中兴路一号之后 华润苏河湾中心13万入市声中的豪宅“踟蹰”

观点地产网 自3月中旬绿地董家渡项目拿下2020年首张预售证以来，上海楼市尤其是豪宅市场正迎来持续复苏。

单价超过13万的认筹价格下，绿地海珀外滩最终获得1.6倍认筹，随后，碧云尊邸、滨江凯旋门、中海汇德里等豪宅项目认筹率纷纷破“2”。

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华指出，2020年至今，上海共有14个均价8万以上的项目开盘，区域主要集中在浦东、普陀、静安、徐汇等传统豪宅区域。

市场一片火热的“触动”下，一批昔日高地价项目也跃跃欲试。

4月30日，融信万科的中兴路一号项目获发预售许可证并开启认筹，12.98万元/平方米为今年静安区最高预售证均价。

相比中兴路一号的高调入市，另一个位于静安区且同是地王板块出身的豪宅项目华润苏河湾中心也在五一假期前悄然开启宣传。有市场吹风价称，“住宅项目预期均价13万元/平方米，这个月底会公开样板间，差不多在6月开售。”

对此，华润置地上海公司在接受观点地产新媒体采访时，并不承认上述预期均价，华润置地表示“预计均价尚待政府审批，即将于下月公开样板间，预计下半年入市。”

事实上，从2010年华侨城70亿入住苏河湾板块，并凭借一己之力将原本不受上海人本地人关注的区域打造成豪宅板块，及至6年后华侨城联手华润69.32亿再获苏河湾地块，苏河湾一直是华侨城在上海的名片。

2019年末，因项目周期长、限价等各种因素，华侨城最终退出苏河湾项目，华润置地迎来赌王何鸿燊之女何超琼旗下信德地产，以及上海本地国企中华企业，最新综合体项目也由华润操盘，并将其中住宅项目命名为其高端系列“润府”。

不过，近期上海各传统豪宅区域相继有项目入市，13万的预期均价在该板块是否能受到买房客的青睐，上海业内对此并不乐观。

唐华指出，“2020年上海高端项目认筹比和开盘去化情况优于2019年同期，认筹比超过1：1成为常态，但同时可见两极分化趋势明显，说明客户在有诸多选择的条件下，对项目自身的品质也更挑剔。”

入市“踟蹰”

2016年，华润置地、华侨城联合体以69.32亿元苏河湾中央公园地块，楼板价近4万元/平米。其中，3-02街坊地块要求综合用地比例为办公不大于50%，商业不小于20%，住宅不大于30%，46-02街坊地块要求综合用地比例为办公不大于80%，商业不小于20%。

换言之，该地块将会被打造成32万平的超大城市综合体。

最新资料显示，苏河湾中心包含一座约4.2万平米绿湾公园、约5万平米万象天地商业、2处文保建筑复建、1栋近200米高写字楼集群和2幢高层住宅，华润称此为大湾区3.0版万象综合体。

尽管相比2010年华侨城70.2亿总价，5.3万元/平米的楼面价相比，六年后华润置地联合华侨城拿地的成本已便宜不少，但大量的商业用地还是增加了项目的盈利难度；此外，随着2016年后上海开始限价，不少拿了高价地的开发商都只能等待。

事实上，2010年华侨城拿下地王后，项目就一直面临价格和销量的困境，不仅入市价格低于市场预期，去化亦较缓慢。

直到2015年政策利好才开始出现转机。据悉，2015-2016年华侨城苏河湾一度卖到了14-17万，均价在15.8万左右，目前苏河湾的不少二手房也买到了20万以上的单价。

2019年末，一手打造了苏河湾板块的华侨城最终还是退出了与华润共同竞得的苏河湾中央公园地块，项目转由华润操盘。

而对于最近市场传出的13万均价，业内仍旧不予看好。

“苏河湾相比中兴路一号的位置，但是如果它也顶到了13万，就有点小尴尬了。”

有上海资深业内人士在接受观点地产新媒体采访时指出，苏河湾片区周边本身非不具备豪宅基因。不过经过近十年的打磨，苏河湾已经自成一个体系了，但价格卖到13万元的话，估计仍有压力。

另有业内人士透露，项目本来预计想主打500万元左右的价格段，但看到今年市场上千万级别豪宅都卖得不错，就想往高端路线走。

不过，与近期放出的一批豪宅项目相比，均价13万元的苏河湾性价比也备受市场关注。

“13万元的价位在上海基本可以随便挑，市中心也可以挑，包括绿地在董家渡的盘也就13.8万元左右，最近10万元左右的盘放出来一批又一批，性价比都比较高。”

不过，对于市场放出的13万元均价，华润置地上海方面并不承认，对于入市时间，华润置地也并未给出明确的时间表，仅表示“预计在下半年入市”。

“我觉得华润可能也是在评估市场，未来不排除会主动把这个预期价格往下调一点。”上述业内人士指出。

华润上海缓行

值得一提的是，此次推出的苏河湾中心住宅项目，将是苏河湾板块最后的一批纯住宅。

另一方面，近两年在商业领域不断进取的华润在上海也并无太多新增的宅地项目，重心更多倾向商业，包括购物中心、写字楼等，但整体扩张并不算快。

据了解，华润置业进入上海可以追溯到1992年。当年，华润置地在浦东的拿了进入上海的第一宗地，随后打造成华润时代广场，这也是华润的第一个商业项目。

随后，华润在上海还陆续推出过上海滩花园、华润橡树湾、外滩九里、静安府等项目，不过截至2018年，进入上海26年的华润置地也仅有8个项目，与万科、保利、中海等企业相比相去甚远。

一方面由于华润在上海多以豪宅项目为主，另一方面地块多为大体量项目，也面临去化慢，周期长的问题。

推近来看，2015年和2016年是华润在上海颇为发力的两年。

2015年，华润联合华发在半年内斥资158亿元拿下上海大宁两宗地块，并命名为华润华发静安府，项目体量在35万平方米，预计销售金额突破300亿元。2016年，华侨城联合华润以69.32亿元苏河湾中央公园地块，楼板价逼近4万每平。

2016年末，华润置地子公司华润商业以73.15亿认购中华企业13.99亿股，认购股份占已发行总股本约74.9%，占其重组及融资后扩大的总股本约20.9%，成为中华企业的第二大股东。

然而入股后，双方并未有太多项目上的交集，同时华润则开始在发力商业。

2017年，入沪25年的华润置地在上海开出首个万象城项目，此外，华润置地的体育业务也于2017年8月落子上海新静安体育中心。

不过两年过去，华润在上海也并无更多有影响力的项目推出。

对商业抱有期望的华润显然不会忽略上海市场，2019年1月，华润置地通过526轮争夺，以58.02亿抢下上海南京西路商办地。

今年年初，华润置地华东大区副总经理、上海公司执行总经理宋悠优在接受媒体采访时也表示，未来华润置地将在上海加大自持物业的比例、投资运营物业的比例，以及创新业态的持有比例。

随着苏河湾最后一批纯住宅入市，华润在上海中心城区的住宅项目也所剩不多，而更多将转向商业，不过从华侨城手中接手操盘苏河湾，华润也依旧面临着市场、政策等多重考验。