“后疫情时代” 房地产行业的新趋势

2020年5月15日，国家统计局发布的《2020年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅投资24238亿元，下降2.8%，降幅收窄4.4个百分点。商品房销售和待售情况：1-4月份，商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0个百分点。4月末，商品房待售面积52255万平方米，比3月末减少472万平方米。

国文新石投资基金管理(北京)有限公司（以下简称“国文基金”）合伙人王永鑫分析认为，受疫情影响，部分省市暂停线下地产销售，房企成交量缩减。同时，由于复工延迟与疫情防控，不少项目开工与竣工时间延迟。随着国内疫情的逐步缓解，房地产行业陆续开工复工、线下售楼处恢复开放，房地产投资逐渐恢复，随着企业的减负和各地土地供给节奏的加快，可以预计在不久房地产开发投资的数据会回到正数增长，依循稳投资、促发展的导向，成为后疫情时代拉动固定资产投资的一项重要内容。

王永鑫认为：“危““机”常常相伴相生，疫情在使房企承压的同时也为行业留下了反弹的空间。虽然当前房地产市场面临压力，但是房地产金融政策不会盲目刺激，不会作为各地刺激土地财政的工具。如今，线上线下相结合的营销新模式，已成为房企营销的主要思路，新型营销组合拳，将大大提高营销效率，同时也是房企营销模式的重要转型。对房地产企业来说，疫情既是挑战，也是机遇，如何化“危”为“机”，是考量一个房地产企业的综合能力。

这次疫情，对房地产行业造成了一定的影响。国家统计局公布2020年1-3月全国房地产开发投资和销售情况，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月收窄8.6个百分点。其中，住宅投资额16015亿元，降幅收窄8.8个百分点;住宅施工面积增长4.1%，新开工面积同比增速降幅收窄17.7个百分点，各项数据明显回暖。3月国房景气指数为98.18，较上月提高0.78个百分点。

近十年来，我国房地产行业集中度日益提升。销售额排行前5名房企的市场占有率由2009年的5.3%提升至2018年的18.3%，销售额排行前10名房企的市场占有率由2009年的8.1%提升至2018年的26.9%。首新家办商务咨询有限公司（以下简称“首新家办”）首席投资策略官李超认为：随着疫情的缓解，优质的房地产企业有效的化“危”为“机”，业绩销量和营销能力都得到了大幅提升，从而也进一步加大了房地产行业的集中度。疫情是一块试金石。在“后疫情时代”脱颖而出的房地产企业肯定是在销售回款能力、债务结构、土地储备等各方面都经得住考验的企业。

李超认为：从产业生命周期理论看，行业集中度急速提升是产业发展进入成熟期的重要特征之一。结合我国房地产业发展现状，从G-K产业生命周期理论阶段划分各因素判断，我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段，行业集中度将持续提升。房地产企业的门槛值不断提升，说明房地产行业业绩贡献更加集中于头部房地产企业，比如恒大，融创等，整个行业的马太效应愈发显著。

从房地产行业发展规律看，行业集中度持续提升是我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段性特征。从助推因素看，金融机构差别化政策、行业景气波动等都在一定程度上加剧了行业马太效应。与较为成熟的房地产市场相比，我国房地产业集中度依然有一定提升空间。随着疫情的逐渐缓解，房地产市场逐渐回暖，房地产市场的集中度也进一步的加强。