话房｜房企围猎土地市场

随着各城市土地供应恢复正常节奏，土地市场的热度明显升温。

4月27日，克而瑞公布最新土地市场周报显示，2020年第17周（4月20日-4月26日），重点监测城市合计成交建筑面积达1786万平方米，环比上涨39%；成交总金额达991亿元，环比上涨26%。

克而瑞称，自3月末各城市恢复土地供应后，在优质用地成交的刺激下，市场热度明显回升。新地产财经梳理发现，自3月30日至今，土地平均溢价率维持在15%以上。其中，第14至16周连续3周土地平均溢价率超过20%。

对于当下竞争激烈的房地产市场而言，没有土地储备就无法保证未来的规模增长。土地市场因新冠肺炎疫情按下的“暂停键”抬起之后，房企补仓的良机似乎已经到来。

热门地块遭围猎

进入4月，多家房企共同围猎同一宗土地的情况愈加频繁。

4月22日，厦门迎来新冠肺炎疫情后的首场土拍。其中，思明区地块吸引了14家房企竞逐。经过240轮竞拍，地块总价达到103.55亿元，楼面价达到5万元/平方米，一举创下厦门13年来的总价和单价地王记录。

同日，佛山市金沙洲片区一宗71亩的商住地开拍，17家房企同场竞拍。经过49轮竞价，新希望地产以23.65亿元将其收入囊中，溢价率高达47.8%。

4月16日，合肥市包河区出让两宗土地。其中，BH202002号地块吸引了23家房企参与竞价，BH202003号则吸引了21家房企参与竞价，两宗地块最终均以最高顶价+自持成交。

此外，4月15日，10余家房企竞拍成都TF(07/05):2019-21地块；4月10日，10家房企竞拍常州天宁杨板村地块；4月8日，10余家房企竞逐成都天府新区茶林村六组地块；4月3日，16家房企竞拍常州曙光化工厂地块。

“这是太正常的事情了。”在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，热门地块被多家房企同时围猎并不意外。他表示，房地产行业是个强周期行业，在行业上行期出货、下行期拿地，是行业共识。“此时行业整体不振，又加上疫情影响，正是房企拿地的大好时机。”

同策研究院首席分析师张宏伟分析，企业积极拿地是因为春节后融资市场略微宽松了一点儿，企业拿到融资之后，会积极在土地市场布局。“如果现在不拿地，以后拿地可能会更贵，所以企业要勒紧裤腰带去投资，要为未来做打算。”

企业“扎堆”拿地则是因为房企的策略重点相对一致。张宏伟表示，企业为了回归一二线城市布局，都会将投资重点放在未来市场潜力比较大的核心城市，避免未来三四线城市波动带来的影响。

谁在土地市场“厮杀”？

疫情之下，严控现金流及回款以提高抵御风险能力成为房企共识。万科董事会主席郁亮在万科2019年业绩会上曾表示，当下要坚持“现金为王”。

在“现金为王”的信条下，企业为何频频高价加码土地市场？在张宏伟看来，城市市场周期差异以及融资成本的差异都会导致企业补仓或者调仓的需求与日俱增，目的是迎接下一轮的市场机会。

张宏伟指出，由于企业布局重点、项目投资重点有差异性，现在市场上有很多补仓机会，在核心二三线城市的热门地块的确存在过热现象，但仍有一些机会等待发掘。

正如张宏伟所言，房企如今资金链仍然紧张，只有大型房企和央企、国企背景的企业融资相对简单，并非全部房企都能够活跃在土地市场。当大型房企在土地市场“厮杀”之时，中小型房企则显得默默无闻，房企间分化明显。

据新地产财经不完全统计，在4月份，恒大耗资近195亿元摘取广州、北京、成都、温州、重庆等地的9宗土地；万科则耗资近120亿元摘取福州、青岛、佛山、上海等地的7宗土地。此外，绿城、新希望地产、美的置业、保利发展等大中型房企各有斩获。

与之相反，中小型房企则寂静无声。新地产财经梳理发现，截至4月28日，北科建、大发地产、合生创展、当代置业等中小型房企在4月份尚未发现公开拿地信息。

另据中指研究院公布的连续4周住宅用地成交总价top10榜单显示，热门优质地块几乎被大型房企包揽。其中，保利发展、恒大、龙湖、金茂、中海、中南置地、阳光城等大型房企均至少上榜总价top10周榜两次。

柏文喜强调，现在是现金流充裕、融资能力强的企业补仓的好时机，“其他企业只能‘现金为王’，保命第一。”

土地市场分化

一边是城市推出配套成熟的核心优质地块，刺激房企拿地意愿；另一边是疫情缓解后楼市的快速复苏，这共同推动了土地市场的回暖。

然而，与房企间的分化类似，土地市场也逐渐形成了分化格局。据中指研究数据显示，3月30日至4月26日，40个大中城市住宅市场成交量为1623万平方米，出让金为2440亿元。

在二线城市中，杭州、福州、厦门、武汉、天津、南京、成都、苏州、温州、青岛共10个城市出让金超百亿元。

与之形成鲜明对比的是，多个城市住宅市场成交额仅有个位数。其中，长春8亿元、太原7亿元、贵阳4亿元、大连3亿元、南宁2亿元、银川1亿元、兰州200万元。不仅如此，西宁、石家庄、乌鲁木齐等已有土地供应量的城市，土地尚未有成交记录。

“市场目前已经形成聚焦一二线以及强三线城市，以东部城市为主的格局。”据张宏伟分析，这是因为现在龙头房企要回归一二线城市，尤其是二线城市居多，中型房企则更多聚焦都市圈。

张宏伟建议，中小房企现在可以避开大中型房企的布局策略，转而聚焦核心都市圈边的三四线城市、百强县，甚至是发展比较好的镇去做下沉，从中寻找破局的机会。

数据佐证，三四线城市土地市场同样呈现明显的分化。据克而瑞数据显示，长三角三四线城市热度普遍较高，常州、徐州平均土地溢价率分别达到45%和30%，丽水、温州、无锡平均溢价率也都在20%以上；而珠三角城市中，仅中山的平均溢价率达到16%，清远、肇庆住宅性质的地块几乎都是底价成交。

柏文喜认为，未来土地市场分化的情况会进一步加剧，因为人口和产业实际上也是在向都市圈和一二线核心城市转移，而人口与产业才是房地产行业可持续发展的基础性支撑。“那些人口和产业迁出的‘塌陷性区域’则是房企要逃离的区域。”