2020中环置业必看：大宁板块的“稀缺”户型！约97㎡三房！

大家都知道，每个地方的房价都是按照环线走，越往市中心，价格就越高。

尤其是上海，中环作为置业版图的金腰带，大宁房价直逼10W，普陀光新、真如房价近9.6W，徐家汇和浦江花木逼近10W，那么对于真正选择中环的置业者来说，真正的价格洼地在哪里？

实际上，纵观所有楼盘，整个购买的价值取向是：板块+区域+小区。

纵观中环所有热门板块的热点项目，静安映建筑面积约97㎡户型，堪称中环线内值得入手的三房户型之一。

这么多年，上海市中心早就发展成熟，土地资源寸土寸金。

这些中心区的建设，精致到每块土地，想要在此基础上做提升，谈何容易。

然而，静安大宁却以一匹黑马的姿态，率先赢得不少人的青睐。

无论是商业、产业还是文化休闲，静安岂止领衔中环，更超越内环很多黄金地段。

如果你沿着南北高架从马戏城向北到汶水路，沿途的高楼大厦迭起，一派摩登而崭新的城市界面，将成为多数购房者的首要意向。

中环之上，再造上海下一个国际社区

根据调研分析，全球城市核心区域始终以高强度的开发提高经济密度，每平方公里平均建筑总量可以达到600万平方米，比如纽约曼哈顿下城区3平方公里，容积率达到6。而市北国际科创社区规划容量强度远低于国际标准。

最新发布的《上海市静安区单元规划（含重点公共基础设施专项规划）》草案公示，明确提出：静安CAZ中央活动区作为中环两翼创新创意集聚区，塑造上海全球科创中心的重要承载区、国际静安新名片。

在上海中环，一个以中央活动区CAZ为定位的创意集聚区，一个投资约240亿所打造的市北科创社区，倡导功能的混合开发，产业+居住+商业+文化+公园的融合，是整个区域目前开发规模最大且唯一整体开发的全新城市界面。

从超大手笔投入，超强整体规划到超级未来生活的想象，加上政府政策背书，静安未来生活及周边土地的升值潜力前所未见。

目前，市北高新园区注册企业约2800余家，跨国公司地区总部19家，具有总部特征的龙头企业50余家，大数据企业240家。2018年园区全年税收突破95亿，占全区总税收的13%，已经成为静安区“一轴三带”战略的核心力量。放眼上海，在距离市区如此近的范围内，难以找到类似静安拥有如此大规模的大数据、人工智能企业的集群效应。

在世界的中心，创造了另外一个世界

对于整个市北科创社区约120万方规模来说，整个区域规划的办公人口容量5万人，开发体量中22万平方米的住宅面积已经算非常稀缺，而其中仍然包含了大量的租赁住宅，可供出售的部分的非常少。

完整的住宅社区仅有在之前出售的18-01和18-03地块，出售部分仅有约为12万㎡，仅有约1000套，仅相当于静安府的不到1/2，也就意味着整个区域在2024年建成之后，商品住宅的供应将会非常少。

作为北上海最后一块留白，静安堪称上海的北境之王，是2035全球卓越城市生活范本，更是未来独立的“微缩城市”。

① 面宽的数据，是丈量户型好不好的唯一标准。

当同样两个功能相同、面积不同的户型放在一起，按照多数人的理解，肯定是户型越大越好。然而，事实并非如此，要判断一个户型好与坏，最重要的是看它的面宽。

想要把建筑面积做到最大化，并同时满足光照标准，最简单粗暴的方式是：减少面宽，增加进深。因为居住面积等于进深乘以面宽，当进深加大时，面宽缩小，建筑密度越大。

同样是一个三室两厅两卫的户型，不同面宽的户型住起来，舒适度完全不可同日而语。从阳台的设计来说，真正贴合到实际生活中，阳台的使用次数非常低。因此，静安映把更多空间留给室内，通过南北对流、极致窗墙比设计（至大约0.48），最大限度提升空间通风采光，将生活的舒适度放大。而且，仅仅是5个飘窗的完美设计，完全告别市面绝大部分户型的多边角、暗卫等隐藏缺点。

一个优质的户型，除了关注整体户型的面宽进深比，单个功能区的面宽进深比也至关重要，与其是卧室。

那么，让我们看一下静安映卧的数据。

在静安映约97㎡三房的数据里，整个南向面宽约9.3米，三开间朝南。据说相应的尺寸有3.4/3.1/2.8米，对于97平米户型来说，可以说是做到了极致。完全比肩市面多数约100㎡的户型，从居住舒适度来说，其实和前者并无多大区别。

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而对于市面100多㎡的户型来说，多余的空间面积有可能被阳台占用掉了，精打细算的客户稍微一算就能明白：按照静安板块均价约9万元/㎡的计量单位，也就是购买静安映约97㎡三房，能拥有大于约100多㎡的户型舒适度，并且足足可以省掉将近100万元！

② 楼栋的距离，可能是开发商对购房者的底线关怀。

楼栋距影响最大的，是住在小区里的每一天的真实体验。

比如说，同样容积率的社区，不同社区的建筑排布、不同开间和进深，也会影响楼栋的采光。根据上海日照来说，至少满足冬至日日照时长1个小时，如果仅仅是按照最低日照时长来规划，那可以说完全没有考虑到客户的感受。

静安映整体楼间距普遍在约40-60米，至大约64米，保证每日日照时长高于1小时以上，完全关照家庭生活对日照、采光的需求，毕竟买房住的是10年甚至是20年，换算下来，有多少个冬天。

① 同样的容积率，同样的小高层，为什么标准户型得房率能差那么多？

静安映的B1户型得房率约为77%，小高层里算比较高的，三开间朝南动静分离，房型方正布局合理，没有转角浪费面积；

3个房间和2个卫生间都有，5个飘窗的设计都不计入与面积，还有个未封闭的阳台只计算一半的面积。

所以最直观的感受，主卧次卧面积并不是差太多，对于三口之家来算，不会有太大的心理负担。开发商都在意风控，没拿到预证前和拿到预证后输出的逻辑也不会一样。但是97平米的户型，5个飘窗全赠送的设计，市面上应该只此一家了。不是说阳台不好，而是多花了近100万，去买阳台，对于投资和自住来说，疫情后，省钱才是王道。

阳台当然好，但是和飘窗的实用性来对比，每天睁眼，你看到的一定是房间内，而不是阳台，还是花了100万买来的阳台，想一下，不知道会想起伍佰的那首last dance，当我眼睛慢慢闭了起来。

② B1/B2/C1/C2/C3户型，总有一个适合你

同样的800万，实在想不出还有哪里的新房适合你，满足你的三房需求。板块内的静安府的二手房已经9万多了，可以说，这是这个总价段是上车的上佳机会。

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如果社区景观仅仅只是拿来观赏，那至少有60%的公共面积被浪费了，什么意思呢?

一个社区的生活温度，取决于人与环境的亲密程度。比如说，偌大的一个社区，走进去，硕大的水景景观摆在社区中央，周边只有零零散散的几个人在散步，该是多么的凄惨？

本来现代人因为工作节奏紧张快，常常忘记了陪伴家人，如果社区往往没有这些空间，就只能去健身房或足球场，从而又少了更多和家人在一起的时间。

这点静安映的六大归心社区，有别于传统社区的水景规划，非常具有生活实用性，简称接地气。

静安映根据少年、青年到老年不同阶段的生命成长，分别规划了童顽汇、社区会客厅、运动汇、邻里见面汇、融乐汇、萌宠汇六大功能区，比如说当你在健身步道跑步时，可以远远地看到绿色草地，是自己的孩子在开心地玩耍；跑到一半时，还能看到父母在融乐汇里下棋的身影，还能顺便打个招呼。

六大归心社区，鼓励的是把社区当作家庭的公共会客厅，作为人们室外生活的延伸。

而且，静安映采用的是融创物业，无论是在社区服务还是社群生活内容运营，都相当出色，每年不间断地邻里交往、亲子互动、节假日主题、球类竞技等活动365天不间断举办，也是保证社区生活质量的一个核心。

很多人都忽略物业的重要性，实际上，一个优秀的物业服务，将决定了社区未来的增值潜力，一般的房企比拼价格和地段，出众的房企比拼的则是产品、服务和圈层影响力。

一家优质的物业，不仅可以提高人居生活质量，也是一个楼盘长期保值的重要保障！拥有好物业的房子，因为经常的维修、保养，住宅的使用寿命大大延长，房子价值也是水涨船高。据相关数据统计显示，拥有优质物业管理的社区，同比周边楼龄、类型相近的小区，二手房价格要高出10%-30%！

静安映采取的是融创物业的优享服务，具备国家一级资质的融创物业，一直是行业标杆，其采取的归心生活服务体系，已形成了拥有成熟完整闭环、以客户满意度为导向的服务体系。而服务之根本，在于细节的用心。

把每一件简单的事情做好，就是不简单。

比如说融创的12小时前台服务，之所以制定为12小时，是因为考虑到很多人要下班后才办理业务，为了更方便地给业主提供服务，12小时，延长的是与业主心贴心的温度。比如说，每个节日，物业人员都会给业主用心准备礼物，细节的人性关怀，融创一直走在行业前列。

尤其是疫情期间，融创服务贴心地在电梯里准备了电梯按键专用纸巾和一次性按键贴纸；每个社区的归心服务中心成立“幸福宅”服务点，联合线上生鲜平台以及社区周边果蔬商超，为业主提供从最后一公里到门前最后一米的便捷安心服务。融创客服团队联合社区工作人员，统一为业主采买、装袋、消毒，再逐户送上门……可以说，此举非常的贴心和走心。

除此外，融创的社群文化也是可圈可点。从社群共建到营造美好生活体验，融创将社群内容打造成有机的生态链，通过“健走未来”、“果壳计划”、“邻里计划”等品牌活动，把美好生活理念贯彻到底。

从中环静安地段到约97㎡全优户型、归心社区和融创物业的加持，静安映真的值得入手，毕竟国际科创社区的未来大家有目共睹。

目前，静安映认筹即将倒进入倒计时阶段，这或许是你最后一次入主大宁中环的机会，马上上车！

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