据悉,万科中興路一號将于4月30日认筹,认筹金50万元,将推约400套50-100-200平精装公寓,主力户型为100平的1-2房,均价12.98万/平。
12.98万/平的售价,虽然远远高于静安区其他楼盘售价,甚至都超过嘉御庭、陆家嘴壹号院、复兴珑御等上海市中心热门楼盘的售价,但是其价格已经逼近甚至低于自身地价。在2016年,融信“意气风发”拿下该地块时,有业内人士测算,实际楼板价就已高达14.59万/平方米。
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400多轮竞拍,融信拿下百亿地王
400多轮竞价、110.1亿的成交价、14.59万/平方米的可售面积楼板价,这就是2016年8月融信拍下该项目地块时的情景。
该地块挂牌底价仅为46亿元,推出时深受各地地产大鳄追捧,包括万科、华润华发联合体、中粮建发首开联合体、保利、融创、世茂、招商、金茂中铁联合体等在内的18家企业报名参与竞拍。
最终 融信以110.1亿的总价 击败17家土豪 ,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录。
与此同时,市场对融信操盘和资金能力的质疑声也没有停止,如此高的楼面地价,加上建筑成本等各种费用,未来项目保本售价将超过15万元每平方米几乎成为业界共识。
不过,面对外界的种种质疑,2016年8月23日融信中国上半年业绩发布会上,融信曾对外宣称其与某上市知名房企合作开发该地块,双方的股权占比为5:5,但并未透露该房企的具体信息,这一度引发了市场的猜疑。
2016年12月3日,谜底揭开。 在万科发布的11月销售简报中提到,万科新增加的17个项目中包含静安中兴路项目, 万科拥有该项目49%权益,支付地价款约53.95亿元。
自去2016年底万科的一纸公告道出融信中国上海静安地王项目以49%的股权代价搬来“救兵”之后, 融信对外便鲜有发声,而万科走到台前,成为真正的操盘方。
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入市价格约13万/平 项目能否盈利?
万科操盘后,这块备受瞩目的高价地一度传出要卖到单价18万元,但是,很快又悄无声息了。一方面,该地块在拿地后迟迟没有动工的迹象,另一方面2016年下半年起,上海房地产市场执行了限购、限价等多重严厉的调控。
高价地遭遇市场“寒冬”,中興路一號项目成为典型的案例。 蛰伏仅4年,该地块才终于迎来即将入市的消息。曾经传出要卖到单价18万元的中興路一號,如今在上海的严格“限价”下退守到约单价13万元。 那么,以13万元的单价入市,该项目能否盈利?
上海中原地产资深分析师卢文曦指,从其楼面价、三年财务和人员成本来看,13万元的入市价几乎不赚钱。
业内人士分析称:“13万元单价获批的话,基本能达到盈亏平衡点,但亦难言较大的盈利空间”。
此外,环顾中興路一號附近的二手房价格,链家网显示, 万科翡翠雅宾利 二手房挂牌价在每平方米9万元以上,以200平方米和300平方米的大户型为主; 新湖青蓝国际 二手房挂牌价每平方米已超10万元。
就区域来讲,根据中原数据显示,上周静安区的新房成交均价约为11.41万元/平方米。那么,中興路一號项目约13万元的 单价高于附近二手房,略高于区域新房均价 。
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叫好能叫座?
不得不说, 在中興路一號的产品打造上,万科煞费苦心。
据了解,中興路一號汇聚了来自全球的专业团队,包括罗杰斯RSHP建筑师事务所、设计师Richard Paul、朗道国际设计、设计师黄锦涛、设计师盛玲、如恩设计等等。
其中, 世界著名建筑大师罗杰斯担纲项目建筑设计 。他是普利兹克奖获得者,普利兹克奖有建筑界的诺贝尔奖之称,伦敦千年穹顶、全球最贵公寓伦敦海德公园一号、巴黎蓬皮杜艺术中心等闻名世界的地标建筑均为罗杰斯的著名作品。
此外,中興路一號的形象设计与现场体验识别体系营造上,由中国知名设计师韩家英亲自操刀。
外立面设计上,中興路一號在运用了和海德公园一号相同的陶板立面以及大型公建、航天技术选用的高技铝板;
建筑规划上,采用“折扇形”的建筑格局,十栋建筑自西向东高低错落排列,并且在标高9米的三层空间建造空中走廊,将十栋建筑进行连接;
造价昂贵的 双十字承重结构 ,承受了整幢建筑全部重量的这四堵墙,这样,就不需要其它任何承重墙了,这样,几乎所有墙面理论上都可以是落地窗。
同时,为了不让社区成为城市中的“孤岛”,罗杰斯以可以连通各个楼宇的 “超级底盘” 打造了一个 “有围墙的开放式社区” ,这个“底盘”内的商业、展览、运动会所等,均对外界保持友好开放的态度。
就连项目的售楼处,也并不只是简单的设计,很多上生新所的元素都被搬到了售楼处:梵蒂冈系小地砖、拜占庭式游泳池、海员俱乐部舞池、以及那些充满设计元素的吊灯、楼梯、景观、健身会所等。
然而, 虽然项目在产品方面都力求做到极致,但仍存在一些不足,比如地段、价格、户型等。
①非中心地段
于上海来讲,中兴路知名度一般。当年上海置业做雅宾利时,用的是西藏北路的属性,后万科接手后,用的是翡翠系的IP。
所以,这一次,中興路一號把自己的板块归属为“苏河湾”,其对外展示的广告中提到项目属于“苏河湾中心板块”,但是, 从地图上看,中興路一號所处的位置已经接近苏河湾的北边。
②同价位段竞品多
12.98万/平的售价,虽然已经逼近甚至低于自身地价,处于“亏本”的状态,但是这一价格仍远远高于静安区其他楼盘售价。
苏州河畔的 凯德星贸邸 新房售价12.18万元/平方米,老静安的 九龙仓静安壹号 售价也才12.8万/平方米。甚至都超过 嘉御庭 、 陆家嘴壹号院 、 复兴珑御 、 滨江公园壹号 等上海市中心热门楼盘的售价。
值得一提的是,虽然单价略高,但该项目的户型比较小,总价因此相对较低,或更受年轻人青睐。
③好看不实用
从中興路一號对外公开的户型来看,可选择性比较多,48-210平方米不等。双十字承重结构,让项目在视野更好的同时,也间接的造成 大部分户型有暗卫设计,但是置业顾问表示,项目配备了新风系统 ,一定程度上可以解决通风问题。
此外,项目采光不同于板楼多是正南正北的设计,通过楼体角度设计 尽量增大采光面,但仍然会出现部分户型只有半天采光的问题 。
项目户型图:
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