上海正在打破固有价格体系！

　　从前，上海房价遵循着内中外环“三六九”体系来划分，但自从2016年后，这种固有体系开始逐渐瓦解，尤其是中外环间的某些项目，其售价直逼内环，甚至超越内环。

　　今年3月，自绿地海珀外滩开始，这一现象更加明显。

　　从取证项目来看，今年限价确有放松态势，各个区域的新房，价格或多或少都有小部分涨幅，不过有些项目还是超过了市场预期：

　　位于新静安的中兴路一号均价达12.98万/平，是迄今为止，新静安新房售价最高的项目，甚至比它位置更好的苏河湾中心润府12.68万/平的售价还高，该盘售价已打破了人们对于这个原闸北区价格体系的固有印象。

　　三湘印象名邸也刚取证认筹，均价12.28万/平，虽然位于“热的发烫”的前滩区域，但房价已堪比内环内黄浦某些区域售价了，可与豪宅林立的陆家嘴相媲美。

　　但从环线来讲，前滩依旧属于内中环位置，前期限价较严的2年时间，板块内新房均价约在8万/平出头，按照区位和板块能级，此售价确实符合市场预期，得到众多购房者追捧。然而三湘项目入市，打破了区域天花板售价，那么高出区域售价如此之多的12.28万/平，真能与前滩板块相匹配吗，这要看6月22日开盘后的市场检验了。

　　更令人意外的是，杨浦新江湾城的融信世纪江湾，这个位于中外环又贴近宝山的项目，此时取证均价已达13万/平，虽然本次项目推出的是一楼带有地下空间的高附加值产品，但该盘所处位置、交通，能否撑起新江湾城13万/平的售价？

　　要知道，13万/平已直逼黄浦豪宅绿地海珀外滩、陆家嘴一线江景房滨江凯旋门的售价了，更是比内环内老西门复地雅园12.5万/平、徐家汇永新城12万/平、徐汇一线江景房尚海湾豪庭12.5万/平的价格都要高。

　　说来也巧，倘若绿地海珀外滩、滨江凯旋门取证售价低于13万/平，那么中兴路一号、三湘印象名邸、融信世纪江湾也不一定能够申请到如此售价。或也正是有了前期取证项目对市场的试探和铺垫，才有了后续这些项目的入市售价。

　　或许这些打破区域房价的项目也只是个开始，毕竟中环附近还有多个项目等待取证呢。

　　从上面三个例子能够看出，曾以为是一般区域、一般地段的房子，今年将彻底颠覆人们对区域、对项目的认知，也将颠覆环线对房价的认知。

　　本质上来说，这些盘能够取得傲人的售价，大部分是有内在或外在因素的，比如中兴路一号，顶着全国地王的头衔，聘请知名设计师来规划设计，其成本投入是非常巨大的，而为了不让项目亏损太多，因此在价格审批上或也“往开一面”，拿到了新静安最高售价。

　　三湘印象名邸与中兴路一号如出一辙，都是实打实的地王盘，正是因为今年限价的放松，三湘才抓住机会立刻取证销售；此外前滩高规格规划、学区以及一线江景的加持，在有预期的前提下，才敢申请到如今这一售价。

　　融信世纪江湾也同样如此，地王盘、学区、环境等方面的加持，才能够申请到区域最高价。

　　可以说，这些打破区域天花板售价的项目，或多或少都有一些独立于其他项目的特色优势，方能取得更高售价。

　　当然，能取到高售价与能不能卖得出去则是两回事儿，但客观事实是，这些区域的项目确实有了如此售价，市场的认可还需要在后续开盘中检验。不过前车之鉴中兴路一号开盘预冷，前滩和新江湾城就需要开盘后再进行检验了。

　　其实在偌大的上海，随着城市化逐步向外围扩散，居民对居住的要求也在不断提升，这些“个性盘”或将越发增多，届时上海房价或将更趋于扁平化、均等化，城市也将向这方面逐步发展，这从20年前城市副中心的规划就能窥探一二。

　　2000年前后上海规划了四大城市副中心，徐家汇、五角场、花木、真如，从地图上看，非常微妙，要么是中环外不远处，要么是贴近中环，特别是在选址上依旧分布在上海东南西北四个角落，这就是当时上海内环外扩的典型案例。

　　浩浩荡荡的20年发展历程，四大城市副中心相继完成使命，融入主城，上海市区范围也同步扩展到中环。

　　那么城市接下来的发展就显而易见的落在了中环外围的外环上，这从上海2035规划中就能看出，临近外环区域，上海又规划了虹桥、川沙、宝山、闵行四个新城市副中心。

　　而这四个新城市副中心的选址恰好又是上海第一代城市副中心的延伸，不难看出，当这四个区域发展成型后，上海市区边界将扩展到外环。

　　而今，起带头作用的就是虹桥，有交通、有产业、也有相应的住宅供应，那么房价自然也在向市区靠拢。

　　比如像外环外的青浦徐泾，属于虹桥的拓展区，房价都上到了5.8万/平，而在虹桥主城区内，贴着外环的闵行华漕区域去年新房售价也突破到了6.2万/平，今年即将取证的置地香港与万科共同打造的虹庐湾也是“未开先火”，据说售价同样不低。

　　而区内二手房，标杆项目万科时一区，如今的挂牌价最高达8.3万/平，最低也有7.3万/平。要知道此价格在上海中环沿线都能买到差不多同等级的次新房或新房，比如今年取证的徐汇长桥新房梧桐公馆，售价也才7.83万/平。

　　这就是城市不断扩展边界的结果，能够让外环的房价与中环甚至内环持平，任何区域的实力都大体相当。

　　今后，上海的发展方向或也是，没有所谓的市中心，但所有地方又都是市中心。

　　今年几个项目的售价打破了固有价格体系，这或也是上海城市外扩的开始。

　　所以抓紧这波置业窗口期吧。

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