5月红盘难突围 千万豪宅受宠大华主场意外遇冷

截止至5月31日，2020年5月共有21个新盘入市。结合开盘项目的摇号中签率情况来看，11个公布了摇号结果的项目有4个项目中签率小于、等于100%。

2020年5月开盘摇号数据一览

根据统计的数据来看，绿宝锦庭、复地雅苑中签率仅40%左右，相当于平均2-3个人抢1套房源；推出房源达到290套的尚海豪庭，摇号总人数达563人，远超过项目。

2020年5月摇号数据同比、环比走势图

相比前2月摇号数据来看，2020年5月份摇号人数较3月有所提升，但较4月有所下降。其中，“红盘”（注：下文中中签率小于、等于100%的项目简称红盘）数量走势与摇号人数走势方向一致。

在4月份摇号的26个盘中，摇号人数超过推盘套数的仅9盘，占比34.62%，5月的21盘“红盘”占比仅36.36%。除1月份“红盘”占比超过4成外，2、3月份因受到疫情影响摇号项目均不足2个，难以作为参考依据。不过整体来看，上海楼市“红盘”虽不足4成，但较2、3月份表现出“回暖”趋势，不过整体走势较显平稳，“爆发力”仍显不足。

2020年5月开盘信息一览

纵观5月入市新盘摇号的情况来看，内环内、内中环区域项目近乎上榜，仅撇下了当月一大冷门——中兴路壹号。该项目不足之处较多，50平起的小户型、采光不好、得房率低、居住舒适感差、周边老旧社区多、周边配套观感不佳等刚需要素配上将刚需拒之门外的总价650w起总价成供塑造了市场定位不明确的典型，无怪购房者不买帐了。那么5月的“红盘”都有哪些特点呢？

“红盘”整体总价较高，其中以浦东周康的项目总价稍低。以6.2万/平的均价计算，该项目总价或在700万/套以上。当然其余3个“红盘”也价格不菲，总价均打破了千万元。

5月份3-5周成交榜单（图片节选自周成交榜单）

结合周成交历史数据来看，5月份3-5周绿宝锦庭持续位居第3、4周成交榜单前3，恒盛尚海豪庭第3周位居成交榜单第四名，均表现出了较好的销售成绩。结合第5周的成交数据来看，中海臻如府、复地雅苑、瑞虹新城3个豪宅成交量占据成交榜单前六位的一半席位从另一方面作证了“豪宅”的受宠。

除了这些供小于求的项目，同时本次摇号也不乏一些“遇冷”的项目。其中，万科青藤公园、大华锦绣四季2大原本口碑、表现不俗的红盘全部落榜摇号红盘，那么这两个项目表现如何呢？

万科青藤公园签约数量走势（上房地产）

万科青藤公园有243组客户摇号265套房源，中签率约109.05%。相比前两期的数据来看，该盘较上期中签率略有下降不过基本保持平稳。

万科青藤公园效果图

结合历史数据来看，万科青藤公园3次开盘除名列前茅期推出的高层摇号中签率较低外，后续两期因推出别墅、合院户型中签率有所提升也在情理之中。结合上房地产历史签约数据来看，该盘续销速度基本平稳，今年呈现出加快趋势。除3次开盘月销量过百外，该盘月销量大多超过了25套，今年3、4月份更是保持在47套/月，较疫情前有较大涨幅。随着周边老对手紫竹半岛未来带着大平层房源开启“蓄势”模式，万科青藤公园续销走高并保持平稳的态势表现出该盘较好的“消化”能力，并非“冷门”项目。

宝山大华项目摇号一览

大华锦绣四季有98组客户摇号526套房源，中签率约537.73%。从后续的成交情况来看，经过5月3、4两周的销售，第五周无缘再次上榜。

相比大华公园城市、大华朗香臻园等项目，同样地处宝山的宝山“亲儿子”大华本次推出的大华锦绣四季遇冷，达到了大华2018年以来的219.74%中签率的“冰点”。不过整体来看，大华摇号成绩在宝山摇号成绩基本平稳，中签率多小于130%。

大华锦绣四季效果图

其实，项目遇冷并非偶然，其主要遇到了2个问题，其一是地铁太远，其二是商业还要依靠自驾。其中，购房者吐槽比较多的就是离地铁太远，不方便的问题。加上官宣“1、7号线加持”的概念，本期4.1-5万/平米的高层均价直逼南侧更近轨、近中环的大华朗香臻园，性价比稍显不足，购房者邻轨梦想破灭，摇号、成交的低迷以及后续力量不足的表现也较为正常。

总的来说，5月21个入市项目有11个公布了摇号结果。根据统计数据来看，中内环、内环内项目及豪宅项目大多拥有较好的摇号中签率表现。结合5月3、4、5周的成交数据来看，豪宅“受宠”或成为购房者一种“共识”。