言，全口径销售包含了企业本身以及联营、合营企业的合约销售，而在扣除了合作方占比之后，剩余的权益销售额才是真正可以转化为营收的那一部分。

在百强房企当中，以2019年的销售情况为例，恒大的权益占比超过90%，碧桂园的超过70%，万科约为65%，而与滨江集团排名相仿的同城房企祥生权益占比也超过滨江集团。

权益占比不高，就意味着在千亿销售当中，真正收入滨江口袋的部分缩水了不少。但近年滨江集团一直在不断对外扩张，希望做大规模快速发展。

据悉，6月单月，滨江集团在江苏、杭州等地的拿地金额超过85亿元，仅6月16日一天，滨江在杭州厮杀83轮，最终以近62亿元拿下一宗商住地块。

据观点指数不完全统计，2020年开年以来，滨江集团的拿地金额接近250亿元，仅前五月，该集团新增土地储备超过100万平方米。

企业运营需要钱，扩张需要钱，扩张途中的波折更耗钱。此前，滨江集团收获深交所的问询函，要求其对拆借款增加、深圳旧改项目的坏账计提等问题作出解释。

年报显示，滨江集团已经连续两年对深圳旧改项目进行单项计提资产减值拨备。计提减值要回溯至2016年，滨江集团与深圳安远控股达成合作开发深圳龙华区安丰工业园项目。滨江向合作方融资输血11.6亿元

但随后项目无法推进，合作方却未按约归还账款。经过第三方评估后，预计合作方抵押资产可以收回账款4.36亿元，所以滨江计提了7.24亿元坏账准备。而去年同期滨江集团的净利润仅为16.31亿元，也就是说，深圳旧改项目折戟损耗的资金几乎占了去年净利的一半。

拿地规模的扩大、对外扩张不顺利、现金回款受限权益份额，滨江集团通过增加融资来加快规模成长。

数据来源：企业公告，观点指数整理

数据显示，2020年开年，滨江集团正不断通过超短期融资券、中期票据、ABS等多种融资方式进行融资，据不完全统计，截至目前，滨江集团的筹资总额超过200亿元。