13亿债务违约!新华联财务现"黑洞",上海已抵押住宅违规发售

当傅军提出要在2025年实现总资产和总营收超2000亿目标的时候，一定没有想到，2019年才刚过千亿门槛的新华联，就因为债务问题在风雨中飘零。

距上一次同业拆借3亿元违约仅过去3个月，上市公司新华联（000620.SZ）的大股东新华联控股再度违约。3月9日，上交所发布公告，新华联10亿元债券逾期未足额兑付，构成实质性违约。此次涉及金额为10.698亿元，是上次违约金额的3.57倍。

千亿房企却被10多亿债务难住？消息一出，市场立刻嗅到了新华联资金暴雷的危险气息。

新华联奥莱悦府违规发售方案曝光

资金紧张的背后，位于上海青浦赵巷的新华联奥莱悦府项目，违规售房偿债的内幕消息也不胫而走。

新华联奥莱悦府为新华联于2015年12月竞得的赵巷镇佳迪路东侧B5-01地块，当初出让条件就规定需自持30%住宅5年，自持期间可用于出租。且这批住宅已全部抵押给银行，必须自持5年且已经抵押给银行的资产，竟如此这般着急违规向社会发售，“吃相”难看至极。

据这批次购房的客户透露，新华联奥莱悦府将尚未到期的自持住宅部分拿出来售卖，与购房者签订草签合同，对外公开的却是一份租赁合同，待2023年具备可售条件后享受一次免费更名权。这种“阴阳合同”的操作手法，无疑是置购房者的风险于不顾。一旦出现企业或项目公司破产情况发生，投资者将面临资金血本无归的风险。

新华联奥莱悦府自持房源分布示意图

据悉，该批房源约80套，为建面125-175㎡叠墅产品。要求购房者首付总房款60%，并给予95折优惠，款到交房，之后4年每年支付10%房款，最后一年补齐尾款。每额外支付总房款的10%，再给予1%总价优惠，以此类推，最高可享91折优惠。

新华联奥莱悦府违规发售方案曝光

新华联奥莱悦府项目购房者爆料

通过优惠折扣吸引成交并换取更好的付款方式，无不说明新华联对于资金回流需求的迫切性。若以95折优惠后套均总价750万估算，80套叠墅房源预计可给新华联带来近6亿元的现金回款。

宁可违规也要提前出售已抵押的自持住宅，新华联此举意欲何为？外界解读新华联此番操作，怕是债务压力集中到期下的无奈之举。

据业内市场分析专家解读，该项目5年后就可销售自持部分，其压力理论上已经比当前自持比例70年长期持有的主流规定要轻很多。从一些消息来看，房企有“以租代售”的嫌疑。表面上签的是租赁合同，待真正符合规定后才转签销售合同，有很强的欺骗性。由于不好销售，投资资金被“压”着，不排除企业因为资金压力较重，提前做出的应对举措。

新华联滨江雅苑遭江苏住建厅27项整改通报

作为新华联环沪区域重点布局，太仓新华联滨江雅苑被寄予厚望。新华联集团董事局主席兼总裁傅军就曾多次前往项目现场视察工程建设情况，同时也要求项目公司和总包单位加快推进工程建设进度，尽早实现销售回款。

2019年11月，江苏省住建厅发布《关于第二阶段建筑施工安全生产明查暗访情况的通报》，其中太仓新华联滨江雅苑项目赫然在列。

太仓新华联滨江雅苑施工问题（来源：江苏省住建厅）

通报显示，太仓新华联滨江雅苑项目存在的问题多达27项，主要包括现场施工设施不到位、安全生产薄弱环节防控不严、企业主体责任落实不到位等诸多方面。

新华联集团董事局主席傅军曾视察新华联太仓项目

据天眼查，该项目由新华联通盘操办，项目建设单位太仓新华联房地产开发有限公司，施工单位湖南新华联建设工程有限公司，均为新华联文旅全资子公司。

太仓新华联滨江雅苑项目为新华联于2017年10月竞得，成交价73147万元，溢价率54%，楼面价6382.27元/㎡。2年多时间过去，滨江雅苑项目仍处施工期，未进入销售状态。对于债务解困，也是“远水解不了近渴”。

新华联控股多次违约 评级遭下调

与上海项目违规售房几乎同一时间，一笔10亿元债务违约，再次将新华联推上了风口浪尖。

3月6日，新华联控股旗下上市公司新华联公告称，母公司新华联控股发行的“15新华联控MTN001”10亿元债券，应兑付本息金额10.698亿元，因不能按期足额兑付本息，已构成实质性违约。

新华联中期票据违约公告

对于此次债券违约，新华联表示，受新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力因素影响，导致业务遭受重创，且其持续受到“降杠杆、民营企业融资难发债难”的影响，偿付贷款和债券导致现金持续流出，流动资金极为紧张。并称，“公司将通过多种途径筹措资金，引入战略投资者，缓解压力。”

对于新华联公告中的这一“口头承诺”，机构及市场并不买账。

3月9日，大公国际将新华联及多期债券信用评级下调，信用等级连降7级，直接下调为C。同一日，东方金诚国际也将新华联评级展望调整为负面。评级公告指出，新华联账面资金紧张，未来3个月内，将面临到期或回售的债券金额高达38.6亿元；同时其盈利能力和经营回款下滑，凸显其流动性压力。

事实上，这并不是新华联第一次债券违约，其资金链危机早在疫情之前就已露出端倪。

2019年12月25日，新华联公告收到深交所问询函。由头正是新华联财务公司一笔同业拆借违约，原定于12月20日前偿还湖南出版财务公司第一笔1.5亿元，但当日只归还了2088万本息。由于还有一笔1.5亿元需在2020年4月30号之前还上，总待偿金额为2.8亿。

业内人士指出，同业拆借风险较低，未按约还款属于较少见的情况，新华联现金流短缺可见一斑。

“割肉”卖股续命 仍是杯水车薪

一分钱难倒英雄汉。为了偿债，新华联已经启动“卖货”模式，甚至不惜“割肉”回收现金流。

2月10日，新华联以约13.4亿元低价向韶关高腾清仓辽宁成大5.18%股份。按照最初16.9亿元的买入价格，售卖后新华联净亏3.5亿元。

3月10日，新华联通过大宗交易的方式减持北京银行2.6亿股（1.2%），套现13.88亿元，减持均价为每股5.34元，经测算缩水近9亿元。

新华联“钱紧”究竟有多严重？从其财务数据中可找到答案。

据2019三季度财报，新华联实现营收56.25亿元，同比下降8.8%。利润2.74亿元，同比减少48.8%。实现归母净利润1.63亿元，同比下降46.64%。报告期内，毛利率29.1%，同比下降3.2%，净利率2.8%，同比下降2.6%。

新华联近4年财务数据（来源：wind）

营收和净利润双双下滑，新华联交出了一份四年来最差的财报。

此前答复深交所公告显示，截至2019年12月24日，新华联有息负债合计257.73亿元，其中一年以内到期的负债94.67亿元，债务压力不容小觑。同期，新华联手中现金以及银行存款仅有11.4亿元，还有36.92亿货币资金受限，资金链紧张已经肉眼可见。

对捉襟见肘的新华联来说，即使选择“割肉”卖股套现，也只是杯水车薪。

文旅压上的最后一根稻草

新华联为何会陷入如此困境呢？

在众多房企都以高周转回笼资金为主业的年代，新华联却反向操作。2011年，新华联房地产借壳上市，并在2016年更名为“新华联文旅发展”，一度被称为上市公司中转型最坚决、最彻底的文旅企业之一。

然而转型数年，文旅依旧不能独挑大梁，负债高企已近千亿，营收依然要靠房产销售。

事实上，文旅项目不仅开发周期长，资金占用数额大，变现难，花钱的口子却很多，这几乎也是令新华联陷入负债泥潭的主要原因。

公司经营如履薄冰，市场悲观情绪直接反映在股价上。自2015年7月以来，新华联股价一直呈现下跌态势。至3月19日午间收盘，报收2.88元，总市值跌至54.6亿元，较年前最后一个交易日减少近18亿元。

新华联股价持续下挫（来源：招商证券）

多米诺骨牌接连倒下，新华联走到了艰难时刻。“每一个春天都在严酷的寒冬里孕育，熬过去就赢了。”如傅军新年献词所说，新华联的春天还有多远？拆旧还新还有多少腾挪空间？新华联巨额资金压力、内忧外患，其“自救”之路将在何方呢。