金虹桥的“入门级”，古北金鹰府这个漏捡吗？

继古北天御、东苑古北尚公馆、古北中央公园这三个项目相继发声后，闵行金虹桥板块的老盘古北金鹰府爆出最新消息，即将推出一期剩余的可售房源。

目前传出的价格相当惊人，据说均价预计在7.2-7.3万，这比同区域在售和即将推售项目至少便宜了万元。

如此显著的价差，对买房人而言诱惑力太大了。那么，古北金鹰府这个漏值不值得捡?

【项目亮点】

低价格、小户型、现房、小区环境好

金虹桥板块目前在售的古北天御均价近9万元/㎡，即将推盘的东苑古北尚公馆均价预计在8-8.5万，金茂代建的古北中央公园放风价更高，预计在10万元/㎡。

古北金鹰府的价格比这些项目低处不少，一房单价预计7.4-7.5万，两房单价预计7.2-7.3万，三房的单价预计7万，整体均价预计7.2-7.3万。

作为新房，古北金鹰府的这个价格相当有杀伤力，堪称区域最低价了。

2、主打64㎡小户型

古北金鹰府这次将有50套房源推出，主力户型是64㎡的一房，共20套，90㎡两房和122㎡三房各自有15套。

这批房源其实也是低门槛进入金虹桥板块的最好机会，不管是古北金鹰府的的三期、四期，又或者是其他在售项目，除了古北天御还有部分99㎡房源，其他户型段均是130㎡以上，主打纯改善了。

按照放风价来看：64㎡总价480万左右，90㎡总价660万左右，122㎡总价870万左右。

但项目户型做得比较一般。

64㎡一房户型：每个空间都很方正，但摆放到一起就比较弱。卧室带阳台朝南，餐客厅一体朝南面少，虽然是边户，有窗户设计，但采光还是会受影响。幸好整体是全明设计，总体采光面还算可以。

90㎡两房户型：南北两个卧室空间不错，客厅的空间也比较大，但餐厅位置窝在里面，空间不通透，厨房距离两个卧室的动线都比较近，很容易有油烟问题。

122㎡三房户型：三开间朝南，南北通透，整体空间感很足，有多个功能储藏区，稍不足的是餐厅功能区的放置，算是在整个户型的中心，对着多个入口处（入门口、主次卫生间入口）。

因销售的是一期剩余房源，古北金鹰府其实已经是现房，该项目一期在18年陆续交房。这对购房者是最大利好，意味着首付完成，银行下款后即可进入收房环节，比购买期房能提早1-2年的时间，拿房即可装修，空置一段时间即可入住，能省下不少租房成本。

古北金鹰府一期为已经交付的小区，虽然房源多用于分配给原住民，但不同于一般的拆迁安置房，整体小区的品质做得比较到位。

项目采用坡地园林景观，绿化率高，楼间距大，公共空间多，物管也做得很好，门禁系统、地面的清洁、绿化的清理都和商品房项目没有区别，甚至比一些纯商品房项目都做得好。

比较可惜的是，一期没有做人车人流。

古北金鹰府一期小区实景

【项目缺点】

可选择少、性价比低、公共交通弱

1、2-3房均位于低楼层

古北金鹰府推出的为一期剩余房源，基本都是分散在一期不同楼栋里，这其实还算好，比较糟糕的是，此次户型分布中，64㎡的一房在3楼以上，90㎡为1-4层，122㎡的户型则都在1、2楼，虽然有地下车库的设计，一楼的潮湿问题能有所解决，但低楼层的采光还是比较有问题。

此外，122㎡的户型因项目采用的ArtDeco风格设计，一二楼立面为石材，主卧的窗户不是一整个大窗，而是两个竖型小窗，影响景观面和采光面。

红色方框处为122㎡户型主卧窗户，不同于三楼以上的一整面窗设计，为两个竖窗

古北金鹰府一期业主因多为原地安置补偿，每家分到的房子不等，有些家能分到三四套，且拿的多是比较好的楼层，这次项目推出的50套房源属于什么类型就比较好理解了。

从安居客上来看，该项目目前的挂牌均价在6.3万出头一点点。

这就意味着，对买房人来说，虽然古北金鹰府本次推出的房源和区域其他新房相比价差明显，但和本小区相比，性价比较低。一些房源即使加上不满两年的税费，也比即将推出的价格低了不少。

另外，122㎡的户型，总价其实也达到了870万左右，这个总价段，在今年推盘比较多的前提下，可以去更好区域买套面积稍小的精装房了。

古北金鹰府位于中外环间，地理位置其实不错，周边商圈也比较成熟，但更多的需要自驾出行，项目距离地铁站都比较远，最近的是10号线的龙柏新村站，距离项目也在2公里以上。

【奇意君说】

最低门槛进入金虹桥，是古北金鹰府的最大优势，但这个优势，在同小区的二手房面前，被击破了。

从项目素质来看，所处区域配套成熟，自驾出行比较方便，对口的幼儿园也非常好，二期对面规划了九年制的学校，据说将会是闵行区的优质教育资源落地，项目的自住属性其实非常好。

因此，买现房还是买同小区二手房，买房人可以好好算一帐！

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