恒大式开局:1782亿已回款
地产大爆炸
2020-05-11 10:37
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疫情对楼市的影响还在继续。从隔离期线下卖房被封冻,到复工后的渐渐修复,再到海外疫情蔓延对我国经济的冲击,需求再次被抑制……可以说,直至现在,尽管受五一5天长假的刺激,各地楼市成交、网签备案出现了明显的波动,但多地的住宅成交量也只恢复到近年同期的六成左右。更何况,“房住不炒”的长期定位,使楼市横盘的时间被无限拉长,很多刚需还在考虑要不要上车……逆境下,总有人能拼出一条路。5月6日,恒大发布公告:
? 4月实现销售652.1亿,同比增长11.6%;? 销售面积713万平方米,同比增长28.5%;? 销售回款646.5亿,同比增长70.8%;四月数据,均创下同期历史新高。再看2020年前4个月累计数据:?销售2125.7亿,同比增长19.4%;?销售面积2371.1万平方米,同比增长43%;?回款1782亿,同比增长60.8%。恒大2020年前4个月的回款已经接近恒大2019年前6个月的回款总额,刷新同期销售及回款最高历史纪录。
01其实恒大的数据,节前克而瑞榜单就已公布。可以说,对于恒大的销售数据,炸天团并不感到诧异,毕竟从恒大开启线上卖房以来,它所走的每一步,炸天团都在关注并解读。早在2月,在恒大推出史上最大规模和力度的促销活动时,我们就曾断言,恒大的线上卖房“神操作”是可持续的:一方面是它可以让恒大的在售房源大部分在线上完成认购,并实现40%-70%的认购转化;另一方面是我们计算过恒大线上卖房的投入产出比,发现相较于渠道分销方动辄3%-5%的佣金点数,他们不惜成本进行线上营销的成本还是低了很多的。所以,从全员营销上升到全民营销后,一番操作下来,恒房通上的房产中介数量大概率是高于绝大多数中介公司的。还需要提到的一点是,恒大的互联网流量思维。五一假期,不知道大家有没有被“93年女孩坐拥400栋楼年收租24亿”的新闻刷屏。关于D姐的真真假假,已经有各方进行解读。无疑,这是一次极为成功的营销案例。人人焦虑的年代,只要你有一点风吹草动能够刺激对方神经就能轻易收割到韭菜。因此,我们再结合恒大在疫情期间的所有动作,就更加能理解其用铺天盖地的信息进行线上线下全覆盖的意义了。02在恒大的公告中,真正让炸天团眼前一亮的,是恒大的回款数据——1782亿元。
在业绩发布会上,许家印曾说过,2018年-2019年,恒大的销售回款每年维持在4500亿。而前几年,负债率高,回款率低,资金紧张,正是外界对恒大提出的最多质疑。不过,在了解恒大的全款分期政策后,又是另论了。恒大的全款分期政策少有人提及,但其实在恒大的销售中,其远郊大盘很多是采用1-2年分期付款的策略,即将所有的款项分期为1-2年,每6月为一个时间节点,每个节点都要进行付款。如:购房后3天内,交总房款的5%;6个内后交10%;一年内交……以此类推,直到在约定的时间内全部付完。所以,在销售额年复一年实现增长的前提下,再加上一年的销售不断落实到下一年的回款后,恒大的回款额实现了激增。说到这里,就不难理解,为什么今年恒大的回款目标高达7000亿了。03许家印曾说过:越是市场不好的时候,越能展现恒大的功底。克尔瑞数据显示,4月单月,百强房企销售金额达9002.3亿,环比上升17.2%,已较去年同期基本持平。可见,疫情之后,不仅楼市分化明显,房企的发展亦是如此。所以现在房企的生存镜像是:一边是如恒大这样的房企实现了销售的逆势增长;一边是如华夏幸福受区域布局等多种因素拖累,跌幅明显;还有一边则是没有竞争优势中小房企,已近裸奔的状态。值得一提的是,在业绩逆市飘红后,许家印提出今年恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。其中,“高增长”是实现销售高速增长,今年内部目标实现8000亿, 2022年实现1万亿;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。要知道,当前的楼市,没有人能预知下一秒,下一个小时,下周,下个月,下一年会发生什么。恒大的这一发展战略,再次印证了什么是“只有做到未雨绸缪,才能游刃有余”。
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